项目可行性研究报告

可行性研究报告班级：工程管理1101组员：）日期：大学经济与管理学院1目录第一章总论.............................................................................................................................2一、项目背景.......................................................................................................................2二、项目概况.......................................................................................................................2三、可行性研究报告编制依据...........................................................................................3第二章项目投资环境分析.....................................................................................................3一、国家政治经济形势及有关政策...................................................................................3二、开发地区经济社会情况及管理、政策因素...............................................................4第三章房地产市场分析.......................................................................................................6一、房地产市场总体分析.................................................................................................6二、房地产市场供应分析...................................................................................................7三、房地产市场需求分析...................................................................................................7四、房地产市场价格分析...................................................................................................8第四章项目总投资估算.......................................................................................................9一、总投资估算...................................................................................................................9二、资金筹措.....................................................................................................................12第五章经济效益评价.........................................................................................................12一、项目财务效益预测.....................................................................................................12二、财务现金流量分析.....................................................................................................13三、不确定性分析.............................................................................................................14第六章结论与建议...........................................................................................................17一、结论...........................................................................................................................17二、建议...........................................................................................................................182第一章总论一、项目背景沈阳是东北的政治、经济、文化中心，伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措，沈阳正实现跨越式的发展，一些国内外的知名企业云集沈城。且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区，沈阳经济开发区也位于铁西新区，汇集了众多国内外著名公司。日前铁西新区的公司在以日均5户的速度增加，目前铁西新区的住宅楼已经不能满足日益增长的需要。随着该地区人数量的增加，高级“白领”的人数也在不断增加，对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的要求。本项目的建设，将会为铁西乃至沈阳提供良好的生活和购物环境，为铁西区建设成为现代商贸生活服务区，添加浓墨重彩的一笔。优越的地理位置，良好的周边环境，星级酒店式的服务，项目一旦建成，必将成为各类中小公司及白领阶层的首选，将给投资者带来丰厚的回报。二、项目概况1、项目名称：鑫苑名城住宅小区2、承办单位名称：北方方恒房地产开发有限公司3、拟建地点：（与校园相连）4、主要建设内容和规模：项目介绍：1#，2#，3#，4#，5#，6#住宅楼，其中1#，2#，3#，4#为多层，5#，6#为高层。总用地面积约150000平方米（其中可用于开3发建设用地（红线内）为100000平方米），项目总建筑面积为105000平方米，主要建设内容为住宅，其中住宅地上建筑面积为90000平方米，地下建筑面积为12000平方米，人防建筑面积为3000平方米。5、项目总投资及资金筹措：项目开发经营期为2.5年。拟自筹资金为8000万元，其余资金向银行贷款解决。目前银行中长期（1-3年）贷款利率为5.4%，按月计息。三、可行性研究报告编制依据1、《投资项目可行性研究指南》2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资号）3、《沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划》4、建筑设计院提供的该项目初步设计方案5、委托方提供的其他材料第二章项目投资环境分析一、国家政治经济形势及有关政策2003年党中央提出了振兴东北老工业基地的战略决定，使东北地区面临着史无前例的发展机遇，一场新的“辽沈战役”已经打响。随着一系列优惠政策的出台，扶持东北地区发展的力度不断加大。这个良好的形势，也给沈阳房地产市场带来无限的生机与活力。最近，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾4突出，房地产市场秩序比较混乱的局面。国家先后出台了“国八条”、“新六条”等一系列宏观调控政策。这些政策的出台，在一定程度上遏制了目前房地产过热的局面，特别是普通住宅对建筑面积结构的限制，将极大规范房地产市场的运作。针对本项目而言，由于产品定位于中小企业及白领阶层，普通住宅建筑面积结构的限制，将缩小大户型的供应总量，将减少高消费群体的选购空间，恰好为本项目提供了战略机遇。二、开发地区经济社会情况及管理、政策因素1、沈阳是东北地区的政治、经济、文化中心，是我国著名的重工业城市，近几年在党中央振兴东北老工业基地大政方针的推动下，发展十分迅速。2005年沈阳工业整体规模和水平大幅提升，对内对外开放取得新进展，城市国际化程度进一步加深，县和郊区经济加速发展，城市化工业化进程不断加快，第三产业日益繁荣，城市功能进一步拓展。2005年全市地区生产总值完成2240亿元，同比增长16％；全社会固定资产投资实现1363.2亿元，增长40.3％；社会消费品零售总额实现915.1亿元，增长13.1％；地方财政收入实现181.5亿元，增长30.1％，连续五年保持30％以上的速度递增；财政支出完成250.9亿元，增长23.4％；城市居民人均可支配收入达到10098元，增长13.2％。房地产投资保持平稳健康发展的态势。2005年房地产开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7％；交易面积900万平方米，交易额300亿元，同比分别增长17％和22％。总之，沈阳5在振兴东北老工业基地的进程中，重新焕发出活力。2、铁西新区位于沈阳市西南部，由铁西区和沈阳经济技术开发区两大区域组成，新区总面积74平方公里，人口总数为100万人（沈阳目前人口最多的区）。沈阳市铁西区发展规划图按照“十一五”规划，铁西新区将体现集中的大商贸、大物流、大环境、大文化、大工业五个特点。按照这个构想，铁西新区提出了“一年见形象，三年大变样，五年大发展”的建设目标，用2-3年时间完成规划中的现代商贸生活服务区内企业全部搬迁改造，04年已经启动金融服务区的建设；05年启动了霁虹现代生活服务区的建设，将该区建成全国最大的市民广场，与市府广场遥相呼应。06年前完成现代商贸生活服务规划带内企业的全部搬迁改造，07年前实现建大以北现代生活区金融服务区现代生活区兴华南街建设中路第一城现代商贸带带、、、、带现代商贸服务带6工业占地的全部退出，建设功能完备的现代商贸生活服务区；5-8年时间完成传统产业全部向装备制造业重点发展区的聚集和提升。铁西新区按照高标准规划，高水平经营，高质量建设，高效能管理的思想，点、线、面的综合推进，全面启动了铁西新区的建设。国家对振兴东北提出的各项优惠措施，以及沈阳和铁西区良好的发展态势，为该项目的成功运营创造了良好的外部环境。第三章房地产市场分析一、房地产市场总体分析2003年“东北振兴，沈阳先行”号角已经吹响，沈阳市的城市建设也进入了新一轮加快改造的发展时期，这给房地产建设、投资和消费带来了加快发展的新机遇，企业、个人投资购房成为市场主流。利好趋势的出现显示了沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头，并因此迎来了大众住房消费的新时代。2004、2005年是沈阳楼市迅速发展的一年，大量新盘上市及旺销，成为推动楼市的重要力量。把目光投向2006年沈阳楼市，很多新盘已经开始逐渐步入人们的视野，2006年楼市的“热闹”景象已经开始显现。从沈阳楼市整体发展看，沈河、和平、铁西、皇姑、大东等5大中心城区可供开发的土地明显减少，2004、2005