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房地产项目投资决策分析主要内容房地产开发项目投资分析流程房地产市场调查与项目策划2002年北京房地产市场概览房地产开发项目投资分析流程初步筛选可行性研究专业评估综合评价外部环境:价值、风险评估内部环境:资源、能力评估房地产开发项目投资分析流程初步筛选可行性研究专业评估综合评价根据企业发展战略，将主观判断和客观评价相结合，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目项目选择的标准主观判断宏观环境投资规模客观评价创新性、独特性前景预测深入会谈与多方面沟通项目背景地理区位成熟性资源优势房地产开发项目投资分析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究主要依据：项目基本定位、规划方案、市场调研、市政配套条件用途：对项目开发计划的系统思考与研究政府审批-《可行性研究报告》招商引资-《商业计划书》项目融资-《项目融资申请报告》项目策划-《项目策划与营销建议报告》房地产开发项目投资分析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价例：一个房地产项目的《可行性研究报告》提纲第一章前言第二章项目概况第三章项目建设的必要性第四章市场分析与预测第五章项目建设选址及建设条件第六章项目规划方案、建设规模和建设内容第七章项目外部配套条件第八章环保、消防等措施第九章项目组织结构与实施计划第十章投资估算与资金来源第十一章项目财务分析第十二章结论房地产开发项目投资分析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价例：一个房地产项目的可行性研究报告财务分析框架1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务评价指标的测算2、项目现金流预测与分析3、银行贷款利用与偿还分析4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素的分析房地产开发项目投资分析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价进一步评价项目的可实现性自行或委托专业中介机构展开专业评估市场可行性研究经济可行性研究敏感性分析风险评价发现可能导致未来投资失败的潜在因素，比如：市场禁入政策未来营运环境不可转移的责任(市政条件、环保政策等变数)房地产开发项目投资分析流程(续)初步筛选专业评估综合评价例：一个房地产项目的风险评价框架1、项目规划2、土地获取3、资金筹措4、物业销售5、合作/合资控制6、工程质量7、市政配套条件8、开发周期9、材料设备采购10、管理人员道德专业评估可行性研究房地产开发项目投资分析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价符合企业的总体发展战略科学、系统、全面地评估项目的可行性和风险客观分析，避免长官意志(借助专业机构辅助决策)综合评估投资所需资源和企业供给能力房地产市场调查与项目策划市场调查的原则：实用性、真实性、指导性市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目第一部分：周边项目市场调查报告一、基本情况调查（已建/在建项目）项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。二、租售情况调查（已建/在建项目）1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已租面积/平均租金/出租率。2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。3、价格走势调查：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略/总体分析4、大客户成交调查：5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点分析与评价。房地产市场调查与项目策划(续)二、拟建项目1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面积/规划特点/开竣工时间；2、竞争项目/相关项目分析；3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析；4、未来三年整体市场需求量预测；5、总体分析与评价市场调查内容示例第二部分：目标市场调研报告一、目标客户类型角度1、本地居民自住2、投资3、外地居民4、集团消费5、其它类型三、客户性格角度1、客户心理类型2、客户决策过程3、客户购买偏好4、客户游动特点5、客户潜在需求市场调查内容示例第三部分项目策划与营销建议报告一、市场分析：市场概况二、产品分析：产品差异性机会分析三、产品定位：项目功能、档次建议四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会八、价格策略：价格预期与价格走势九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会项目策划市场调查内容示例第四部分：相关安排1、资料来源-公开的市场资料-假扮买家调查-预售登记资料-政府、银行等相关机构信息-面向购房者的调研2、调研周期与人员配置-周期：三十天-人员：4-6人-策划与统筹：1人-一般调研：4-5人市场研究是房地产开发公司的一项日常性工作!2002年北京房地产市场概览北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资增长贡献率为77.3％。3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％；竣工279.2万平方米，增长21.8％。4、全市商品房销售面积大于同期竣工面积，累计销售各类商品房283.4万平方米，增长13.6％，实现销售额135.8亿元，增长8.5％；销售商品住宅271.5万平方米，增长15％，实现销售额125.6亿元，增长11.5％。2002年北京房地产市场概览资料来源：北京房地产信息网与去年同期相比，新盘数量虽减少了51个，但新盘开发总面积却增长817万平方米。2002年1-11月北京房地产新盘分类及数量单位:个13612167居住类物业商住公寓写字楼综合类物业2002年1-11月北京房地产新盘开发面积单位:万平方米3145126225112居住类物业商住公寓写字楼综合类物业2002年北京房地产市场概览资料来源：北京房地产信息网资料来源：北京房地产信息网：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379万572万469万政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全国：2227/平方米+6%2002年北京房地产市场概览资料来源：北京房地产信息网年北京房地产市场概览资料来源：北京房地产信息网年北京房地产市场概览市场集中度明显提高，品牌经营渐入佳境土地成本日益升高，其它成本稳中有降差异性特征日趋明显，市场细分更加深化低密度、高配套住宅成为需求主流高性价比成为卖点小户型热卖，成为新新人类的新宠高尚住宅增长迅速，经济适用房方兴未艾焦点关注2002年北京房地产市场概览市场集中度逐步提高，品牌经营渐入佳境1、大型品牌开发商和楼盘具有明显的竞争优势2、国内领先大型开发商基本到齐，西方外资开始进入3、几十万、上百万平米大盘纷纷登场；4、竞争日趋激烈，营销成本逐步增大5、宣传推广模式从追求“轰动效应”的爆炸式发布转变为系统地进行品牌宣传与项目推广焦点关注2002年北京房地产市场概览土地成本日益升高，其它成本稳中有降1、北京市房管局新近颁布了新的基准地价，平均价格比1999年上升了约30%2、拆迁成本持续上升3、五环路以内已基本没有一手土地资源4、建材、市政配套等成本逐步下降焦点关注2002年北京房地产市场概览差异性特征日趋明显，市场细分更加深入档次物业类型用途目标市场年龄段豪宅别墅自用京籍个人25-30高级住宅TownHouse休闲团体30-35中级住宅高层长期投资长住外籍人士35-40普通住宅多层/蝶拼SOHO外地在京人士40-60经济适用房小户型外地人士60+焦点关注2002年北京房地产市场概览低密度、高配套住宅成为需求主流文化品位身份地位改善居住条件基本住房需要社区功能目前市场主流房地产需求五层次模型焦点关注2002年北京房地产市场概览高性价比成为卖点2000：RMB8272/平方米2001：RMB7577/平方米2002：RMB7286/平方米焦点关注2002年北京房地产市场概览小户型热卖，成为新新人类的新宠继绿景苑SOLO精舍、荣丰2008非常男女掀起“迷你户型”风暴后，2002年又有富顿中心、恋日国际、夏都盈座等多个项目推出了精巧一居，均取得了不俗的销售业绩。目前正在运作和即将上市的小户型项目据调查还将有近500万平方米的供应量，其庞大的潜在供给量备受市场瞩目。焦点关注2002年北京房地产市场概览高尚住宅增长迅速，经济适用房方兴未艾特征名称位置售价（元/平米）贡院六号建国门内40,000瑞城中心燕莎中心24,000财富中心CBD16,000耕天下先农坛20,000通用时代建国门外16,000焦点关注房地产项目投资决策分析问题与讨论•5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。•6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。•7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。•8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。•9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。•10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。•11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。•12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。•13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。•14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。•15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。•5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。•6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。•7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！•8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！•9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。•10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。•11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。•12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。•13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自