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制作：滑杰目前，全国一二线城市房价一路飙升，据2010年3月10日国家统计局统计，全国70个大中城市房屋销售价格2月份上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点。今年的两会上，不少代表纷纷表示房价上涨过快。一边是各大报纸、网站、广播、电视纷纷报道因房价高普通老百姓买不起房，一边是各房地产开发商纷纷诉苦，房地产市场利润薄弱，真是热闹非凡。1．土地使用权出让金2．土地征用及拆迁安置补偿费3．前期工程费4．建安工程费6．公共配套设施费5．基础设施费7．不可预见费8．开发期间税费开发商自曝楼盘成本涉110部门毛利润率22%这是济南市某区的一个小高层项目，拿地时间在2007年前后，资料提供人称目前该项目每平方米销售均价在5500元左右。统计表仅是该项目其中一个地块，且不包含地下建筑。数据显示，该地块总面积约计10万平方米，地上容积率为2.0，除去幼儿园、公共建筑后，项目建成后可销售面积为16.8万平方米，按照资料提供人所称的5500元每平方米的销售均价计算，这个项目的销售总收入可达9.24亿元。前期成本每平米3883元地价占房价比为24.3%统计表中，这个项目总成本分为两部分，前期开发成本和后期开发费用。前者包括五大项：土地费用、建安工程前期费用、建安工程费用、基础设施配套费和不可预见费用。其中土地转让金总额为2.25亿元，地价房价比为24.3%。按每平方米分摊，这部分成本中的后四项分别为，347元(建安工程前期费用)、1810元(建安工程)、246元(基础设施配套费)和36元(不可预见费用)，照此计算该项目每平方米的前期开发总成本为3883元。涉及110多部门毛利润率22.2%统计表显示，这个项目的管理费用总额为608万，财务费用(贷款利息)为1900多万，广告宣传和销售代理费共计为销售收入的3%，总额2772万。营业税及附加是销售收入的5.5%，总额为4620万。这是统计表中的全部成本构成，资料提供人称，这也是全部开发项目中的“大头”成本，“一些小的部分并未统计在内”。在这份统计表中，管理费用被设定的比例为自有资金的2%，“这只是个理想比例，实际情况可能要高很多”，资料提供人称，这部分费用中很大一块用于公共关系开发和维护，“公司状况不同，费用比例也不同”，“从前期拿地到后期销售，整个房产行业涉及到的各个部门就有110多个”，“哪怕仅是认识个朋友总要一起坐坐吧？这也得花钱啊。”根据以上数据，这一项目的总成本(前期开发成本+后期费用)约为7.56亿元，项目毛利润(销售收入-总成本)为1.68亿元，照此计算，这一项目的毛利润率约为22.2%。内幕基本靠谱“内幕基本靠谱”，对于记者的这个计算结果，济南另一业内人士如此评价。对于地产业究竟是不是“暴利”行业，这位业内人士给出了委婉的回答，“比医药等垄断性行业利润要低，比一般行业利润要高”，“地产也是个资金密集型行业，地产业就是用钱堆出来的，高投入当然要求高回报！”“房价确实太高了！”当全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在全国政协分组讨论现场道出这样一番话时，现场有些沸腾。许家印认为，应当从构成房价的几大要素入手，建立严格的控制地价、控制税费、控制利润的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位。按许家印委员的说法，目前“我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”许家印委员在小组会上透漏的一些“业内信息”更是让人“目瞪口呆”，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”通过许委员的简明扼要却又一语中的的介绍，我们才知道高房价的背后除了地产商的逐利本性之外，更有不可忽视的“体制性成本”，也就是许委员所说的地价和税费。分税制改革以后，很多地方由于财政吃紧，纷纷走上“土地财政”的道路，以卖地来养人，甚至在很多地方，卖地的收入占到整个财政开支的百分之六七十，这也是为什么很多抑制高房价的措施在地方上得不到地方政府积极支持的原因。我们都知道，房屋是商品，但又是关系国计民生的特殊商品，市场化以后，房屋可以进入市场流通领域，但这并不是说国家就可以一推了之，毕竟，在当前社会保障制度还不健全的情况下，如何通过宏观调控让大多数人能安居，然后才能有和谐社会，老百姓才能乐业，如果地方政府仅仅是为了解决目前的财政困难而将很大一部分财政压力转移到购房人身上，那么长此以往，社会矛盾必然集聚，对建设和谐社会不利。房地产暴利效应，促使各地方政府加快出卖土地计划，加大了对经济房地产化的依赖，以GDP快速增长来透支城市经济发展的未来。特别是在中国这种特殊的土地制度及财政制度下，房地产暴利效应促使地方更为便利地设立一个又一个的政府融资平台，以抵押土地贷款融资更大杠杆化地从银行体系获得更多的资金，从而让国内银行金融风险不断聚积。还有，房地产暴利效应不仅冲击锐意改革创新的企业家精神，让更多的企业家不关注企业实质产品生产与经营，而是把大量的企业研究与营运资金、设备等种种资源都投入房地产，从而使国内企业创新精神不断匮乏。更深层次的问题是，在房地产暴利的背后，居民消费呈现巨大挤出效应，居民财富分配严重不公，也给整个政府权力部门寻租创造了巨大的空间。现在，国十条已经出台一个月了，尽管不少城市的住房销售全面下跌，但是不少城市房价并没有由于住房供求关系根本性转向而向下调整，反之房价仍在上涨。这说明了什么？说明了当前房地产市场是一个完全投机炒作市场，投机炒作者认准的是住房交易的暴利。因此，如果改变当前房地产暴利模式，仅国十条是不够的，还需要对当前有关中国房地产业各种政策，包括土地政策、信贷政策及税收政策等进行改进。