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无锡南长街位置：江苏省无锡市南长区中心地段体量：占地18.78公顷，全长5.5公里历史：南长街的历史可以追溯到公元10世纪，这里是北宋开设的驿道。驿道南连苏州，北接常州，与水驿古运河并行。大运河中的江南运河无锡城区段组成部分现状：中国历史文化名街，国家4A级景区，景区内业态以餐厅和酒吧为主优势：周边交通便利，人流量大，景点古迹众多过去YESTERDAY现在TODAY成都锦里古街位置：四川成都武侯祠大街231号体量：占地30000余平方米，建筑面积14000余万平方米，街道全长550米历史：锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国现状：以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体的4A级景区优势：周边交通便利，历史悠久，游客众多，美食众多成都宽窄巷子位置：四川省成都市青羊区同仁路以东长顺街以西体量：479亩历史：康熙五十七年（1718年）少城现状：修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。优势：周边交通便利，游客众多现在TODAY过去YESTERDAY上海新天地位置：上海市黄浦区太仓路181弄体量：30000平方米历史：兴起于19世纪60年代现状：一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。优势：优秀开发商，交通便利，人流众多，位于市中心，背靠知名商圈淮海路现在TODAY过去YESTERDAY无锡惠山古镇位置：无锡市西、锡山与惠山的东北坡麓体量：整个面积约70公顷历史：兴起于19世纪60年代现状：一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。优势：地理位置独特、自然环境优美、古祠堂群密集分布，3A景区，无锡泥人安徽省黄山市屯溪老街位置：安徽省黄山市屯溪区中心地段体量：全长1272米，精华部分853米，宽5至8米。历史：元末明初，一位名叫程维宗的徽商在屯溪华山脚下新安江畔兴造了8间客栈，四所47间房，史称“八家栈”。现状：是中国保存最完好的一条徽州古街，虽历经天灾人祸，几度兴衰，仍保持着明清年代的街市情趣：茶楼酒肆、书场墨庄，匾额旗招、朱阁重檐。优势：历史悠久，中心地段，茶文化，各种年代徽派建筑保存较好江苏省扬州东关街位置：它东至古运河边，西至国庆路体量：全长1122米历史：东关街是扬州城发展演变的历史见证，也是扬州运河文化与盐商文化的发祥地和展示窗口，距今已有1200年历史。现状：东关街拥有比较完整的明清建筑群及“鱼骨状”街巷体系，保持和沿袭了明清时期的传统风貌特色。至今仍是扬州的商业重地，传统色彩浓厚的手工艺、特色小吃和商业老字号集中地。优势：周边交通便利，游客众多，市中心，历史悠久浙江省杭州市清河坊位置：它东至古运河边，西至国庆路体量：清河坊历史街区占地13.66公顷历史：。南宋时，清河坊商铺林立、酒楼茶肆鳞次栉比，是杭城的政治文化中心和商贾云集地。现状：整个街区的业态布局，除保留区内著名的老字号外，以招租，联营等形式，引入商家经营古玩、字画、旅游纪念品、工艺品、杭州及各地名土特产等符合街区历史文化氛围的项目，形成以街引商、以街带商、以商兴旅、以旅促荣的良性循环。优势：周边交通便利，市中心，距离西湖景区仅10分钟步行，历史悠久，4A级景区，众多百年老店江苏省无锡市荡口古镇位置：江苏省无锡市锡山区鹅湖镇体量：20.68公顷历史：自古就是区域性“水码头”，千年古镇现状：古镇景区按照国家4A级旅游景区标准建设，围绕游客吃在荡口，住在荡口，文化休闲在荡口的发展目标，着力打造成长三角休闲旅游度假胜地。优势：三地交界处，景点众多，4A级景区，历史悠久，交通便利，业态发展齐全现在TODAY过去YESTERDAY江苏省苏州市平江路位置：苏州市平江路体量：主要部分全长1090米，全长是1606米历史：苏州平江路在苏州最古老的城市地图宋代《平江图》上就是当时苏州东半城的主干道。800年的古道。现状：路面改建传统长条石横铺彻成。两侧支巷多为历史悠久的小巷，路以“水陆并行，河街相邻”特色著称优势：景点众多，4A级景区，历史悠久，交通便利，紧邻苏州博物馆、拙政园现在TODAY过去YESTERDAY江苏省苏州市山塘街位置：江苏省苏州市姑苏区体量：全长360米历史：山塘街始建于唐代宝历年间，公元825年白居易奉命到苏州任刺史。，曾是明清时期中国商贸、文化最为发达的街区之一，被誉为“神州第一古街”。现状：老街重现了当年山塘的繁盛，店肆林立、会馆齐聚。既有苏州老字号采芝斋、五芳斋、乾生元等小吃店；也有吴韵茶庄、苏州桃花坞木刻年画、紫檀木雕、石雕、刺绣等特色商铺。优势：景点众多，4A级景区，历史悠久，交通便利，紧邻苏州博物馆、拙政园现在TODAY过去YESTERDAY浙江省兰溪市天福山位置：浙江省兰溪市体量：占地9.23公顷历史：明、清两代至民国时期，兰溪是一座典型的商埠城市，拥有深厚的文化积淀和丰富的历史遗存现状：兰溪名城保护范围主要是老城区和三江口地带，以天福山、城隍庙、桃花坞等三个历史文化街区为核心，保护区内共有文物和历史建筑约86800平方米，其中文物建筑19556平方米。优势：历史悠久，古代CBD,市中心现在TODAY过去YESTERDAY浙江省绍兴市蕺山书圣故里位置：位于绍兴市市区东北部体量：8.3平方公里历史：蕺山又名王家山，源于王羲之故居就在山脚。现状：属于绍兴历史文化重点保护街区。众多名胜古迹散步在社区内的四街六弄之间。优势：历史悠久，古迹众多，文化底蕴深厚现在TODAY过去YESTERDAY浙江省龙泉市西街位置：浙江省龙泉市，瓯江上游体量：全长1417米历史：西街自唐建县时就存在了，因地处县治的西部，自古称为西街。现状：近年来，未对西街进行过大规模的改造，其两侧的建筑风貌和尺度空间还基本保留。优势：历史悠久，建筑风貌基本保留，被评为历史文化街区改造进行中商业街区改造6大要诀1、大部分位居城市中心地段 地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在。历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。彼时的中国城镇化尚未发展，农业人口居大多数。在农耕文明或者工业化初期阶段的时代，码头集市、工厂市镇，就是当时最重要的城市聚集地。 随后中国多数城镇的发展，都是在这些老城厢的基础上进行同心圆式的扩张。直到近20年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构，兴建基础设施，新建新城，从而建立现代化的城市都会。对比近10多年兴建的新城，老城的功能在逐步衰退。办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城，老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限，因而逐步转变为文化、旅游、商业聚集的场所。 而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。这里，苏州的建设案例就是个典范。2、承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。 在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中，对多样性的必要性有段精彩的论述：“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。” 其实，建筑立面风格只是一个方面，笔者理解，这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面，更重要体现在业态的多样性上。 历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，在淘中收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让孩子体悟所在城市的精华与特色，这就是一种惬意的微旅游方式。 3、建筑修旧如旧，保护性创新 对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式： 第一，拆除后再开发。这是过往最常用的手段。建筑大师梁思成上书北京政府，要求保护老北平城的故事，就是这种模式最好的记忆。但是，相比欧洲的历史保护，中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。 第二，建筑整治以适应当前社会的功能修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。具体操作方式，将在后面展开论述。 第三，不做硬件调整，直接改变现有功能。这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。 4、业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。 历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。 改造历史街区首先是整体功能定位的转换。这种定位一般情况下，可以分为两种模式：第一，改造成文化和旅游街区；第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。因此在呈现方式上就有了区别。文化旅游街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围；而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主，是一个偏向安静的元素，是一种改良的生活方式。 5、商业模式设计科学合理 经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。盈利模式的设计也是操盘的关键。 目前来看，有几种通行的商业模式： 第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期投入，并获得项目操作利润。 第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。 第三，混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。 这里涉及到复杂的商业谈判过程。在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点，就是成功的关键。精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测，是决定成败的关键。 6、高手运作，专业团队是核心 从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子，中青旅打造乌镇，这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。 受制于体制和资金的影响限制，以政府为主体，主导开发的历史街区，尚未看到成功的案例。企业主导，政府配合，是打造一个成功街区的基本操作条件。