打造工厂化造房王国

打造工厂化造房王国住宅产业化投资项目简介编制：中山市快而居房屋预制件有限公司编写：谷明旺、黄昆2009年12月11日一、住宅产业化的概念和国内发展水平国务院和住建部推动“住宅产业化”已经10多个年头，在部品认证和节能墙改方面取得了一些成绩，但目前在总体水平上与国外的差距仍然很大，先进国家的住宅建设工业化程度高达70%以上，我国的工业化水平不足10%，特别是建筑主体建设方面，产业化程度不足5%，至今仍然停留在以现场砌筑和浇筑作业等手工操作为主的方式上，不仅质量差、效率低，而且原材料浪费和环境污染十分严重。住宅产业化的真正含义是“住宅产业现代化”，其发展过程必然会经历初级阶段、发展阶段、成熟阶段，这三个阶段的标志分别为“工厂化”、“工业化”、“现代化”，特点分别是：“工厂化”是指将建筑的部件拆分为各个模块，在工厂里按照标准化的程序进行生产，用空间换时间的办法获取建设的效率，以作业条件的改善赢得质量，以机械化为主的装配作业降低工人的劳动强度，节省原材料、减少人工用量，以降低造价。把原来工地做的事搬到工厂里做是主要的特点。“工业化”是指“工厂化”发展到一定的程度后，工厂化成为住宅生产的主流方式而被普及，现场手工作业的传统建造方式被逐渐淘汰，构件生产规模化，构件生产出现社会化分工，各构件厂家竞争日趋激烈，出于对效率、质量和成本的追求，就会对构件设计提出标准化、通用化的要求，建筑商可以选用不同工厂的构件组装出房屋产品，这时建筑设计和构件设计的“模数化”显得尤为重要。“工厂化”成为建筑生产的主流方式，社会化的竞争和合作才是“工业化”的标志。“现代化”是指随着科技的发展、材料技术的进步，以及人口老龄化的日趋严重，劳动力短缺问题更加突出，必须降低用工成本，“工业化”生产中开始大量使用自动化的机械进行制造，设计、生产、安装施工中实现信息共享管理，住宅产业化发展到最高水平，类似于汽车生产中大量使用自动控制和焊接机器人，BIM（计算机辅助信息数据模型）和CAM（计算机辅助制造）成为主要的生产手段是产业现代化的重要标志。从以上概念可知，我国的住宅产业化水平历经十年还没有进入初级阶段，造成停滞不前的主要原因，是由于我国在产业化关键技术方面的研究投入不足，没有处理好主次矛盾的关系。由于缺乏适合产业化生产的结构形式和技术标准，产业化道路无从下手；例如结构体系、设计标准、生产工艺、安装工法、“四新一节”等“主干”技术严重欠缺，是制约住宅产业化发展的主要矛盾；部品和节能墙改等技术是“枝叶”，属于次要矛盾的局部技术，在现有技术手段和生产力水平的基础下，只要分清了主次矛盾，先攻破主要矛盾，就可以很快实现工厂化制造。其次是由于我国的住宅产业发展较快，现有的生产模式暂时可以满足生产建设的需要，在房地产价格急速高涨的过程中，国家和社会重视了“量”的增长，忽视了对“质”的追求，对住宅产业化研究和重视不够，没有很好的引导产业发展；除了缺少成熟的技术以外，对人才的培养也很缺乏，造成全社会对住宅产业化的认知不足，没有制定出适应产业培育的有利政策，主要表现在：政策仍停留在对部品认证和示范基地的认证上，没有制定出合理发展产业的鼓励优惠政策；技术研究方面多数集中在局部技术，如填充墙体、门窗部品、水电配套等，而忽略了主要关键技术——主体结构体系的建立；结构体系的研究和推广方面政策引导走偏，多数走产业化道路的企业，技术路线都是消费者难以接受的“轻钢结构”和“装配式结构”、“木结构”，对适应市场的装配整体式钢筋混凝土结构研究不足；在结构体系的研究过程中，由于缺乏国家的引导和进行资源的有效整合，企业之间信息相互封锁、各自为政，不但造成了社会资源的严重浪费，也不利于标准的统一和推广，使得许多企业在研发方面投入巨大却无功而返，极大的挫伤了企业和社会对住宅产业化的积极性。二、国内住宅产业化技术应用情况目前在国内，只有少数房地产企业利用自身的市场平台优势，对产业化技术进行了商业化的试点，例如：万科集团从2004年开始进行研究，投入近4亿元人民币，历经多次挫折，数次调整技术路线，终于在上海万科金色雅筑项目开花结果，树立了建筑房地产行业技术革命的新里程，其后又陆续在天津万科东丽湖、深圳万科第五寓、北京万科中粮假日风景项目中推出工业化住宅，得到了市场的认可，成为国内建筑房地产业创新的标杆；国内众多的产业示范基地都在积极将技术与市场对接形成产业化，但由于技术路线走偏，效果并不理想，多数企业都是以钢结构和轻钢结构、木结构为主，不但造价高，消费者也不买账，个别企业虽然主攻混凝土结构，但由于采用内浇外挂的纯装配式安装工艺，与大板房相比在技术上并没有多少进步，在市场应用方面也难以推广。从实践检验的情况看，只有万科在“消费者接受”问题上的研究是成功的，新里程项目中的两栋楼分别采用了日本模式和香港模式，即“内浇外挂体系”和“预制整浇体系”，内浇外挂体系对主体施工的要求较高，一般施工单位难以达到，如果主体施工精度不足，将会导致外挂墙装配安装时出现“误差累积”，影响建筑质量和性能，而香港模式的“预制整浇体系”则容易保证安装精度，每一次节点整浇施工都是“消除误差”的机会，从万科编制的技术规范和标准图集来看，今后会大量采用香港模式，也就是“装配整体式钢筋混凝土结构”为主的技术路线，这是一个合理的选择，也是万科实践检验得出的结论，从万科集团走过的产业化道路来看，该企业的创新精神、勇气和魄力值得称道。万科集团基于自身房地产开发商的“专业”身份，没有涉足预制构件生产领域，旨在对技术进行集成，对资源进行整合，其产业化模式为“松散联盟型”，在多个项目中都是向联盟企业“采购”预制构件，使得技术进步的增值被上游链拿走，这导致了其试点项目成本的上涨，最高时土建成本增加40%左右（主体成本增加约400～500元/平米），造成建设总成本增加约20%，虽然在房价高企的今天，开发商可以放弃这一块利益，只要加快了开发节奏，仍可获得不菲的资金回报，但是随着房地产行业的竞争加剧，利润空间将被不断压缩，房地产行业进入上游产业链必将成为趋势。中山市快而居房屋预制件有限公司传承其10多年来为香港生产预制构件的经验，集中国内专业技术人员，结合国内规范进行科学研究，历经两年，投入上千万元进行生产工艺和安装工法的研究，获得多项研发成果，已经取得6项国家专利，另有5项专利技术正在审批之中，首创的“建筑结构安全带”、“全预制装配整体式钢筋混凝土房屋”发明专利，在未来的住宅产业化进程中将产生几十亿元的效益，其改良的“装配整体式钢筋混凝土结构”体系，在设计、生产、安装工艺方面较现有技术规范有较大的进步，重点攻克了“新旧混凝土连接成整体”的关键技术，制定了《装配整体式建筑结构体系设计施工要求》，在这一技术文件的指导下，在利用国家现有技术规范的前提下，可以解决住宅的个性化问题，使得一套生产建造工法同时适用于砖混、框架、剪力墙等多种结构类型的生产施工，大幅度降低房屋建造成本，拓宽了该装配整体式结构体系的应用范围。在住宅产业化技术方面，快而居公司拥有设计咨询、构件分解、模具制造、构件生产、安装工艺、专用工具等多个方面的技术优势，综合技术实力在国内首屈一指，其生产工艺和安装技术通过实际操作检验，已经成熟，完全具备推向市场的条件，在商品住宅房地产开发、经济适用房建设、新农村建设和一般民用建筑施工中，必将发挥巨大的、积极的推动作用，如果与具备相当经济实力的企业嫁接合作，可以实现跨越式的发展。三、国内住宅产业化市场前景分析目前国内预制构件厂的经营理念普遍停留在“水泥制品”的层面，经营上多数以较简单的建筑构件、桥梁构件、市政工程构件为主，还没有一家专业以住宅产业为核心业务的预制构件厂，对于复杂预制构件的生产经验不足，更没有能够生产住宅全系列构件产品的厂家，珠三角地区仅有的几家香港预制构件企业，也多以满足港澳市场为主，其技术特点主要是接单生产、按图施工，不具备“一条龙”系统操作的能力，难以满足住宅产业化的需要，可以说国内在“住宅制造”方面几乎处于空白状态，要想推进住宅产业化，必须以简单的技术打造全新面貌的国内工厂。我国目前每年的住宅建设开竣工总量约10亿平米，按照平均建设成本1000元/平米估算，每年的住宅建设投入超过1万亿元人民币，目前住宅生产中，主体结构应用产业化技术建设的住宅比例不足2%，与国外差距十分巨大，由于全预制装配整体式钢筋混凝土结构技术的出现，解决了住宅产业化的主要技术矛盾，这将促使我国住宅产业化的迅猛发展，在未来十年中，按照每年2%的递增比例估算，全国每年将增加2000万平米的市场份额，造价约200亿元，其中土建造价约150亿元，按照70%的预制率估算，每年住宅产业化（建筑主体）的产值增长超过100亿元，十年后每年产值将达1000亿元，平均每个省的产值将超过40亿元；由于国外住宅产业化“多快好省”的特点已经引起中央的高度重视，目前已经制定的有利政策包括：《清洁生产法》、节能墙改政策等，都对住宅产业化有一定的支持和鼓励措施，再加上国家“节能减碳”目标压力也将对住宅产业化产生推动作用，不排除国家进一步制定有利于住宅产业化发展的优惠政策，更将促使住宅产业化发展急速膨胀，随着社会对住宅产业化认识的提高，以及产业化技术的不断成熟，住宅产业化必将成为未来住宅生产的主流方式，市场前景广阔。四、住宅产业化的投资价值珠三角地区数家香港预制构件企业，由于市场主要与港澳对接，市场空间有限，普遍投资在5000万元～1亿元人民币左右，产能一般在年产15万吨～50万吨预制构件不等，以其中规模最大的永易通水泥制品厂为例，该公司在中山和深圳各设有一个工厂，中山工厂于1999年建成，初始投资5000万元，总计投资约8000万元，占地185亩，年产混凝土预制构件35万吨，年产值3～4亿元（香港预制构件价格很高），十年来盈利超过10亿元，经济效益显著，从大陆运往香港的第一个房屋预制构件出自该厂，香港迪斯尼好莱坞酒店、澳门威尼斯人酒店项目都是该厂经典的代表作品；从这个构件厂的效益情况可以看出，预制构件产品增值幅度很大，投资回报较高。根据预制构件的经济运输半径300公里计算，如果在一个人口相对集中的区域，建设一座大规模预制构件厂，其供应能力的合理辐射范围大约是方圆500公里左右，覆盖人口约1500～1800万人，区域的每年住宅建设量约为1000万平米（建筑面积，下同），按照初期住宅产业化程度比例为10%，每年有100万平米的建筑需要住宅构件，按照每年5～10%的增长率，5年左右产业化住宅将达50%，形成每年500～600万平米住宅构件的需求市场，以此估算所需的构件厂规模，按照市场占有率20%计算，未来工厂产能需要达到年产100～120万吨预制构件的能力，拟采用“分步投资、滚动发展”的策略，初期投资约5000万元，具备供应20万吨建筑预制构件能力，二期投资2.5亿元，视市场发展情况，扩大构件厂规模，并进行技术设备的升级改造，形成200万平米建筑预制构件的供应能力。初期投资效益估算：工厂一期工程投资5000万元，占地90亩，建设2条多高层建筑预制构件生产线，可供应8万吨住宅构件，1条低层定型别墅产品预制构件生产线，可每天生产200平米别墅，年产6万吨别墅构件（约300户独立住宅），以上投资约6个月可以建成投产。按照每年供应20万平米建筑，预制率70%估算产值，每年产能14万吨左右，构件价格按照不含钢筋售价600元/吨计算（香港价格为1200～1600元/吨），预制混凝土可创造产值8500万元左右，钢筋加工产值5000万元，按照毛利40%，税后纯利20%估算，每年可创利税5400万元，纯利2700万元左右，两年内可收回投资，可提供500个固定工作岗位，培训专业安装队伍800人。二期达产后的投资效益估算：工厂二期工程投资2.5～3.5亿元，占地600亩，提升工厂的设备能力和自动化生产水平，新增多高层建筑预制构件生产线5条，其中自动化生产线2条，别墅建筑预制构件自动生产线2条，1年半可以建成，达到每年供应150万平米多高层预制构件、50万平米（约2000户独立住宅）低层建筑预制构件的生产能力，每年产值可达10亿元