第二章--房地产投资的环境分析

1第二章房地产投资的环境分析房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件，是投资者无法改变、无法控制的。2第一节概述一、投资环境的含义–投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。–指围绕投资主体存在和变化发展并足以影响或制约投资活动及其结果的各种外部境况和条件的总和。–投资环境决定投资的方向、数量和结构。3二、投资环境的分类（一）按与投资的关系：（1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境（2）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境和社会环境（二）按层次分（1）宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社会经济变量和历史文化现实，研究的是全国或大区域范围内的国民经济发展、商业周期的兴衰等，国家的法律制度、国家的经济增长率以及政治与政局的稳定。42.中观投资环境：研究地区或行业范围内经济、政治、社会和文化因素对投资的影响。（1）地区投资环境：指投资区域内的自然、经济、社会条件等，如地区的改革开放程度、享有的优惠政策、政府的管理水平等。（2）行业投资环境：在一定行业中有关投资的外部条件，如行业规模及水平，行业的市场容量及竞争状况等。3.微观投资环境：与项目有关的具体的外部条件。（1）从行业看：选址（2）从空间看：当地资源、区位优势的充分利用。（3）具体：从投入（供给）看如运输费、水电费、排污费等；从需求看如市场以及竞争对手等。5（三）按涉及的环境要素的特征分1.硬环境：与投资活动直接相关的物质条件、是有形要素的总和，是投资得以进行的必要条件。如自然环境和基础设施等。2.软环境：指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文等诸方面的外部条件。（1）政治条件：是否稳定、社会是否安宁、法律法规是否健全等。（2）经济条件：增长速度及稳定性、财政及货币政策的连续性、市场规模及完善程度、经济允许机制等。（3）管理条件：政府的管理水平、办事效率等。（4）人的素质：人的文化水准及素质。（5）政策优惠条件：是否给以税收、费用等方便的优惠。一个地区总投资环境＝硬环境×软环境6三、投资环境的特征1.系统性投资环境所包含的要素不论是自然的，还是人为的，是物质的还是意识的，只要其中的某个或某些因素发生变化，都会对直接的投入产生影响。这些因素是相互联系，相互作用，相互依赖，互为条件的有机整体，其中任何一个因素的变化都会引起其他因素发生连锁反应，从而影响整个系统的变化。2.动态性3.相对性第二节房地产投资环境分析的内容一、社会环境–社会制度–社会秩序–社会信誉二、政治环境–政治体制与政权问题–政治局势–政策三、法律环境–法律的完整性、法律稳定性、执法的公正性8第二节房地产投资环境分析的内容（续）四、经济环境–宏观经济环境–市场环境–财务环境–资源环境五、文化环境六、自然地理环境七、基础设施环境9第三节房地产投资的环境分析方法一、冷热因素法该方法是1968年由美国学者提出的，适用于宏观投资环境的风析。从投资者的角度出发，选定投资环境因素，据此对目标逐一进行评估，并将其由热至冷依次排列。通常考虑7个方面的因素：1.政治稳定性；2.市场机会；3.经济发展；4.文化一体化；5.法律阻碍；6.实质阻碍；7.地理及文化差距。有利（热）：+1；不利（冷）：-1；居中（温）：010二、等级尺度法该方法是1969年由美国学者罗伯特提出的，主要用于分析影响投资环境的微观因素。该方法将投资环境分为8个方面：1.资本抽回限制度（0～12分）；2.对外商的管制和歧视制度（0～12分）；3.货币的稳定性（4～12分）；4.外商股权比例（0～12分）;5.政治稳定性（0～12分）；6.给予关税保护的意愿（2～8分）；7.当年资本可供程度（0～10分）；118.近5年通货膨胀率的高低（2～14分）。在每一因素中，又分成若干个小因素，根据对环境的影响程度，定出从最差到最好的分类标准，然后打分。如资本抽回限制度（0～12分）：1）无限制12分2）只有时间上的限制8分3）对资本有限制6分4）对资本和红利都有限制4分5）限制繁多2分6）资本禁止抽回0分当得分较高时，环境较好。12方法比较等级尺度法与冷热因素法相比，指标趋向具体，量化具有说服力，但只分析东道国的优惠条件，而没有考虑项目所在地的具体环境条件，其应用有限制。13三、多因素和关键因素法（一）多因素分析法该方法也称体制分析法，主要从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为11类，再按5级别分别计算：方法：先对子因素进行分析，然后作出优（5分）、良（4分）、中（3分）、可（2分）、差（1分）的判断。总分：111)2345(iiiiiiiedcbawk式中：wi——第i类因素的权重；ai、bi、ci、di、ei——分别是第i内因素的子因素被评为优、良、中、可、差的百分比。且1iiiiiedcbaK=1~5，当k=5时，说明投资环境好。14（二）关键因素法该方法主要针对具体项目，充分考虑投资动机寻找关键因素进行评价。方法：从具体项目的投资动机出发，从影响投资环境的一般因素中，找出影响投资动机的关键因素，然后依据挑选出来的关键因素，采用多因素分析法进行评价。15影响投资环境的关键因素投资动机关键因素降低成本1.适合当地工资水平的劳动生产率；2.土地费用；3.原材料价格；4.运输成本。发展当地市场1.市场规模；2.营销辅助材料；3.文化环境；4.地理位置；5.运输、通讯。获得原材料1.资源；2.当地货币率；3.当地通货膨胀率；4.运输条件风险分散1.政治稳定性；2.国有化可能性；3.货币汇率；4.通货膨胀率。追随竞争者1.市场规模；2.地理位置；3.营销的辅助结构；4.法制建设。获得当地的生产技术和管理技术1.科技发展水平；2.劳动生产率16普通房地产投资项目的关键因素分析1.划分类型及确定权重（1）重点因素，wi=0.6市场环境中的购买力水平、市场容量、供应量、同类楼盘的分布及其现状等。财务环境中的项目融资的可能性、融资成本、税费负担、同类项目的盈利水平。自然环境中的地理位置、通讯、给排水、交通及其他生活设施条件。17（2）一般因素，wi＝0.3经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数等。资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等。法制环境中的仲裁的公正性等。（3）次要因素，wi＝0.1社会环境中的社会次序、社会信誉等；文化环境中的文化传统、教育水准等。182.按照多因素分析法，计算投资环境的总分，最后进行评价。对其他类型的房地产投资项目，应视具体情况作适当调整。19五、相似度法该方法是以若干特定的相对指标为统一尺度，运用模糊综合评判原理，确定评价标准值，得出一个地域在诸指标上与标准的相似度，据以评判该地域投资环境优劣的一种方法。（一）评价指标1.投资效果系数（H）：投资额与在一定时间内所获得的利润额的比率。H=P/T，其中P为利润额，T为投资额。2.投资乘数（C）：投资增量与获利增量的比率。TPC/203.边际消费倾向（B）：消费增加额与收益增加额的比率。4.投资饱和度（D）：投资的边际效率与利润之比。5.基础设施适应度（J）:假设基础设施完全适应投资环境项目的需要时为1，则：naknakakakJniiinn12211式中：n——基础设项目个数；ki——第i项基础设施的权重；ai——第i项基础设施与1相比的适应度。216.投资风险度（F）：对投资风险的估计。7.有效需求率（Y）：Y=社会平均利润率或利息/(产品销售收入－成本）8.国民消费水平(G):某区域内国民收入与居民储蓄额之比。（二）评价方法1．建立评价指标集：u＝{u1,u2,u3,u4,u5,u6,u7,u8}2．将评价分为5级：很好、好、一般、较差、差，用集合表示为：v={v1,v2,v3,v4,v5}223．确定各指标ui的隶属度。选出投资比较好的城市或区域，对前述8个指标的数值，作为评价标准值，依据模糊集的隶属原则，建立隶属函数表达式，用来确定各因素ui的隶属度：cxbacxcxaxb10,0,)]([11)(式中：——隶属度；C——标准值；X——变量，a，b分别为经验系数。)(x234.建立模糊关系单因素组合矩阵R（n×m)nmnnmmyyyyyyyyymnR,,,,,,,,,212222111211其中，n=8，m＝55.确认每个指标的权重，将单因素矩阵变换为综合评价的复合矩阵B。],,[21mBBBRAB6.相似度：miiliiBBk11l=1,2,324五、综合评价法该方法又称AHP法或递阶分析法，具体步骤为：1.由层次分析法确定各环境要素的权重系数；2.由统计分析确定各环境要素的得分；3.计算投资环境的综合得分，4.由灵敏度分析（敏感性风析）判断各环境要素发生变化对环境分析带来的影响。25案例分析设某房地产开发项目，选中了甲、乙、丙三个地块。投资者分别从经济环境、社会政治环境、自然环境和基础设施环境四个方面进行了调查分析。其环境因素可见表1所示内容。投资者邀请了20位专家对环境要素进行了评分，结果如表2所示。试进行投资环境的分析。26一、建立本项目的AHP分析模型27二、建立各层因素判断矩阵1.A层因素判断矩阵O-A判断矩阵OA1A2A3A4A11532A21/511/31/5A31/3311/2A41/2521282.B层要素判断矩阵A1b1b2b3b1125b21/214b31/51/41A1—b判断矩阵293.C层要素判断矩阵b1—c判断矩阵b1c1c2c111/3c231304.D层要素判断矩阵C1d1d2d113d21/31C1—d判断矩阵31三、用方根法求各判断矩阵的特征向量与最大特征根32四、一致性检验检验公式：当检验值不满足要求时，需重新判定。该项目判断结果仅b3—c不满足要求。重新建立判断矩阵，并重新计算。1.01maxnnCI33五、计算组合权重系数1.首先求B层组合权重系数，结果如下表342.求C层组合权重系数353.求D层组合权重系数ABCDj36（六）计算各地块环境指标的评价值环境评分值：4321234jjjjjrrrrV37（七）计算各地块投资环境综合评价值mjjjVABCDG1＝甲25.30827.06.31958.065.30163.05.3049.03252.3mjjjVABCDG1＝乙6.30827.045.31958.035.30163.08.2049.02282.3显然，G甲G乙G丙，作为投资者，理所当然应选择甲地块进行投资。mjjjVABCDG1＝丙5.20827.055.31958.055.20163.02.2049.05425.238投资建议一般进行投资分析可概括为三步曲，即先进行政策面分析，然后进行基本面分析，最后进行技术分析。对中小投资者而言，应该从高到低进行三个层面的分析：首先是政策面分析，我们今天要不要投资房产，不能投，还不如把钱放在银行里；基本面分析，应该投资什么样的物业，是商铺、写字楼或是公寓住宅，具体投资哪个区域，投资哪家开发的产品等；技术面分析，如投资回报率、现金流、税费等。39基本面的分析可以分为五大步，第一看区位，如同炒股时选择板块，第二看业绩或性价比，绩优低价者优先，相反者可以放弃；第三看楼盘的大小，第四看企业，非实力企业风险大，投资应慎重；第五看供求，这是基本面分析的本质问题，因为终端需求决定一切。40思考选取水果湖地区的某一楼盘对其进行投资环境分析