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《房地产成本构成与管理》1一、房地产开发成本的构成目录二、成本管理模式房地产开发成本的构成日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜…----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手低的价格获取市场；某某大公司为了削减开支，裁员5%...----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分；中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…----深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择；进口关税又降了，买原装进口车便宜多了…----说明：税金同样构成产品的成本；大城市东西贵啊，生活成本太高了…----反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本“成本”对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之一。房地产开发成本的构成什么是成本？用科学的语言解释是：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。用我们的语言解释是：成本是“成功之本”。房地产开发成本的构成房地产项目成本组成：九个大类土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费期间费用开发成本完全成本房地产开发成本的构成房地产的成本包括九个大类：第一部分土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。包括：政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、土地闲置费、项目竣工验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和相关税费。红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压线埋地、市政接口等建设费用或缴费。拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。房地产开发成本的构成第三部分主体建筑工程费----指项目开发过程中的主体土建费用，包括：基础费用----建筑的地基与基础费用；结构与粗装修费用----完成地面以上的结构与基本装修的费用；门窗工程费用----室内外门与窗的费用；公共部位装修费用----外立面、公共部位的装饰与装修费用；室内精装修费用----对精装修交付的房屋的装修费用；第二部分开发前期准备费----指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。一般包括：勘察设计费----勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房；报批报建费用----向政府缴纳的规定费用；三通一平费用----通水、通电、通路和场地平整产生的费用；临时设施费用----项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用；房地产开发成本的构成第四部分主体安装工程费----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：室内水电安装费用----室内各类水电相关工程费用；室内设备及安装费用----空调、电梯、消防系统的设备及安装费用；弱电系统费用----居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、对讲系统、电话系统等费用；第五部分社区管网费----指项目管网配套费用，包括：室外给排水费用----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用；室外采暖费用----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用；室外燃气费用----小区接入市政燃气的费用；室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；室外智能化系统费用----小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用房地产开发成本的构成第六部分园林环境费----指项目内的景观费用，包括：道路广场费用----小区建设道路、广场的费用；绿化建设费用----小区内用于绿化工程的费用；建筑小品费用----小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用；小区围墙费用----小区围墙、组团围墙的费用总和；室外景观照明费用----各种照明所花费的费用零星设施费用----各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示牌、垃圾桶、座椅、洋伞等第七部分配套设施费----通常情况指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：会所费用学校及幼儿园费用物业用房人防地下室垃圾转运站市政设施公共用房房地产开发成本的构成第八部分开发间接费----指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：工程管理费----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用资本化利息----项目使用资金的利息营销设施建造费----销售大厅、样板房等建造费用物业完善费----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等第九部分期间费用公司管理费----公司发生的但无法明确到项目上管理费用营销费用----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成先看这句话：利润是企业存在的意义。再看这个公式：利润=收入-成本；收入不变，若成本增加，则利润降低；收入不变，若成本降低，则利润增加；毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。成本不是重要，而是“相当”重要！房地产开发成本的构成综述：环看现今全球所有“基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成本管理的重要性不言而喻。成本重要吗？那是相当重要啊！成本管理体系成本管理模式可研成本目标成本责任成本动态成本结算成本成本管理体系成本管理体系1、目标成本管理基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性管理工具：万科成本管理软件成本数据库成本管理体系2、责任成本管理责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。成本管理体系主要内容（1）——要素概括责任主体配合部门评价部门项目发展部财务部1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部成本部2、结构指标合理化及施工图质量设计部\工程部成本部3、获取竞争性的合理低价工程部\成本部项目经理部招标领导小组4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售部财务部各职能部门财务部管理费用责任目标责任范围土地、报批报建费建造成本销售费用成本管理体系主要内容（2）——反馈指标项目反馈指标项目反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用设计变更变更比率人均销售员面积工程签证签证比率税金实际交纳税率工程结算结算错漏率物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本社区建造成本招标及签约结构安装设计土地获得成本材料采购开发前期准备费开发间接费管理费用销售费用总结成本是公司管理结果的反映：成本是公司内部、外部管理的最终结果，无论优势与劣势均体现在最终的成本数据上----公司内部效率高、流程顺畅反馈的结果就是内部沟通成本低、内耗少；公司人员素质低、责任心差、能力不足反馈的结果就是执行成本高、错误多；公司决策错误反馈的结果就是付出金钱代价与时间代价……我们需要一种“成本文化”从这个意义上说，企业必须形成一种“成本文化”，形成一种人人关心成本、人人了解成本、人人节约成本的文化，企业才有希望、才有不断发展的可能！成本管理是企业的生命线；成本管理需要大家！每天问自己一句：今天我成本了吗？THEEND