项目成本-项目成本策划

项目成本策划定义：项目成本策划是一个系统工程，要求成本管理人员具有成本管理、设计、实施、采购等综合素质。具体而言，成本策划是指在设计的前端，成本管理人员站在企业经营战略的高度，根据项目的定位及成本总控目标，整体分析、规划项目在设计、施工等各个环节的成本配置，提出成本策略。成本策划主要解决的是限额下的经营目标是否可以实现、如何实现，以及经营目标不同下的成本限额变化需求问题；解决成本限额下可变成本与不变成本的分配问题，调整不变与可变部分的成本分配比例，提出成本控制策略与要点。成本策划通过前置目标成本的管理方式，解决的是经营的问题，做与不做的问题，以及准备如何做的问题。主要步骤：一、了解需求，弄清项目最终要达到的目标成本策划之前，首先需要明确公司对项目的运营要求，以及最终希望达到一个怎样的目标。也即弄清这个项目的边界条件：总投资额多少，达成怎样的效果和目标。二、对同类产品成本案例进行调查分析根据实地调查与分析，以及数据库同类项目资料的收集，对同级项目进行分析比较，并参考其成本造价数据，按照重置成本法进行成本分析，明确项目总造价、单方造价以及成本投放重点等信息。三、提出成本配置及成本管理建议根据规划指标、设计规范、成本配置建议、运营需求等，梳理出本项目的基本功能，并结合投资总额，提出必备功能性成本（固定成本）、可变成本、成本投放的侧重点等成本配置建议。成本配置要结合客户的需求，了解和把握客户需求也是成本控制的基础。在成本总目标基础上，充分满足客户的需求作为基本出发点，即要清楚地知道客户的需求是什么，进而把那些可有可无的东西坚决去掉，对于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变成本的比例。四、提出成本管理策略建议成本策略建议也即实现项目目标的手段，是根据项目的定位及成本总控制目标、成本配置建议，从整体上对设计、建材、施工、装修等提出成本策略。例如，根据公司对项目的需求取向（城市片区地标性建筑）及成本总控目标，给到的成本策略建议主要有如下两大点：一是满足项目第一功能的同时满足“标志性建筑”之需，重视外立面的设计，可适当采用异形形状，这是成本配置的重点；二是项目属于住宅类项目，非商业综合体，材料不一定是最好，但工艺一定要满足质量要求，通过精致、简约来体现住宅的实用性，所以装饰取向建议选择好的施工工艺及中价格材料。在公共部位装修上，建议采用简单装修，地面采用自流平水泥地面，墙面及天棚面主要为乳胶漆；在选材上，设备建议尽量采用国产，等等。五、规划运行费用及相关职责、计划和风险防控措施根据前面的成本配置建议以及成本策略，项目目标成本，并规划设计、实施、建材等的分项支出计划。结合公司整体运营计划，形成方案优化、采购招标、预算结算等分项计划和目标。并充分考虑项目实施过程中可能遇到的风险，形成风险防控预案和应对策略。时间要求：项目成本策划应在项目前期和目标成本编制同时进行，并与《项目目标成本测算表》同时形成。项目成本策划书内容：一、项目成本规划1、项目概况及运营目标项目概况包括项目案名、地理位置、地块周边情况、项目拟定分期、开发周期、预计售价等信息。运营目标包括公司对该项目运营计划及主要运营目标的制定内容。项目概况1)总体规划指标容积率:，绿化率:总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2住宅总套数：套总车位：个2)期规划指标容积率:，绿化率:建筑面积：m2，计入容积率的建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2住宅套数：套车位：个入伙日期：年月经营目标年份销售面积(万m2)结算面积(万m2)销售金额(万元)项目利润(万元)净利润(万元)结算收入(万元)注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。销售目标××年×季度××年×季度××年×季度××年×季度××年×季度面积(万m2)金额(万元)面积(万元)金额(万元)面积(万元)面积(万元)面积(万元)金额(万元)面积(万元)金额(万元)注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。开发计划序号工作内容时间开始完成1取得土地证2市场定位3规划设计4实施方案5施工图设计6工程量清单招标7基础施工8销售展示区实施时间9主体结构10销售开盘时间11竣工备案时间12入伙时间2、项目成本管理目标项目成本管理的基本目标是“健康、合理、有序”，健康指成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。合理即产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生。有序则要求可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。对于具体项目而言，除上述基本目标外，还应有一些和项目密切相关的具体目标。如目标成本和可研成本变动率控制水平、目标成本变动率控制目标、无效成本控制指标等。项目目标成本确定为元/m2，按成本科目具体构成如下：序号费用项目成本总额(万元)可售单方成本(元/m2)一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境工程费七配套设施费八开发间接费开发成本九期间费用总成本3、客户需求定位及成本规划客户需求成本规划是以客户感知和不同品类客户的需求作为逻辑主线进行产品选型、排布、设计等决策工作，从而将建造成本合理、有效分配的成本管理方法。主要目的在于以客户需求为导向进行成本规划，实现产品的合理成本配置，使产品成本与售价相匹配，产品成本投入更合理。应从客户对规划、产品及景观的关注等维度进行成本规划分析，形成对应结论。项目成本规划级配确认表分项项目规划级配结构层高2.8赠送面积比例7%门窗工程单元门及入口装饰铝合金单元门入户门尺寸单扇：1000*2200表面处理平板喷涂入户门锁具安恒81103/270元/套窗型材坚美/凤铝/新和/宏加/广铝B类库\6.5kg/m2\粉末喷涂玻璃洛玻/鹏玻/银泰单玻340元/平米五金合和/坚朗/立兴/固诺窗地比0.19公共部位精装修外墙装饰30%质感涂料；70%弹性涂料架空层外围：50%面砖；50%质感涂料电梯厅装饰面积25m2\面砖，涂料及电梯自带门套\500元/m2电梯轿箱装修出厂标配室内精装修500元/m2大堂内大堂60m2*1500元/m2栏杆阳台露台栏杆镀锌钢栏杆，250公共廊道栏杆镀锌钢栏杆，250生活阳台栏杆砖砌栏板，150消防楼梯栏杆钢栏杆，120消防楼梯扶手钢管扶手，50低窗防护栏杆钢筋点焊，50百叶空调板装饰不予配置遮阳百叶不予配置其它格栅无弱电系统居家防盗每户：1个燃气报警、2个紧急按钮对讲系统黑白可视/非可视对讲+门铃园林环境环境单方成本350元/平米软/硬景比例70%/30%水景面积/环境面积3%草坪面积/灌木面积40%/60%乔木密度30地下室地下室层高3.6米/人防3.7米地下室大堂不予设置二、目标成本编制1、原始地貌及市政配套情况场地形状，场地地质地貌状况，场内高程和高差等。场地周边市政配套情况。2、项目技术经济指标项目主要技术经济指标应包括如下内容：指标类型指标单位数值用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积平方米计容积率建筑面积平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米地面停车平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米基本指标规划容积率—覆盖率%绿化率%总户数个车位数（其中地面停车）个土方平衡挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米边坡支护米3、项目跨期成本分摊原则对于多期开发项目，应明确跨期成本分摊的内容及分摊原则。××××项目跨期成本分摊原则说明总说明：一期二期三期四期五期占地面积68000m2100222m2102381m2124911m292332m2一期情景多层高层占地面积21300m221000m225700m2一、土地获得价款1、政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。本期各产品也按占地面积进行分摊。二、开发前期准备费1、勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按建筑面积分摊。三、配套设施费1、会所及游泳池：不留成本，费用按建筑面积在各期进行分摊；2、幼儿园：不留成本，按建筑面积进行分摊；3、学校：不留成本，按建筑面积进行分摊；4、塑胶跑道、网球、篮球场：不留成本，按建筑面积进行分摊；5、人防地下室：不留成本，费用按建筑面积在各期进行分摊；6、一期地下室车库：计入一期；7、风景大道工程：为全期受益，按建筑面积在各期进行分摊；8、中心公园：为全期受益，按建筑面积在2～5期进行分摊。三、设计方案优化1、经济性控制要点简述在各设计阶段，经济性管理上应注意的问题和采取的控制要点，如：1）场地内土方平衡：在做规划方案阶段，成本人员需要根据场地土方平衡图计算场地内土方平衡是否最佳，一定避免土方的开挖外运、购土回填情况发生。2）临时围墙、围板、道路、办公室：尽量考虑将临时道路、围墙修在永久道路、围墙相同的位置上，以此作为临时使用；临时围板需要根据设计图纸先测算造价，并考虑重复利用；临时办公室需要对比租赁与建造的造价差异。3）临时用水、临时用电：选择好恰当的位置及容量。4）基础：设计院根据地质报告提供2种以上可选择的基础形式，成本部测算对比后，选用最经济的基础形式。5）结构：在初步设计阶段，成本部根据设计院提供的梁、板、墙柱截面尺寸计算砼含量指标，根据经验配筋率得出钢筋含量指标，与经验数据进行比较。在施工图阶段需要在出蓝图之前测算基础、地下室、裙楼、转换层、标准层、屋面等特征层的结构含量指标，与控制指标、目标成本指标、经验数据进行比较，并将优化建议提交工程部，再由工程部与设计院进行优化工作。正式施工图完成后，安排咨询公司编制工程量清单，并填写指标统计表格，完成最后对比汇报，并形成经验数据。人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。6）铝合金：成本部需要在施工蓝图出图前前完成窗地比含量计算。在二次设计完成后，测算不同类型窗的单价，以保证控制的目标单价内。7）栏杆：成本部需要在施工图完成后提供栏杆钢筋含量指标及单价测算。8）外立面面砖、石材工程：成本部需要在立面分色施工图完成后提供面砖、石材的含量及造价。9）精装修：成本部需要在装修标准确定后提供单方造价。10）园林环境：签署环境设计时，根据《目标成本控制指导书》确定的单位成本(元/景观m2)写入设计合同，并规定奖惩办法，以此作为控制景观设计的依据；根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，让成本投入能在重要的区域有所侧重；控制硬景、软件、水景的面积比率，一般情况下软景面积：硬景面积＝3：2；硬景注意控制石材、木地板、洗石米、建菱砖的面积比率；控制石材类型，一般情况下建议石材选用黄木纹、红（黄）绣石、青石板、福建灰、福建青，尽量不使用砂岩类石材，尽可能采用便宜的国产石材,并采用较小规格厚度,降低成本；控制石材厚度，人行道地面控制20mm，行车道控制30mm，压顶尽量用砼＋质感涂料替换石材，踏步等部须用30或50厚，踏步伸出部分用20厚粘贴磨边处理，如果必须采用超厚材料不可，外面一边采用超厚材料，里边材料按照20厚设计，通过砂浆找平达到水平；植草砖选用水泥材料，厚度按照8厚设计，尽量少选用塑料植草砖；木材的厚度要控制在常规厚度，不选用超厚的木材，尺寸也按照常规选择；软景控制大乔木数量，尽量选用当地乔灌木，灌木控制种植密度及品种。景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，园建基层做法也是优化的重点。采用国产灯具，在保证设计效果的前提下,联合物业优化灯具数量；景观成本优化需要从初步设计开始到施工图为止，不停测算成本，测算时一定需要设计部、成本部人员一道完成工程量计算，及造价测算，并及时提供给设计部。11）室外综合管线：根据规划合理确定水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置，以便使各种管线的铺设最短；在设计阶段对比管材造价差异，合理选用管材；合理利用现场坡度，控制管道设计