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物业管理基础知识融侨集团物业中心商宪平讲座提纲物业管理的由来；物业管理服务的定义；物业管理服务的基本内容及标准；物业管理法规名词解释；从物业管理角度，看房地产开发建设过程中常见的工程瑕疵；从物业管理角度对房地产开发建设提出改进意见与建议。物业管理的由来物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。（深圳--沿海--内地）物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时一位名叫奥克维妞希尔的女业主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。物业管理在国际、国内已十分流行。人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业，被人们视作现代化城市的朝阳产业。什么是物业？物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路等。物业管理的概念房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念；物业是房地产进入消费领域的房地产产品；物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境，清洁卫生、安全防范、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（国务院2003年颁布的《物业管理》条例）物业管理的定义强调了如下几点：A、多个主体；B、合同约定；C、专业化服务；D、公共性事务；E、物业管理服务的相关事物。物业管理的目的在于：通过物业管理企业提供的专业化的管理服务，使业主的物业保值、增值；提升业主的生活品质；（为房产创造附加值）物业管理服务的基本内容及标准开发建设期间的物业管理服务内容；物业竣工验收期间的管理服务内容；入伙期间的管理服务内容；日常物业管理服务的主要内容开发建设期间的物业管理服务内容1、分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面的改进建议；2、提供设备设施的设置方面的改进建议；3、提出房屋设计、工程质量方面的改进建议；4、设立物业管理“咨询平台”（解答物业管理相关问题）（以上几点也是置业顾问应该关注的问题）物业竣工验收期间的管理服务内容1、参与竣工验收；2、与开发商签订《前期物业管理服务合同》；3、组织接管验收；4、协助开发商处理工程遗留问题及瑕疵，跟踪相关问题的整改情况。入伙期间的管理服务内容物业已经通过接管验收，达到如下入住条件：实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需；配套设施基本齐全，建成并能够使用；管理处有固定的办公场所并开始办公；物管公司已同委托方鉴定《物业管理服务合同》。日常物业管理服务的主要内容：（一）基础管理（二）房屋管理与维修养护（三）共用场地、共用设施设备管理（四）安全防范、消防、车辆停放秩序的管理（五）环境卫生管理（六）绿化维护管理（七）其他相关的管理服务项目（八）企业、社区文化建设基础管理1、按规划建设的要求，住宅及设施投入使用；2、已办理接管验收手续；3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理；4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确；5、维修资金的管理、使用、续筹符合有关规定；6、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；7、房屋及其共用设施设备档案资料、业主资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。房屋管理与维修养护1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显；2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象；3.房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落无污迹；4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；5.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒衣架、遮阳蓬等；6.空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀；7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。共用设施设备管理1.共用配套设施完好，无随意改变用途；2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范；3.室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻；4.排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；5.道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行；6.供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定了停水及事故处理方案；7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整：供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好；8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定了出现故障后的应急处理方案；安全防范、消防、车辆停放秩序管理1、小区基本实行封闭式管理；2、有专业保安队伍，主入口实行24小时值班，有定时巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范，认真负责；3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案。5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。6、非机动车管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。环境卫生管理1、环卫设备完备设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站；2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁；3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害；5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用7、无堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净，商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜；9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。绿化维护管理1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当；2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象；3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时防治病虫害，无折损现象，无斑秃；4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物。其他管理服务项目1.代收代缴等代办性的服务；2.针对性的专项服务；3.委托性的特约服务；4.代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共性服务；5.与街道委员会、派出所及市政、行政主管部门的协调配合等。社区文化建设☺利用周末及节假日，开展适合业主品味的文化活动；☺举办乒乓球、羽毛球、象棋、围棋、篮球比赛，家庭趣味运动会及亲子活动；☺开展书画、诗歌征集活动，同时举办画展；☺开展“六一”游园活动，举办仲夏、圣诞文艺晚会等演出活动；☺结合时令变化和重大节日做好社区宣传专刊的出刊及节庆布置，确保社区的品味和档次；☺利用广告栏、宣传栏展示好人好事，同时对不文明行为进行曝光，使广大业户养成良好家居生活习惯。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理服务费：包括综合管理服务费、停车管理服务费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费等；综合管理服务费：是指物业管理服务单位按物业服务合同的约定为物业产权人/使用人提供的公共性服务所收取的费用；综合管理服务费由物业产权人/使用人从入伙之日起（以交出锁匙为准）按月交纳。停车管理服务费：是指物业管理单位对物业管理区域内车辆停放提供管理服务所收取的费用，非属车辆保管费。装修垃圾清运费：是指物业管理单位在业主的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。公共水电费：是公共场所照明、清洗、绿化养护及公共设备运转等所必须消耗水、电的费用开支，物业管理单位应定期公布每月公共水电的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用向全体业主合理分摊。特约专项服务费：是物业管理单位受业主委托，为其个别需要提供服务所收取的费用，标准由物管单位与需要服务的业主商定．专项维修资金：是指由业主缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金（按国家以及地方有关规定交纳专项维修资金是业主的法定义务）。常见的非结构性工程质量问题:屋面渗漏水；有防水要求的地面渗水；外墙渗水；厕所、厨房、沐浴室、阳台积水；地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；抹灰层、面砖、油漆脱落或残缺；门窗开关不灵、缝隙过大、缺件；电器、电线漏电，灯具安装不牢；排水管堵塞，小区道路沉陷……从如下几个方面提出意见建议供配电系统；安全防范及弱电系统；给排水系统等；物业管理用房的配置及设置；标识系统、宣传栏、信报箱等；景观设计及绿化等其它方面：努力工作天天向上！