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广州世君&深圳世君2017.12广深办公产品标准化专题研究报告第三阶段：研究思路研究目的：建立与特定区域及区域内主流客户需求相匹配的标准化办公产品线，提高决策效率和准确度，降低投资风险和管控难度区域研究产品调研客户研究项目筛选产品特征产品配置基础标准表共性与差异化产品影响因素分析在热点发展片区通过大宗交易特征和四大筛选原则选取调研40栋重点项目通过9大功能板块、180个子项，归纳各档次产品配置的市场共性特征梳理四大档次办公软硬件配置标准及参考成本通过决策者、使用者和物管三大维度分析不同客户对产品的需求基于重点项目客户特征，对广深两市办公主流客群进行深度访谈结合区位、产品、客户三个维度进行交叉影响分析第一阶段：第二阶段：对40栋重点项目进行深度调研进行市场初步调研，通过7大维度四大原则筛选出广深两市商务区热点发展板块万科办公产品线最终搭建T、A、B、C四档产品线CONTENTS01阶段性结论回顾02办公产品标准化的影响因素研究03万科办公产品线04资产评估因素的影响研究01阶段性结论回顾【区域筛选】综合城市发展方向、产业布局和交通等7大筛选原则，划分出广深两市商务区三级梯队，共20个热点发展板块核心结论回顾广深两市商务区热点板块7大维度筛选原则筛选维度城市发展方向产业布局政策倾斜轨道交通土地供应供求关系企业转移筛选原则是否为城市主要发展方向或城市CBD是否为重点发展区域及产业聚集密度政府对取地、建设、人才等方面的政策扶持力度及优惠条件现有及未来地铁交通线路的密集度商办用地土地成交量及供应量未来写字楼供应量、现有成交量及价格水平企业转移方向及特点广州深圳核心商务区次核心商务区外围商务区罗湖金三角福田中心区南山高新园北站商务区宝安中心区坂田片区大运片区平湖片区沙井-福永片区珠江新城海珠琶洲金融城天河北越秀白云新城万博-南站黄埔鱼珠萝岗科学城前海后海备注：由于金融城暂无交付使用的甲级写字楼项目，故该区域并无重点研究项目20个重点研究项目珠江新城天河北白云新城图例：白云绿地中心太古汇天安人寿中心富力东山新天地丽丰中心核心商务区域次核心商务区利通广场侨鑫国际大厦环球都会广场凯华国际中心合景国际金融广场天盈广场东塔广州周大福金融中心绿地中央广场邦华环球贸易中心保利天幕广场保利叁悦广场保利世贸G座保利鱼珠港保利大都汇中铁诺德中心越秀万博南站琶洲鱼珠科学城外围商务区超甲级甲级准甲级【重点项目筛选-广州】综合客户偏好、近两年入市、价格实现度最高、品质好四大原则，筛选出20个重点研究项目，其中超甲7栋，甲级11栋，准甲级2栋核心结论回顾【重点项目筛选-深圳】综合客户偏好、近两年入市、价格实现度最高、品质好四大原则，筛选出20个重点研究项目，其中超甲7栋，甲级13栋福田区罗湖区南山区卓越时代广场宝安中心区中储能大厦CFC长富中心京基100京基滨河时代东海国际A座NEO大厦星河World百度国际大厦方大城太平金融大厦平安金融大厦卓越后海中心华润置地E座嘉里建设广场二期卓越世纪中心SCC中州控股科兴科学园招商局广场后海高新园区福田其他区域中心区坂雪岗金三角深业上城核心结论回顾图例：核心商务区域次核心商务区外围商务区超甲级甲级产品线建议万科南方区域办公产品线配置标准表大项子项专项明确阶段T标A标B标C标备注场地及入口区落客区概念方案无雨独立上落客无雨独立上落客独立上落客独立上落客雨篷出挑宽度（主入口）方案≥5米≥5米≥4米≥4米出挑宽度（次入口）2.5米——4米考虑消防登高面宽度不大于4米设计要点施工图阶段需在层间结构预留雨篷荷载（预埋点位置要提前提资给结构）。雨篷材质选择需考虑清洁美观，雨篷构造要考虑排水（不建议自然排水方式），需考虑照明设计。场地景观设计要点概念方案需结合出入口的对景设计，强化仪式感。结合景观设计吸烟区、座位区。国际甲级、甲级可结合墙面设置入驻企业标识。主大门设计设置形式方案旋转门+平开门感应门加平开门平开门或感应门+平开门平开门或感应门+平开门樘数具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，每个柱跨为1樘旋转门+2樘平开门；具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，一主二辅。主柱跨为2樘感应门+2樘平开门；辅柱跨为为4樘平开门。具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，每个柱跨为4樘平开门；或每柱跨2樘感应门+2樘平开门。具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，设置2樘平开门；或1樘感应门+1樘平开门。根据项目实际立面分割模数来考虑门高≥3m≥3m≥2.8m≥2.8m外立面及幕墙标准段幕墙形式方案单元式单元式框架式或窗墙体系框架式或窗墙体系玻璃品牌方案南玻、耀皮等国内一线南玻、耀皮、信义等台玻、新华强、信义等台玻、新华强、信义等材料扩初半钢化夹胶中空low-e玻璃、low-e双层中空玻璃low-e双层中空玻璃low-e双层中空玻璃low-e双层中空玻璃开启方式侧向开启或高窗开启开启扇开启扇开启扇其他材质石材、铝板石材、铝板一体板一体板、仿石漆幕墙展开面单方造价≥1800元/㎡1500元/㎡-1600元/㎡800元/㎡-1300元/㎡800元/㎡-1300元/㎡大堂幕墙形式材料夹胶高透超白玻夹胶高透超白玻夹胶高透超白玻夹胶高透玻结构形式T型钢龙骨/玻璃肋钢框架幕墙钢框架幕墙钢框架幕墙单方造价（展开面积）扩初10000元/㎡-30000/㎡7000元/㎡-10000元/㎡4000元/㎡-8000元/㎡500元/㎡-800元/㎡避难层百叶材料选择施工图玻璃百叶玻璃百叶铝合金百叶无擦窗形式施工图轨道式擦窗机或悬臂式擦窗机轨道式擦窗机或悬臂式擦窗机可选可选塔楼高度在150M以上需设置擦窗机标识设计施工图须做系统标识设计照明手法施工图须做泛光设计，具备标识性，具有场景特征，节庆模式、平日模式以及夜间模式须做泛光设计，具备标识需在建筑入口、裙楼及头部等重点部位做泛光照明需在建筑入口、裙楼及头部等重点部位做泛光照明大堂及电梯厅大堂面积方案≥700㎡≥500㎡≥400㎡≥100㎡净高≥10m≥9m≥8m≥5.5m闸机数3个/分区3个/分区3个/分区（可选）不设闸机参考装修标准扩初6000元/㎡-8000元/㎡4000元/㎡-6000元/㎡3000元/㎡-5000元/㎡毛坯电梯厅净高方案≥10m≥9m≥8m≥6m宽度3-3.3m3m3m≥3m轿厢对置式电梯厅宽参考装修标准扩初2000元/㎡-4000元/㎡1500元/㎡-3000元/㎡1000元/㎡-1200元/㎡毛坯功能模块方案水牌、访客休息区、企业产品展示产品线配置标准（详见打印表格）02办公产品标准化的影响因素研究影响因素研究思路研究目的：进一步挖掘对办公产品标准化起到重要影响作用的客户差异化和共性需求因素，为搭建标准化产品线提供市场依据商务区三级梯队20个热点板块热点板块筛选得出的40个重点项目的水牌研究成果区位、客户、产品三位一体，特定区域下客户对产品形式的需求差异区位影响下的客户对办公产品的差异化需求行业类型差异所导致的产品差异化需求提取客户需求调研成果一：客户对办公产品的差异化需求客户对办公产品的共性需求提取成果二：客户对办公产品的共性需求客户与产品紧密相连，挖掘客户对产品的差异化和共性需求金融业23%房地产业21%TMT行业13%建筑业12%商务服务业10%批发和零售业4%企业行业类型备注：TMT行业包含电信、互联网和信息技术行业；目标调研对象主要为金融、商服、TMT三类主流行业，但受到资源的限制，调研中房地产行业较多标准层全层37%其他23%标准层1/418%标准层1/216%标准层1/36%企业办公面积广深两市覆盖楼宇部分列表序号楼宇名称广州利通广场太古汇侨鑫国际大厦丽丰中心环球都会广场广州周大福金融中心凯华国际中心天盈广场东塔合景国际金融广场白云绿地中心…………深圳中储能大厦太平金融大厦长富CFC嘉里建设广场东海国际中心A座卓越世纪中心星河WorldA座京基100华润置地E座SCC中州控股中心…………合计106栋卫生和社会工作1%公共管理、社会保障和社会组织1%科学研究和技术服务业1%电力、热力、燃气及水生产和供应业1%教育业2%住宿和餐饮业2%交通运输、仓储和邮政业2%制造业3%文化、体育和娱乐业4%占比较小的行业类型详表“其他”选项中，企业办公面积多在两层以上客户调研本次调研范围主要锁定在广深两市甲级及以上写字楼办公的金融、商服和TMT大中型企业，通过问卷调查、深访的方式，获得有效问卷163份，深访对象14批2.1客户对产品的差异化需求提取2.1.1区位对客户影响下的产品差异化需求2.1.2行业类型差异下的产品差异化需求珠江新城琶洲金融城天河北万博-南站越秀白云新城福田中心区罗湖金三角宝安中心区沙井-福永片区北站商务区平湖片区大运片区坂田片区鱼珠科学城广州商务热点板块分布通过一阶段热点板块和二阶段重点项目水牌的分析研究，归纳不同梯队商务区进驻企业的特征，细分出客户市场，并与产品形式相匹配核心商务区次核心商务区外围商务区图例核心商务圈次核心商务圈细分方法前海后海南山高新园深圳商务热点板块分布客户细分前提【企业能级分布规律】承租能力强的大型客户主要集中在核心商务区，中小型客户多集中在次核心商务区，小型客户主要分布在租金水平较低的外围商务区图例：世界500强或龙头企业知名大型企业中型企业小型或初创型企业广州写字楼能级区域分布特征深圳写字楼能级区域分布特征核心商务圈次核心商务圈后海福田中心区罗湖金三角南山高新园平湖片区大运片区坂田片区北站商务区琶洲金融城天河北越秀白云新城万博-南站鱼珠科学城珠江新城宝安中心区沙井福永片区核心商务区次核心商务区外围商务区区域特征区域能级客户主流能级现有CBD500强/国内外知名的大型企业旧CBD/未来重点发展板块中小型企业城市郊区小型企业【行业类型分布规律】金融、商服、TMT行业多集中在核心商务区，商服、贸易等企业则主要集中在次核心商务区，贸易及科技类企业则主要集中在外围商务区图例：金融业TMT商务服务贸易制造业和科技广州写字楼行业分布特征深圳写字楼行业分布特征核心商务圈次核心商务圈客户细分前提后海福田中心区罗湖金三角南山高新园平湖片区大运片区坂田片区北站商务区宝安中心区沙井福永片区核心商务区次核心商务区外围商务区区域特征区域能级客户主流类型现有CBD金融、商服、TMT旧CBD/未来重点发展板块金融、商服、贸易城市郊区贸易、科技类琶洲金融城天河北越秀白云新城万博-南站鱼珠科学城珠江新城高端客户主流客户基础客户行业细分金融：银行、保险、证券企业能级国际型金融企业人均办公面积（工位使用面积）商服：咨询、律所、财税TMT：互联网企业运营端五大行、四大审计行国际/国内顶尖互联网企业金融：基金、信托、融资租赁商服：咨询、中介服务、财税TMT：研发端国内前列金融企业国内一流商服企业国内主流互联网企业贸易：制造业办事点、服装、电商等TMT：研发端中小型规模根据支付力将办公客户划分为四类，并梳理出特定区域之下符合细分客户需求的办公产品形式4-6㎡3-5㎡3-5㎡3-5㎡2-4㎡3-5㎡2-4㎡对应产品形式自建总部超甲级甲级主流办公甲级准甲级商墅类办公商墅产业园联合办公顶级金融、TMT、大型央企/国企国际/国内顶尖企业4-6㎡客户细分对应区域能级核心商务区核心商务区次核心商务区次核心商务区外围商务区2.1客户对产品的差异化需求提取2.1.1区位对客户影响下的产品差异化需求2.1.2行业类型差异下的产品差异化需求【重点研究行业】从重点项目水牌分析得出，广深两市办公客户的主流行业为金融、商服、TMT，接下来将重点研究这三类行业对办公产品的差异化需求金融、商服、TMT为三大主流行业0%20%40%60%80%100%珠江新城琶洲金融城天河北越秀白云新城万博-南站鱼珠科学城广州各板块行业占比金融商服TMT贸易房地产制造业其它0%20%40%60%80%100%福田中心区后海高新园罗湖金三角宝安中心区北站商务区坂田沙井平湖大运深圳各板块行业占比金融商服TMT贸易房地产制造业和科技其他差异化需求提取【金融】客户对于项目所在区位，周边交通，楼宇配套以及整体形象相对敏感，在硬件上对于电梯、供电、