搜索
万科---五玠坊项目考察交流启万科五玠坊是2011年万科明星作品，不仅凝聚了上海万科19年成熟的开发经验，也是万科自身大胆的创新和探索，与世界设计大师槙文彦先生的合作，是对中国高级住宅一次全新尝试。项目介绍万科五玠坊是中国最大的专业住宅开发企业万科2011年打造的最高端的住宅作品，坐落于后世博板块的浦东核心腹地，项目位于东明路杨南路，北临高青路，占地面积11万㎡，容积率1.0。五玠坊住宅部分均为5层低密度大平层，全部为精装修三房或四房，面积约240㎡-320㎡。另配备约2万㎡精品商业配套。由桢文彦、芦原弘子、叶锦添、彼得沃德克等国际大师团队联袂定义高级住宅及商业。万科五玠坊倡导本真生活，尊重自然和居住的统一，在设计上通过视觉、触觉、听觉、味觉、嗅觉五种感官，让家的灯光、墙壁、植物、有质感的手柄、甚至是风的流动、光线的明暗，都能为家中营造出温馨、愉悦的氛围。区位总述：万科五玠坊位于后世博板块的浦东核心腹地三林区域，北临高青路，西邻云台路，南靠杨南路，北依东明路，踞守城市东西主轴，比邻6号城市轨道高青路站。万科五玠坊区位土地价值：后世博板块比邻世博功能区和浦江耀华综合功能区之间区位航空站距：距离虹桥机场约20公里，距离浦东机场约30公里。区位快速交通：二环：内环、中环（距中环上南路匝道口1公里左右）四轨道：轨道交通6号线（高青路站）、7号线、8号线、11号线（延伸段在建中）区位过江交通：三桥：卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥四隧道：西藏路隧道、打浦路隧道复线、上中路隧道、龙耀路隧道区位周边配套：学校：三林中学、明珠小学、众多国际学校、诸多公立小学、中学、高中等教育资源商场：后滩国际商务区、耀华国际商务区等二大商业中心。家乐福、沃尔玛、浦东商场等日常生活配套医院：世博医院、上海市第一妇婴保健院浦东分部、仁济医院等其他：世博演艺中心、东方体育中心、三林城市绿地、三林公园基本信息性质：万科2011年高端住宅建筑风格：现代风格住宅，由28栋5层低密度大平层组成。建筑设计：槙文彦设计事务所建筑面积：102863平方米占地面积：102863平方米绿化率:40%容积率:1.0配套商业:社区内配备约2万㎡精品商业、社区会所、精品酒店、艺术馆等高端生活配套功能物业管理:万科物业物业费用:5.85/平米·月销售信息开盘时间:2012年5月6日均价：39000元/平米交房时间：2013年交房标准：精装修开发周期与销售情况:已于5月6日首次开盘，此次共推出精装大平层62套，面积为240、269、280、330平米左右，最低37000元/平米起，均价39000元/平米。单套价格在800万-1400万左右。楼盘特色分析创意地产：国际级设计大师团队，桢文彦在中国的首个居住项目。宜居生态地产：低密度社区、大平层住宅，“更少的建筑，更多的生活”。低密度是为了使住宅与社区景观保持一个亲密而恰当的尺度；是介于高密度建筑和别墅群落的一种中庸的态度，亲近友邻但不失私密，是城市生活中最宜人、宜居的生活距离。创新规划设计：纵横中央景观轴限定出的四大居住组团及四大主题景观创新生活模式：平面上的立体生活。在平层中，以重组的设计元素考量居住体验。用陶土百叶构成动态的外立面、用创意的凹凸线条勾勒阳台、打破常规交流方式的早餐吧，为居住带来缤纷的层次感。首创的万科2049商业品牌：2万方精品商业配套，定义为高端社区商业消费模式规划布局以纵横相交的中央景观轴规划出和之坪、乐之岛、悦之丘、馨之庭四大主题景观和宁和居、静乐居、致悦居、远馨居四大居住组团，暗喻和乐悦馨，宁静致远之意。2049商业约2万方中央景观园林1.3万方365套大平层住宅280-330㎡远馨居致悦居静乐居宁和居产品分析：居住产品均为精装5层大平层住宅，面积段为：240-330平米层。分三房两厅四卫户型（256m2）四房两厅四卫户型（246m2，269m2，286m2，330m2）等。户型分析：雪之明户型编号：D1户型规划：四房两厅四卫户型面积：约246m2户型分析：光之翼户型编号：D2户型规划：三房两厅四卫户型面积：约256m2户型分析：雾之灵户型编号：C1户型规划：四房两厅四卫户型面积：约269m2户型分析：风之御户型编号：B1户型规划：四房两厅四卫户型面积：约286m2户型分析：云之心户型编号：A户型规划：四房两厅四卫户型面积：约328-330m2户型分析：海之阔户型编号：C2户型规划：四房两厅四卫户型面积：约286-288m2户型分析：海之阔户型编号：C2户型规划：四房两厅四卫户型面积：约286-288m21动静分离2L型的转角阳台：创造出一个空中的半室外庭院3悦景宜人：视野开阔。4室内装修：室内装修的选材上，“环保”是首要条件，选用的胡桃木和橡木都是天然材质，让居住的空间也充满绿色的味道。5拓展改造：多重打造改造空间，可以打通的中庭空间，让生活多了一种可能。6分割科学：“家庭成员独立活动空间的平层解决方案”，全套房的设计保证了家庭成员活动空间的独立，主卧与客卧由中庭隔开，充分保证了主人的隐私。7中西分厨：开放的西厨与半封闭的中厨，西厨配备独立中岛台。8早餐吧：位于西厨旁的早餐吧，是五玠坊的另一处创意设计。与其定位成早餐吧，这里更像是一个多功能的区域。9陶土百叶窗：“陶土百叶窗”的设计是万科首创。五玠坊创造性地在主卧阳台安装百叶窗的想法最初是为了能让住户在享受主卧阳台这个室外空间的同时又能保证自己的隐私。10其他：主卫墙壁上内嵌式的防水液晶电视机，为生活增加了尊贵的享受；每扇门上的防撞条，让生活更加柔和安静；还有洗手盆上方的灯、特殊的隔音设计。户型分析：海之阔早餐吧：这是一个多功能区域在匆忙的早晨，一家人在这里享受着女主人忙碌准备的早餐；闲暇午后，闺蜜们围坐于此，享受安静轻松的下午茶；这里还可以是孩子放学后的写字台，让妈妈既能准备晚餐，也能监督孩子的功课。户型分析：海之阔L型转角阳台：创造出一个空中的半室外庭院一个凹凸角解放了空间的自我限制,一扇门的开合，改变一种生活的境界。转角阳台的特别之处是拥有退让出的一小部分室内空间，让阳台与室内相融合，将大自然引入室内。户型分析：海之阔室内装修：选材上，“环保”是首要条件。选用的胡桃木和橡木都是天然材质，让居住的空间也充满绿色的味道。户型分析：海之阔收纳：空间的灵动演绎主卧步入式衣帽间收纳，厨房收纳，享受视觉空间的井然有序。产品分析：商业首次推出高端社区商业地产品牌“万科2049”社区内配备约2万㎡精品商业、社区会所、精品酒店、艺术馆等高端生活配套功能。万科2049配套服务（地下）产品分析：商业“万科2049”据了解，万科2049，定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队同时由上海万科物业担纲物业管理。与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌成为万科商业地产四大产品线，并将在全国复制，逐步推广至万科开发的高端社区。万科2049·五玠坊是上海万科的第一个高端商业项目。据介绍，五玠坊社区中，商业部分主要分为创意办公园区、零售、餐饮以及社区活动几部分。项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将意在吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。对于社区型商业自持比例，主要以自持为主。在万科五玠坊，建筑面积近2万平方米的商业体，仅8000多平方米的办公对外出售，剩余部分作为企业自持物业，统一招商管理。产品分析：商业艺术咖啡馆。精品咖啡与艺术展览的完美结合，打造高端精英社交平台。产品分析：商业原·私膳坊。叶锦添独家设计作品，作为典藏级作品被五玠坊收藏。产品分析：商业原会馆·会客厅简约素雅的会所会客厅，成为您理想的会议、社交场所，在自家社区即可完成一起休闲、商务需求。产品分析：商业原会馆·游泳馆五玠坊恒温泳池，淡雅清澈，让您在此拥有最放松的状态。景观：中央景观轴:纵横2条景观轴,中国的传统轴线元素。四大主题景观：以纵横相交的中央景观轴规划出和之坪、乐之岛、悦之丘、馨之庭四大主题景观，作为四大居住组团的核心景观。梦之湖花之谷乐之岛馨之庭悦之丘和之坪景观：艺术元素雕塑及艺术品“苹果及逍遥鸟”，西方著名雕塑大师PeterWoytuk的作品被五玠坊收藏。景观：用十分之一的土地来造园林，泛舟于梦之湖，徜徉于花之谷，漫步于鸢之桥，逗留于云町、雨台，让尊贵的您充分体味自然的春华秋实。小区的景观是想打造一个安静的环境，让人走在其间可以静下心来。我们还分别为老人、小孩、和养宠物的业主设置了不同的活动区域，每个区域根据特定的对象做一定的设计，比如适合老人活动的防滑、可供宠物奔跑的区域等等，让每个人都能找到属于自己的活动区。缺点：景观层次感不够，多为低矮灌木，景观浅水面，较为平淡。建筑材料：外墙：条状石材+陶土百叶内墙：硅藻泥环保涂料电梯服务户数：一梯一户采暖：全屋地暖用陶土百叶构成动态的外立面、用创意的凹凸线条勾勒阳台，形成了有表情，有生命力的建筑建筑材料：外墙：条状石材+陶土百叶------美观耐用“陶土百叶窗”的设计是万科首创。五玠坊创造性地在主卧阳台安装百叶窗的想法最初是为了能让住户在享受主卧阳台这个室外空间的同时又能保证自己的隐私。站在阳台上，阳光透过百叶窗洒进来，这是强烈的户外体验，而陶土厚重的材质，又让人有深深的安全感。在摈除了耐久性较差的木百叶和铝合金百叶窗之后，设计师芦原弘子女士提出了用陶土管来做百叶窗的设计创意。陶土的材质坚固耐用，特殊的肌理也也让这个“阳台外包装”更具质感。建筑材料：用陶土百叶构成动态的外立面、用创意的凹凸线条勾勒阳台万科首次采用可动陶土百叶作为万科五玠坊的外立面,数千度高温烧结的陶土百叶可自由开合,塑造建筑的表情,万科五玠坊全球首次采用。交通及停车分析：停车：万科五玠坊为全地下停车，总户数365户，有停车位804个，车位配比为1:2.2。楼盘特色总结：自然+艺术+浪漫自然：努力让人置身于自然中，而非封闭与空间里陶土百叶有表情有生命力的建筑转角阳台以退为进，实现生活更丰厚的可能早餐台坐上一整天也不觉得厌烦艺术：整个建筑和社区是个艺术品建筑与社区建筑大师桢文彦国内首个居住作品雕塑西方著名雕塑大师PeterWoytuk的作品：苹果与逍遥鸟原系列配套视觉艺术大师叶锦添作品：原-茶道馆，原-私膳房，原-会馆浪漫：创造有灵性的生活场景梦之湖、花之谷、树景房等中央景观区的联动配合四大组团，用景观塑造出的浪漫生活场景楼盘特色总结：不足之处定位方面：项目卖点变为客户抨击点，重金打造的明星产品并未受到本土一致好评。1：楼盘整体的定位略显小众化，外形低调，色调清淡。和中国传统意义上的豪宅有偏差，显不出高档来。2：日系的景观处理手法，比较清淡，都以浅水面和小灌木为主。景观体系没有层次感和立体感。入口区不能带给观者震撼和尊贵感。3：外立面用条状石材+陶土百叶，造价高，但是不够迎合中国人的审美，被误认为是大学生宿舍一样的外立面。4：日系风格不够纯粹，掺杂了中式元素，风格显模糊。5：户型不太合理，流线像迷宫。反映出了日本设计师对大面积段户型的驾驭能力有限。位置方面:环境有干扰，配套还不算齐全。1：项目虽在内中环，算是方便，可对面就是建材市场及水产市场，造成周边小环境差。同时，周边配套不算齐全，便利型商业氛围弱。246平米的户型沿街，马路对面要建动迁安置房。销售方面：周边楼盘争相销售价格仍占主导因素1：面积段过大，单价高。同样价格，完全可以在周边买别墅了，私密性好，还显高档。2：位于东明路1822号的尚东鼎，距万科五玠坊不过300米。该项目在售叠加、联排别墅，总价在1100万元/套-2100万元/套左右。许多客户原本的意向是万科五玠坊，看了大平层和价格后，反而回过头来考虑尚东鼎，或者同样位于后世博园区的别墅。我认为，当前市场两极分化严重，刚需楼盘和打折豪宅成楼市热销的主力。总价在1000万元/套左右的高端住宅，如果没有相对吸引的优惠力度，入市情况甚是堪忧。结论：五玠坊秉承了日本设计师内敛和低调的细致