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2．2物业的接管验收接管验收物业管理企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。接管验收的对象：新建房屋，即开发商对已完成竣工验收的建设项目，其交接人为开发商；原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。物业的接管验收的作用：是物业管理企业在接管物业前发现隐患、规避风险的机会。接管验收的重点：对物业的使用功能的验收对物业资料的接收2．2．1物业接管验收的条件与准备工作1．物业接管验收的条件接管验收的首要条件是竣工验收合格（1）物业验收的常规条件1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。一般包括：通水、通电、通路、通讯、通气、场地平整。2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。3）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。（2）新建房屋接管验收条件1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3）房屋幢、户编号业经有关部门确认。（3）原有房屋接管验收条件1）房屋所有权、使用权清楚。2）土地使用范围明确。3）原物业管理企业已解除合同关系。2．物业接管验收的准备工作（1）成立物业接管小组1）抽调业务骨干组成物业接管小组；2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成：①办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；②公共关系部抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；③工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。（2）接管验收前的准备1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；4）准备好接管验收记录表格。3．物业接管验收应提交的资料（1）新建房屋接管验收应提交资料1）产权资料：①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁资料。2）技术资料：①竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；②地质勘察报告；③工程合同及开、竣工报告；④工程预决算；⑤图纸会审记录；⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；⑦隐蔽工程验收签证；⑧沉降观测记录；⑨竣工验收证明书；⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（2）原有房屋接管验收应验交的资料1）产权资料：①房屋所有权证；②土地使用权证；③有关司法、公证文书和协议；④房屋分户使用清册；⑤房屋设备及其定、附着物清册。2）技术资料：①建筑竣工图纸资料全套；②设备设施图纸资料全套；③环境绿化竣工资料全套。2．2．2物业接管验收的程序1．物业接管验收的程序1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。（1）新建物业的接管验收程序（2）原有物业的接管验收程序1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的使用状况。6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。2．接管验收的内容及标准（1）新建物业接管验收的内容及标准1）主体结构2）屋面与楼地面3）装修4）水电设备设施的验收5）供暖系统的验收6）附属工程及其他（2）原有物业接管验收的内容及标准①属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接。②属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。③属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。1）质量与使用功能的检验①以CJ13和国家有关规定作为检验依据。②从外观检查建筑物整体的变异状态。③检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。2）危险和损坏问题的处理3．接管验收遗留问题的处理（1）遗留问题的登记确认（2）遗留问题的解决2．2．3物业接管验收中应注意的问题1．人员选配要精干2．验收立场要明确3．遗留问题要备案4．保修事宜要落实5．特殊信息要收集6．管理配套要关注7．产权界定要证明8．管理权限要清楚9．验收手续要齐全4.4业主入住业主入住是指业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。按规定，当新建的房屋符合交付使用的条件，开发商或物业管理企业应适时向业主或使用人发出入住通知书，约定时间办理接房手续。从权属关系看，入住是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。一、业主入住前的准备工作1．健全管理处（1）竣工验收前三个月，任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成管理处筹建班子。（2）管理处各类人员可按以下程序和时间到位（以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现场。2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责所接受物业的守卫工作。4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。5）入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。6）入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清。7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。8）入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位。2．入住工作方案（1）核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况。（2）根据接管项目的实际情况和《物业管理方案》中的管理要求以及要达到的标准．拟定入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施。（3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案。（4）根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划。（5）制定入住工作计划。（6）制定入住流程。（7）根据入住工作计划应提前发出《入住通知书》。3．准备入住资料（1）编写和印制《住户手册》、《业主公约》、《房屋使用说明书》、《防火公约》等。（2）编写和印制《住户装修管理规定》、《临时用电管理规定》等。（3）印制《入住通知书》、《收楼须知》、《入住手续书》、《缴款通知书》及入住所需各类表格。（4）印制安装空调管理规定（附空调安装平面示意图）和空调架的式样图。（5）印制其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定（附式样平面示意图）。（6）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。4．协调工作（1）联系开发商，统一办理地点，集中服务，形成“一条龙服务”程序。（2）联系供电局、自来水公司、煤气公司和邮局等单位，保证入住后水、电、气等的供应。（3）联系电话公司安装电话事宜，争取现场放号，方便业主。（4）联系学校、派出所和社区委员会，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。5．通知入住通过登报或寄发通知书的形式。提前一个月向业主发出入住通知。寄发通知应包括以下资料：（1）入住通知书（2）收楼须知（3）入住手续书（4）缴款通知书6．入住时的环境布置（1）区内环境。入口处挂横幅、插彩旗等，营造热烈气氛；设置由入口处到管理处的指路牌；入口处标明管理处办公地址和办公时间。（2）管理处办公环境。摆放花篮、盆景等，营造喜庆气氛；张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目了然。管理人员着装整洁，精神饱满；办公室内资料摆放整齐有序。二、业主入住的相关文书入住手续文件是指业主在办理入住手续时所要知晓、参照、鉴定的有关文件。1．入住通知书入住通知书就是关于通知业主在规定时间办理入住手续的文书。制作入住通知书时应注意如下问题：（1）一般情况下，一个管理项目内入住的业主是几百家甚至上千家，在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。（2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。2．入住手续书入住手续书是物业管理企业为方便业主，让其了解办理入住手续的具体程序而制定的文件。一般在入住手续书上都留有有关部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关部门在上面盖章证明。3．收楼须知收楼须知是物业管理企业告知业主在办理收楼过程中应注意的事项，以及应携带的各种证件、合同和费用的文件。4．缴款通知书缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入住手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。5．入住常用表格（1）用户登记表（2）住户家庭成员登记表（3）业主（租户）入住验房表三、业主入住的办理程序1．核清购房款（1）业主携带已缴款的各期收据交开发商财务部验证，验证无误后由开发商财务部收回并开具总发票。（2）付清购房余款后，开发商财务部在《入住手续书》（1）上盖章。2．确认业主身份（1）物业管理员要求业主提供并审查开发商出具的入住通知、身份证及其复印件。业主是单位的，还应提交营业执照副本。（2）业主委托他人办理入住事宜的，物业管理员应要求受托人提供其身份证及其复印件和业主的书面委托证明。（3）物业管理员验明业主身份后，将身份证原件退还业主，复印件存档。3．向业主或使用人发放资料（1）入住说明；（2）住户手册；（3）业主公约；（4）前期物业管理协议；（5）预交费用标准；（6）装修须知；（7）住户登记表；（8）装修审批表；（9）验收交接表。4．建立入住登记表（1）对业主提交的《入住须知》上提及的资料进行查验，确认无误后，在入住登记表中登记。由业主填写并提交的资料1）身份证复印件；2）工作证复印件；3）购/租房合同的正本及复印件；4）业主登记表；5）过后签署的业主公约、前期物业管理协议。（2）上述发放的资料应在《入住登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。5．管理处对业主的资料进行审核验证（1）表格填写是否完整、正确和清晰；（2）签署业主公约、前期物业管理协议；（3）身份证明文件与购/租房合同及业主登记表是否一致。审查通过后，管理人员收取购/租房合同复印件、业主登记表、业主公约一份、前期物业管理协议一份，在入住手续书（2）上盖章。6．预交费用物业管理公司财务部根据寄发给业主的缴款通知书中的款项，收取业主各项费用，并开具相应票据给业主。其费用项目包括：预交管理费、水电管理备用金、装修保证金、垃圾清运费及其他杂费等。财物应建立费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明，并在入住手续书（3）上盖章。7．验收房屋（1）物业管理员按业主要求的时间陪同业主(或受托人)一起验收房屋及其配套设施等，登记水、电、气表底数。业主确认合格后，双方在验收交接表上签字确认，并要求其填写入户声明，在入住手续书（4）上盖章。（2）业主认为存在质量问题的，由业主(住户)填写返修申请表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。物业管理员按照《业主验房维修工作规程》，并根据物业管理合同，即与开发商联系解决或自行解决，然后预约业主再次验收物业，直至业主认为合格。8．发放钥匙（1）上述手续完成后，物业管理处