江西省控制性详细规划技术准则1997

1江西省控制性详细规划技术准则(试行本)江西省建设厅一九九七年八月2目录第一章总则...............................................3第二章术语、代号...........................................3第三章规划编制内容及要求...................................4第一节总述..............................................4第二节．土地细分及其兼容性控制............................5第三节土地使用强度控制..................................5第四节配套公共服务设施控制..............................6第五节道路交通设施控制..................................7第六节环境景观控制......................................7第七节市政工程设施控制..................................8第四章建设管理技术规定....................................13第一节土地使用规定.....................................13第二节建筑间距技术规定.................................13第三节建筑后退管理技术规定.............................13第四节绿化建设管理技术规定.............................14第五节道路交通设施管理的规定...........................14第六节市政公用设施建设管理技术规定.....................15第五章土地级差评定.......................................16第六章控制性详细规划成果内容..............................16第一节总述...........................................16第二节规划文本的编写内容...............................17第三节规划图则编制内容.................................18第四节规划说明书的编写内容.............................20第七章附则..............................................233第一章总则1．1为统一控制性详细规划技术文件的内容和深度，增强控制性详细规划设计的规范性、科学性和系统性。依据《城市规划编制办法》，结合我省实际制定本准则。1．2本准则适用于江西省内城镇地区及开发区的控制性详细规划的编制和管理工作。1．3控制性详细规划是城市规划编制中两个规划阶段、五个规划层次中的一个中间层次；是落实、深化、调整和完善城市总体规划或分区规划的重要环节，是指导城市开发建设、修建性详细规划和工程设计的重要依据；是政府宏观调控的重要手段。1．4控制性详细规划的规划对象既可以是成片开发的新区，也可以是旧城改建地区。新区(包括开发区)既可以是城市不同功能区，如中心区、工业区以及居住区等，也可以是某一期建设用地。如近期建设地段，城市干道网及自然界线划定的综合区。但都应具有相对完整性。1．5开发区、成片开发地段的起步区、分期开发的首期区在编制控制性详规之前应编制开发区总体规划。1．6控制性详细规划—般应遵循下列原则：1．6．1符合总体规划或分区规划的要求，综合考虑自然、社会、人文、经济环境，使之相互协调。1．6．2综合考虑日照、通风、环保、防灾、环境景观要求，有效地利用和节约土地和空间资源。1．6．3符合城市土地价值规律的要求，有利于城市的开发建设。1．6．4符合城市规划管理方式、机制及特点要求，提高规划的可操作性。1．6．5充分考虑所在城市的性质，建筑气候区划、地形地貌，自然景点，民族风格等地方特色，突出个性。1．6．6为老年人、儿童及残疾人的生活和社会活动提供条件。1．7本准则是和《城市规划编制办法》配套的具体规定，编制控制性详细规划除遵守本准则外，尚应符合其他有关标准、规范的规定。第二章术语、代号2．1用地性质：指土地上进行建设的实际用途。2．1．1地块用地分类和编码应参照国标GBJl37-90划分至小类。2．1．2居住区基层公共服务设施应在小类基础上进行细分；RT托幼；Rx-小学；Rz-中学：RQ-其他公建。2．L．3GBJ137-90中未及项目，按以下规定编码：C／R-商住楼，V12/C11-商业办公综合楼(按其主要使用性质上下组合)；C13-商业性写字楼。2．1．4非独立地段的零星单身公寓用地按其所属分别归类。2．2用地面积(S)：按照地块界线计算的面积，应按地块界线和道路中心线来计算的面积，城市主次干道和支路以道路红线为界；支路以下小路以道路中心线为界。2．3建筑密度：地块内建筑基底总面积与地块面积的比率(％)。2．4容积率(Fax)：地块内总建筑面积与地块面积的比值。2．5建筑限高：地块内允许的建筑最大高度。2．6建筑平均层数：地块内建筑面积与建筑基底累计面积之比。2．7绿地率：地块内用于绿化种植环境美化空地(包括小块水面，活动场地，但不包括屋顶和晒台绿地、垂直绿化)与总用地面积之比(％)。42．8建筑退让：建筑物后退道路红线和后退相邻地块分界线。2．9建筑红线：建筑物基底位置的控制线。2．10道路红线：城市道路（含居住区级道路)用地的规划控制线。2．11土地开发费：每公项用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha)2．12拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。2．13交通出入口方位：允许的适宜开口位置，不许开口的限制地段。2．14土地使用的兼容性：在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。2．15指令性控制：对建设项目、规模、用地定点、定界实行强制执行的控制方式。指令性控制指标一般包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高、容积率、建筑后退红线、绿地率、公建配套项目、出入口位置、停车场库。2．16引导性控制：对建设项目、规模、设置地块与定位要求不作强硬的控制，只提出引导性建议的控制方式。引导性控制指标一般包括建筑形体、艺术风格、色调、标志物等城市设计内容。第三章规划编制内容及要求第一节总述3．1控制性详细规划一般应包括以下内容：3．1．1在城市总体规划(分区规划)的指导下，结合现状条件，确定规划区的发展性质，估算规划区的人口规模，划定容积率，建筑密度及绿地率控制分区。3．1．2依据规划区的发展性质、总体规划的空间环境规划要求及规划区的环境条件、特点，明确规划区的功能分区、空间结构及环境要求。3．1．3明确规划区与城市干道及对外交通系统的联系方式，确定规划区道路交通系统及其控制点坐标、标高及地块控制标高。选定停车场的位置和面积。3．1．4选定规划区内各级服务中心的位置，提出各级中心的重要配套设施项目和空间环境要求，计算并列表说明规划区内公共服务配套设施的项目、规模、占地面积、建筑面积、设置处数及开发方式(分无偿提供、优惠提供和有偿提供)。3．1．5规定各地块的用地面积、建筑密度、容积率、总建筑面积、建筑限高、建筑退让、绿地率、居住人口、建筑间距、交通主要出入口方位、停车泊位及其他配套设施要求。3．1．6详细规定所规划范围内各类不同使用性质的用地界线，明确地块分类的兼容条件和要求。3．1．7明确各项控制指标的属性(分指令性控制、引导性控制)，提出各项指标允许调整幅度及其奖励条件。3．1．8根据规划容量，确定工程管线的走向、管径、标高和工程设施的用地界线，提出各项工程控制性设想及原则。3．1．9制定相应的土地使用与建设管理技术规定。3．1．10对规划区内重点空间景观地区和活动中心提出意象性的城市设计和建筑环境空间设计方案。3．1．11计算技术经济指标，进行开发建设的经济分析，测算开发得益率。53．1．12根据方案所定的控制性指标，根据需要可增加意向性总图(可另计费)。3．1．13编定控制性详细规划文本与说明。第二节．土地细分及其兼容性控制3．2．1控制性详细规划的地块划分应符合以下规定：3．2．1．1应遵循总体规划（分区规划）中土地使用规划的宏观控制规定。3．2．1．2应尽量减少项目定界与复杂的现状的矛盾，考虑不易改变的现状条件，结合自然、行政分界线划地块。旧城改建地块宜根据原有街巷已有界限或结合规划调整的路网划分地块，保持旧城原有的格局和面貌。3．2．1．3应以同一性质划定地块，避免不相容用地间的干扰。3．2．1．4地块至少应有一边与城市道路及小区道路相邻。3．2．1．5地块形状应尽量规整，长宽比例适中，方向适宜。应利于修建性详细规划阶段的建筑布置，合理经济利用土地。3．2．1．6应兼顾用地产权权属，考虑用地完整性，尽可能根据用地部门、单位用地界限划分地块。3．2．1．7应考虑土地价值的区位差，重视不同位置条件、不同开发效益的差别，提高开发建设的经济效益。3．2．1．8应根据开发政策需要确定地块划分。3．2．2控制性详细规划土地细分规模应遵循以下原则：3．2．2．1应根据上阶段规划深化后的各个建设项目所需的规模来确定。3．2．2．2地块划分大小应适应土地租让和房地产开发需要，需与当地的开发方式及开发政策相适应，便于规划管理实施和用地批租。3．2．2．3混合用地地块划分宜小块，单一性质用地宜大块；道路两侧重点区段地块划分宜小块，一般地区宜大块。3．2．3控制性详细规划的规划单元宜控制在l00公顷以内，需要超过100公顷时，宜分为两个以上的规划成果，以保证控制性详细规划的深度和管理的操作方便。3．2．4土地使用兼容性确定应提出地块使用性质要求，明确改变或不得更改用地性质的条件和要求。一般在下列情况时，不宜改变地块使用性质。3．2．4．1改变后对相邻地块造成严重不良影响。3．2．4．2改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控。3．2．4．3改变后带来严重的交通问题，如大量人车流影响城市交通干道的交通。3．2．4．4改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施。第三节土地使用强度控制3．3．1地块的土地使用强度控制指标的确定一般应符合以下规定：3．3．1．1应符合城市总体规划(分区规划)宏观控制要求，确定合理的控制分区指标。3．3．1．2应考虑所在城市的建设规模、城市发展的环境容量，保证城市中的建筑合理分布与环境质量的提高。3．3．1．3应符合不同用地性质的要求，考虑地块所在道路交通及基础设施状况和容量。3．3．1．4应根据土地区位级差来确定，提高城市土她的利用率，保证合理的投入产出比率。3．3．1．5应符合开发建设的政策要求，保证实施开发目标的可行性。63．3．2各类用地的容识率及建筑密度，可参照表(一)规定，其中上限绝对值为绝对控制指标。根据各类城市建设备用地情况、土地细分、开发建设政策不同和环境空间影响权重不同应在上限绝对值内作相应折减。3．3．3地块的建筑高度控制必须满足以下要求。3．3．3．1满足建筑日照、采光、通风和消防要求。3．3．3．2满足城市街区景观要求。3．3．3．3满足历史文物周围建筑限制高度要求。3．3．3．4满足机场净空、高压线、微波通道等限高要求。3．3．3．5满足防震抗灾要求。3．3．4地块的绿地率控制应根据地块的不同性质、区位及城市性质确定，可参照表3.3.4-1规定：类别新区老城区一般城市风景旅游城市一般城市风景旅游城市住宅公建工业仓库其它30％25％20％20％15％45％35％25％25％2