涉及的陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告 XXXX

本报告共三册本册为第一册陕西省国际信托股份有限公司拟转让股权项目涉及的陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告西正衡评报字［2010］141号西安正衡资产评估有限责任公司XI’ANZENITHASSETSAPPRAISALCO.,LTD二〇一〇年十一月十八日陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-1-总目录第一册评估报告第二册评估说明第三册评估明细表陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-2-评估报告目录注册资产评估师声明...........................................1评估报告摘要.................................................2评估报告.....................................................8一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况............................................................8二、评估目的.............................................12三、评估对象和评估范围....................................12四、价值类型及其定义......................................16五、评估基准日...........................................16六、评估依据.............................................16七、评估方法.............................................22八、评估程序实施过程和情况................................37九、评估假设.............................................41十、评估结论.............................................44十一、特别事项说明.......................................47十二、评估报告使用限制说明................................50十三、评估报告日.........................................51十四、评估机构和注册资产评估师签章........................52附件：一、《陕西省国际信托股份有限公司第六届董事会第十四次会议决陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-3-议》（2010年9月8日）复印件二、陕西省鸿业房地产开发公司评估基准日审计报告（东会陕审[2010]032号）复印件三、陕西省国际信托股份有限公司《企业法人营业执照》（副本）复印件四、陕西省鸿业房地产开发公司《企业法人营业执照》（副本）复印件五、中国银行业监督管理委员会陕西监管局办公室《关于利用好土地闲臵情况信息的通知》（陕银监办发[2010]288号）文件复印件六、陕西省鸿业房地产开发公司《房屋所有权证》复印件七、陕西省鸿业房地产开发公司《国有土地使用权证》复印件八、陕西省鸿业房地产开发公司所有房地产开发项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证（复印件）九、陕西省鸿业房地产开发公司车辆行驶证复印件十、陕西省鸿业房地产开发公司出具的《关于金桥商务楼的说明》、《关于金桂苑车位的说明》、《金桥国际广场物业用房情况说明》等相关事项说明十一、陕西省国际信托股份有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司承诺函十二、签字注册资产评估师承诺函十三、西安正衡资产评估有限责任公司营业执照复印件十四、西安正衡资产评估有限责任公司资格证书复印件十五、签字注册资产评估师资格证书复印件陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-4-评估说明目录第一部分关于评估说明使用范围的声明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明第三部分资产评估说明一、评估对象与评估范围说明二、资产核实情况总体说明三、评估技术说明资产基础法评估技术说明（一）流动资产（除存货）评估说明（二）存货评估说明（三）投资性房地产评估说明（四）设备类资产评估说明（五）房屋建筑物评估说明（六）递延所得税资产评估说明（七）负债评估说明收益法评估技术说明（一）评估对象（二）收益法的应用前提及选择的理由和依据（三）收益预测的假设条件（四）企业经营、资产、财务分析（五）评估计算及分析过程（六）评估值测算过程及结果（七）其他资产和负债的评估价值陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-5-（八）评估结果（九）测算表格四、评估结论及分析（一）评估结论；（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因。附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-6-评估明细表目录资产基础法1、表1资产评估结果汇总表2、表2资产评估结果分类汇总3、表3流动资产评估汇总表4、表3-1货币资金评估汇总表5、表3-1-1货币资金-现金评估明细表6、表3-1-2货币资金-银行存款评估明细表7、表3-4应收账款评估明细表8、表3-5预付账款评估明细表9、表3-8其他应收款评估明细表10、表3-9存货评估汇总表11、表3-9-5存货-开发产品评估明细表12、表3-9-6存货-开发成本评估明细表13、表4-非流动资产评估汇总表14、表4-5投资性房地产评估汇总表15、表4-5-1投资性房地产房屋及土地使用权（采用成本计量模式）评估明细表16、表4-6固定资产评估汇总表17、表4-6-1固定资产-房屋建筑物评估明细表18、表4-6-5固定资产-车辆评估明细表19、表4-6-6固定资产-机器设备评估明细表20、表4-16递延所得税资产评估明细表21、表5-流动负债评估汇总表22、表5-1短期借款评估明细表23、表5-4应付账款评估明细表24、表5-5预收账款评估明细表陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-7-25、表5-6应付职工薪酬评估明细表26、表5-7应交税费评估明细表27、表5-8应付利息评估明细表28、表5-10其他应付款评估明细表收益法1、表1收益预测评估结果表2、表2主营业务收入预测表3、表3主营业务成本预测表4、表4营业税金及附加预测表5、表6营业费用预测表6、表7管理费用预测表7、表8财务费用预测表8、表10折旧及摊销预测表9、表12营运资金预测表10、表13非经营\溢余性资产调整评估明细表陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-1-注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-2-陕西省国际信托股份有限公司拟转让股权项目涉及的陕西省鸿业房地产开发公司股东全部权益价值评估报告摘要西正衡评报字［2010］141号陕西省国际信托股份有限公司（以下简称“陕国投A”）拟转让其所持有的全资子公司陕西省鸿业房地产开发公司（以下简称“鸿业地产”）的全部股权。西安正衡资产评估有限责任公司受陕国投A的委托，为委托方拟转让股权事宜涉及的鸿业地产股东全部权益提供评估基准日市场价值的参考意见。本报告评估对象为鸿业地产股东全部权益价值。本报告评估范围为鸿业地产的全部资产及负债，包括：货币资金1,890.70万元；应收账款6.67万元；预付款项16.23万元；其他应收款3,226.95万元；存货24,155.21万元（其中：开发产品1,237.29万元，开发成本22,917.92万元）；投资性房地产4,859.10万元；固定资产账面原值703.10万元，账面净值525.57万元；递延所得税资产35.70万元；资产总计34,716.14万元；短期借款18,500.00万元；应付账款4,365.90万元；预收款项615.27万元；应付职工薪酬33.19万元；应交税费1,759.67万元；应付利息186.89万元；其他应付款5,324.16万元；负债总计30,785.09万元。根据本次评估目的、市场条件、评估对象的自身条件等因素，本报告选用的价值类型为市场价值。评估基准日为2010年8月31日。根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，本项目