个人房地产投资(精)

房地产金融RealEstateFinance1第7章个人房地产投资本章包含如下内容：个人房地产投资概述个人房地产投资的估价个人房地产投资分析个人房地产投资与风险房地产金融RealEstateFinance2个人房地产投资概述房地产投资的优势与劣势优势：–可观的投资收益房地产投资的收入和成本国际经验，房地产投资的平均收益率高于银行存款和债券，仅次于股票我国的机会：城市化–财务杠杆运用财务杠杆的优势：一个简单例子房地产是我国的现行个人投资方式中唯一可以运用财务杠杆的房地产金融RealEstateFinance3–所得税优势在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减其应税所得。房租是在缴纳所得税后支付的，而贷款买房的还本（相当于房屋折旧）付息是在税前支付的，这就是买房的避税效应。对于，买房一段时间后出售的人，折旧的提取将地房屋的账面价值，从而增加卖出时的资本利得，对资本利得的征税，抵消了部分避税效应，但延迟纳税也是有好处的。目前，我国个人所得税制度不完善，没有上述优惠。但上海有一些尝试。房地产金融RealEstateFinance4–对抗通货膨胀银行存款、债券的价值会受到通货膨胀的侵蚀；而房地产、股票往往能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀对房地产的影响：建筑成本的上升、租金的上涨，推动房地产价格的上涨。劣势：–流动性略差–要求的投资金额大–高风险其风险程度与收益程度对应房地产的周期杠杆效应更放大了风险房地产金融RealEstateFinance5个人房地产投资的方式–直接房地产投资与间接房地产投资间接房地产投资包括：投资房地产公司股票、房地产信托投资–期房投资与现房投资期房投资：预售房与楼花（香港地区）期房投资与现房投资的比较我国住房投资的交易成本（上海为例）–交易代理费（二手房）–契税–营业税及其附加房地产金融RealEstateFinance6上海市二手房过户交易费用（2005）收费项目出售方购买方收款人1印花税0.05%0.05%交易中心2手续费5元/平方米（上下家各付一半）交易中心3契税免交普通住房1.5%非普通住房3%交易中心4权证登记费免交100元交易中心5权证贴花免交5元/本交易中心6地基图免交25元--192元交易中心7代理费1%1%中介机构或经纪公司房地产金融RealEstateFinance7个人房地产投资的估价–个人房地产投资需要抓住被低估的投资机会。–个人房地产投资的估价不同于为其它目的（抵押、保险等）强制性房地产估价。比较法–过程：找到可比对象，比较修正–关键：找到最接近的可比实例收益法–收益乘数法房地产金融RealEstateFinance8收益乘数法示例估价对象可比实例ABC价格？740000770000810000实际收入80000120000126000132000运营费用率20%21%22%19%净收益(NOI)640009480098280106920收益乘数？7.817.837.58注：收益乘数=NOI/价格房地产金融RealEstateFinance9–收益现金流折现法原理无限期的公式：–NOI不变：P=NOI/r–NOI以比率g递增：P=NOI/(r–g)–引伸出的几个问题：租金增长率与房价增长率的关系–房价(P)与租金(近似为NOI)：P=NOI/(r–g)–租金增长率g越高，房价越高–租金增长率g越高，房价的增长率越高–那么投资于高租金增长率的房地产是否能获得较高的投资回报？不是房地产金融RealEstateFinance10租金价格下降是否一定带来房地产价格下降？–此问题的关键在于租金的下降是暂时的还是长期的。利率变动对房地产价格和投资收益的影响–贴现率的下降，会使房地产价格上升–贴现率下降带来的房地产价格上升会使投资者获得额外的收益吗？–例：见下页–市场的有效性：如果这种利率下降已经被市场预期到，那么投资者就不可能取得高于市场的投资回报。房地产金融RealEstateFinance11预期到的利率变动对房价的影响年份12345租金1010101010r=8%贴现因子1.08–11.08–21.08–31.08–41.08–5房价125r=5%贴现因子1.05–11.05–21.05–31.05–41.05–5房价200预期1年后r从8%降到5%贴现因子1.08–11.08–11.05–11.08–11.05–21.08–11.05–31.08–11.05–4房价194房地产金融RealEstateFinance12个人房地产投资分析–上面的分析说明：投资者只有发现市场还没完全发现的投资机会，才会有丰厚的回报。–房地产投资分析的核心在于：区位选择投资的城市–城市规模的扩张，带来的地价变化–因此，城市规模发展预测对房地产投资有重要意义–影响城市规模发展的因素：就业机会气候城市基础设施房地产金融RealEstateFinance13选择投资区域–房地产价格的等高线交通干道生活设施–次中心和新中心辐射范围越广的核心其价值越高–政府规划的影响房地产投资的时机——把握房地产市场节奏–宏观经济波动与房地产景气利率的影响–购房者类型与房地产景气周期房地产金融RealEstateFinance14个人房地产投资与风险家庭理财的目的–等待消费–预防性开支–投资根据目的确定风险承受能力–等待消费10万投资：期望收益2%；投资风险2%正常：2%，投资收益0.2万；最好：2%+2%=4%，投资收益0.4万；最坏：2%，投资收益0万。房地产金融RealEstateFinance15–投资10万投资：期望收益20%；投资风险50%正常：20%，投资收益2万；最好：20%+50%=70%，投资收益7万；最坏：20%–50%=-30%，投资收益-3万。–个人投资中最大的失误是投资目的与投资风险的背离。房地产投资中控制风险的首要是：选择适当风险的房地产投资方式。