搜索
麒麟嘉园2012年营销推广思路呈报：麒麟房地产时间：2012年2月6日一、宏观分析持续深入调控VS基准利率下调政策博弈，后市不明朗2月，各大银行都下调了首套房贷利率，首套房放款速度也明显加快1月31日国务院第六次全体会议，温总理强调需“持续深入调控，巩固调控成果”尚都豪庭600套龙城国际1000套鼎尚名庭1300套南都双座260套吉大上元450套宜居北城300套恒大名都3000套潇湘新区1000套……市场供量大于1万套，竞争楼盘多二、曲靖市场分析需要在竞争中迅速跳出•一期余货600余套；•日均有效上门量约10组；•12月、1月月均销售不足10套；•项目品质卓越，但知名度、认可度偏低；•市中心滨水大盘形象初步建立（12月-1月）销售思路与营销手法需要改变三、销售现状分析•客户以曲靖区域为主；•主要为个体户及企事业单位工作人员；•麒麟区外客源来自于宣威、富源、陆良、沾益、会泽；•客户对项目的区位比较认可；四、成交客户分析启示针对性广告投放，诉求投其所好•迅速清空一期600余套存量；•二期房源储客五、销售任务六、竞争出路以“市中心”作定位区隔，跳出几个郊区大盘的低价绞杀；以“品质”为杀手锏，与龙泽园、龙城国际、东江4期、尚都豪庭等市中心项目肉搏；策略一策略二1、由于高速公路的分隔，曲靖没有东市区；白石江与麒麟东路一带属于市中心而非东市区；2、曲靖是大城市，离城市核心麒麟花园1500米远的地方，绝对是市中心的概念范畴；3、片区现在居住氛围不成熟，与南片区、西片区的居住氛围难以比较，故而强打市中心位置，脱离郊区盘“恒大、阳光、宜居北城”等的低价绞杀；策略一的支持理由：1、其它市中心楼盘品质较弱，不足以与嘉园相抗衡，因此在肉搏中可以品质为主要诉求；2、在推广上，可以借品质打“性价比”，彰显其与市中心项目的竞争优势；策略二的支持理由：核心定位市中心·80万㎡滨水华宅市中心，层峰居住标准广告语七、营销思路纲要小货包多批次挤压式卖场开盘•市场较冷，利于成交•根据市场时状，随时调整价格•利用从众心理，扩大成交量销售方式150+190+190+（70+X）•X＝三批次余货•房源品质由低到高:一批次差、二批次中、三批次优；•利于前期低价走量，后期利润走高；货包策略单货包推售周期•低价售卡（1000元）；•紧凑的蓄水时间和空间；•利于应对市场变化；•购卡1天优惠100元，开盘当天优惠2%；•启动老带新计划，送1000元介绍奖励；•客户团购房，10套以上组团体成交给折上99折优惠；60天3456781091112一批次房源150套6月23日8月25日10月27日4月21日开盘时间12二批次房源190套三批次房源190套四批次房源X套（70+X）开盘时间及操作周期八、推广思路及执行货包一操作阶段划分蓄客期开盘预热期开盘期2月15日-4月6日4月7日-4月21日4月21日第一阶段第二阶段第三阶段蓄客期（2月15日-4月6日）户外[换画面2万]•新百大、昆曲、曲胜、曲沾、公交车、车站台•建议增加宣威、富源、会泽、陆良4地灯杆广告或城中心户外派单[制作费用2万]•曲靖所有专业市场，重点项目周边；•重点时段重点区域插车•（餐饮密集区，下午6、7点；寥廓山，上午；周末：沃尔玛）；•建议增加宣威、富源、会泽、陆良4派单及外展；报纸[1万]《加油周刊》或《曲靖日报》投放一期全版；70万条，每周10万条；手机短信[2万]蓄客期（2月15日-4月6日）费用小计7万元开盘预热期（4月7日-4月21日）户外[换画面2万]•新百大、昆曲、曲胜、曲沾、公交车、车站台•宣威、富源、会泽、陆良4地灯杆广告或城中心户外派单[制作费用2万]•曲靖所有专业市场，重点项目周边；•重点时段重点区域插车•（餐饮密集区，下午6、7点；寥廓山，上午；周末：沃尔玛）；•宣威、富源、会泽、陆良4派单及外展；报纸[1万]《加油周刊》或《曲靖日报》投放一期全版；40万条，每周20万条；手机短信[1万]开盘预热期（4月7日-4月21日）费用小计6万元现场开盘活动开盘期，4月21日[3万]4个货包推广费用总计16万X4＝64万元+新增户外广告费用30万（4地每地按7.5万元/年计）＝94万元九、设计表现单张户外名片第二套单张户外户外户外名片名片名片第三套THANKS