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房地产市场发展状况调研商铺久光百货VS印象城久光百货久光百货于2009年1月16日正式开幕，楼面面积达17万1千平方米，也是目前苏州最大型的百货店。其尽享地利优势，坐落于高消费尊贵地段，交通便捷。苏州久光百货与时代广场以空中廊桥贯通，毗连工业园区心脏地带——金鸡湖畔及周边沿湖排列林荫大道的国际博览中心，并设有水上巴士码头、艺廊、咖啡座、餐厅住宅及各式酒店，既有都市色彩，又显古城幽雅。百货店内不仅有优质的服务，更有如游乐中心及大型超市等相关配套，集美食佳肴、美容时尚、家居用品及休闲娱乐于一身，带领苏州时尚消费新潮流，满足顾客一站式购物和休闲需求.平面图5苏州久光百货•苏州久光百货是久光百货在大中华地区最大的单店，建筑面积达到17万平方米，其间众多品牌均是首度进入苏州。苏州久光百货在采用崇光、久光的经营模式的同时，在业态布局、经营档次上将不亚于上海久光百货。内部设计有两个巨大的中庭，用中庭将步行街与各层平面组织联系起来，通过搭建多个空中连廊与生活休闲区、圆融天幕街区互通，消费者也可以从不同角度观赏室内外的休闲景观。•久光百货拥有的优势在于，其国际化的营销手段和经营模式，同时，虽然离苏州目前的城市中心有一定距离，但便利的交通反而对私家车人群有着深深的吸引力。周末开车到观前，要面对停车难、开车堵等问题，而去圆融时代广场不存在这个问题。此外，圆融时代广场的大量餐饮资源，也为久光增加了砝码。从香港、上海的商圈运作经验来看，吸引人流的最大理由并非百货，而是餐饮。时代广场重点招商的一批餐饮品牌，对人流的吸引力是毋庸置疑的。•圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的“商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目。整个圆融时代广场占地面积21万平方米，建筑面积51万平方米，项目建筑群分为五大功能区，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区以及苏州首座17万平方米的久光百货区，在规划上更注重人的体验，综合考虑了商业和旅游的价值体系。500米巨型神奇天幕、6大地铁出口、水上巴士、空中连廊、水雾广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较超前。SWOT优势-----Strength劣势-----Weak1、17万平超大空间，一站式优势叠现2、园区未来核心区、CBD3、目标明确—针对高端客户4、品牌众多，消费面广5、交通便捷，停车方便6、配套项目突出，餐饮娱乐较出色7、周边主要道路指引标示较好8、有较多的独有品牌及新品牌1.金融危机，高端消费影响较大2、位置远离市区3、商场内、广场上指引标示感觉有欠缺4、新品牌有一定时期培养期机会-----OpportunitySO战略WO战略1.金融危机，品牌配合折扣力度加大2.可调整余地大威胁-----ThreatenST战略WT战略1.金融危机，消费群体萎缩2.商业管理团队能力印象城•印象城•建筑面积14万㎡•地上面积:109148㎡•项目占地46773平方米•可租赁面积为71254㎡(占总建面52%)•地下面积为26860㎡•开业时间:2009年9月28日•由地下一层以及地上四层组成•苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设。位于苏州工业园区与古城区交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块，距离东环高架干将路出口仅数百米，项目3公里内共有47个小区，约15万常住人口，且消费层次较高；另外，项目更辐射十几万消费者，无论私家车、电瓶车还是公交车都能方便抵达。•印象城有四个主入口，其中三个是人行入口，最后一个为把车停在车库后的最近出入口，四个入口较为平均的分布在项目的四个角，有效平衡了各个角落的人流，避免了人流过于集中。•车位规划•◆印象城采用了独特的分层式停车位设计方式，停车位从一楼一直到顶层，分层布置，有效地降低了建造成本，节约了土地面积。•◆车位约1000个，每100㎡租赁面积配1.5个车位•◆由于苏州经济发达，私家车数量众多，停车是否方便成为项目竞争力的一个重要指标，因此，印象城在车位配比方面达到了较高水平。在苏州目前的购物场所，车位数量名列前茅。数量众多的汽车位吸引了大量的私家车消费者。•◆各楼层停车位直接通往商铺的通道;也可乘垂直电梯达到其他楼层•停车难•虽然印象城配备了足够的停车位，但由于其上行和下行的两个口仅靠在一起，从而造成了上行和下行车辆相互干扰.•时常可以在印象城看到这种情况,上面的停车位空空，但要离去的车下不去，而要来的车也上不来。•糟糕的车流动线组织使印象城的吸引力大打折扣，也成为制约印象城发展的首要矛盾。公寓圆融星座VS九龙仓国际金融中心圆融星座•物业类型：商业大平层•项目位置：苏州市园区金鸡湖新罗酒店B座•面积段：998-221㎡•开盘时间：2012-09-01•入住时间：2013-05-23•售楼地址：苏州市园区金鸡湖新罗酒店B座•开发商：苏州圆融发展集团有限公司•圆融星座公寓面积5.8万平方米，为精装修全湖景公寓，可以一览7平方公里金鸡湖开阔景观。公寓的形体设计注重与整个建筑群体“峡谷”意向的呼应。通过弧线运用使两座公寓塔楼自然生长于裙房“台地”之上。角部采用孤形处理更打破了普通方正形体一贯的沉寂，出现灵动建筑形态。•公寓有空中花园、屋顶绿植、山地岩壁、生态坡地、公园式景观物业，提供了独具魅力的自然生态式体验生活方式。项目坐拥金鸡湖一线繁华湖景，具有极高的升值潜力。•过裙房层层退台式的阶梯设计，用坡地、峡谷、绿植、叠水、露台、屋顶、绿树等一系列绿色元素，营造了一个生态立体公园。项目将李公堤、世界第一天幕等自然与城市璀璨景致尽收眼底，并与未来的九龙仓、新鸿基等摩天楼一同构筑了金鸡湖东优雅的城市天际线。•圆融星座270度全湖景精装大宅，面积范围约110-330平米之间,宽景阳台、转角飘窗、落地玻璃等，以一线湖景体验，地暖、中央空调国际精装品质，体现金鸡湖臻品豪宅的细节魅力。项目自身还包含地下一层至地上五层的集零售、餐饮、休闲娱乐、文化等一体的精致购物中心。同时，还单独设立精英会所，为业主提供与世界同步的国际生活。可以说是苏州的CBD中心。九龙仓国际金融中心九龙仓国际金融中心九龙仓国际金融中心位居园区湖东CBD商圈核心，建成后将成为苏州地标式建筑，江苏第一高楼；交通方便。而圆融时代广场作为苏州市重点建设项目，是苏州有史以来规模最大、业态最全的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的全天候超大型消费区域，也是未来的商业潜力区。但是定位太高端了，一般投资者和老百姓就不要想了。写字楼中新汇金大厦VS环球188中新汇金大厦中新汇金大厦位于苏州大道123号，琉璃街西侧，紧邻轻轨1号线、3号线星塘街站，距现代大道仅一个路口，星塘街、琉璃街连通南北，城市交通快速便利。汇金大厦地处湖东金融圈，距旺墩路金融街仅一步之遥；紧邻园区管委会，行政中心、人才市场瞬间达到；商业配套林立，与商业中心圆融时代广场3分钟车程，繁华触手可及，地段优势不可复制。汇金大厦，简洁线条组合，演绎简约质感建筑，体现低调奢华。10.2米挑高大堂、4.2米层高朗阔空间，方显帷幄气度。6部客梯、2部货梯，上下有道，进出有方，时刻保证快捷商务的高效运行。汇金大厦建成后，公积金中心入驻，标志着该项目将成为这一区域地标性建筑物，，同时入驻企业将享有优先办理业务的先发优势，助力企业发展。环球188•租售状态在售•写字楼类型酒店写字楼•开间面积125-660平方米•电梯配置客梯5部•物业费17.41元/平方米•月•开发商盛高置地苏州润建置业有限公司•物业地址园区苏惠路88号•开盘时间2013年6月8日推出写字楼•建筑面积181011平方米•标准层面积2000平方米•停车位地上车位54个、地下600个•物业公司辉盛国际优势：环球188位于苏州工业园区的中央商贸区地段，南临苏惠路，北临相门塘，东依“城市之眼”金鸡湖，西靠中央公园。交通便利，环境优美。项目地块周边的商业和住宅社区已经较为成熟，有极高的土地价值和升值潜力。环球188的屹立将成为苏州至高地位的精英活动区域，成为苏州成功人士首选的高档商居空间。