2016年房地产营改增

房地产营改增纳税时点03进项税及抵扣04纳税人及认定01税率及纳税方式02CONTENTS序号文件号内容1财税[2016]36号正文+一个办法+三个规定2国家税务总局公告2016年第13号全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项（申报表)3国家税务总局公告2016年第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法4国家税务总局公告2016年第15号不动产进项税额分期抵扣暂行办法5国家税务总局公告2016年第16号纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法6国家税务总局公告2016年第17号纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法7国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法8国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告一、纳税人及认定1、纳税人单位，包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。2、认定标准营改增——500万生产、劳务，兼营批发零售——50万其他——80万单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人以发包人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。个人，包括个体工商户和其他个人。一、纳税人及认定2、认定标准试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准；兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税一、纳税人及认定2、认定标准增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额，月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。试点纳税人偶然发生的转让不动产的营业额，不计入应税行为年应税销售额；按照营改增有关规定，应税行为有扣除项目的试点纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算应税行为年应税销售额=连续不超过12个月应税行为营业额合计÷（1+3％）一、纳税人及认定3、房地产新老项目标准《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。4、建筑业新老项目标准《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目一、纳税人及认定3、房地产新老项目标准问题点：2016年5月1日之后建筑公司一般纳税人跟房地产老项目签订的包工包料合同，是按建筑新项目还是建筑老项目？例如，江山美地一期的园林绿化工程。两个理解：1、属于新项目，因为施工证每栋楼只有一本，而且是与总包公司签订的，园林绿化工程既不属于某一栋，也不属于总包公司的分包工程，合同开工日期也在5月1日之后；2、属于老项目，从目前文件叙述看应该是以项目为单位而不是以某个合同为单位，就地产开发项目来说，园林绿化也是整个项目的，也是与各栋楼相关联的。二、税率及纳税方式房地产：税率为11%，征收率5%；建筑业：税率为11%，征收率3%1、税率2、纳税方式一般征收：一般纳税人的新项目简易征收：小规模纳税人及一般纳税人的老项目；一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务二、税率及纳税方式一般征收销项税额=销售额*11%销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据不含契税及交易费用当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款1、房地产二、税率及纳税方式一般征收预缴税款应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算预缴税款不区分一般跟简易1、房地产二、税率及纳税方式简易征收应纳税款=销售额*5%销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）预缴税款同上问题点：实缴税款的纳税时点？？1、房地产二、税率及纳税方式除其他个人之外的纳税人，按照5%的征收率计算应纳税额向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。1、房地产其他个人按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关申报纳税二、税率及纳税方式1、房地产二、税率及纳税方式2、非房地产一般征收：一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。销项税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+适用税率或征收率）×适用税率或征收率二、税率及纳税方式2、非房地产简易征收：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%二、税率及纳税方式2、非房地产简易征收：小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%二、税率及纳税方式2、非房地产简易征收：其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%二、税率及纳税方式2、非房地产免税政策（个体工商户跟其他个人）：北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。二、税率及纳税方式3、不动产租赁前提：经营性租赁（融资性租赁不征收增值税--国家税务总局2010年第13号公告）纳税地点：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。计税方式：一般纳税人和小规模纳税人二、税率及纳税方式3、不动产租赁计税方式：一般纳税人：出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税小规模纳税人：单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）、其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额个体工商户和其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额二、税率及纳税方式3、不动产租赁计算公式：纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算：销项税额＝含税销售额÷（1+11%）×11%纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%个人出租住房，按照以下公式计算：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。三、纳税时点纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。三、纳税时点2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人（以下简称试点纳税人），2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日；根据工作实际情况，省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局（以下简称省国税局）可以适当延长2015年度企业所得税汇算清缴时间，但最长不得超过2016年6月30日四、进项税及抵扣1、不得抵扣：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（业务招待费）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务四、进项税及抵扣1、不得抵扣：非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法