房地产投资市场分析

房地产投资分析第三章房地产投资市场分析房地产投资分析学习目标通过本章的学习，学生应掌握房地产投资市场分析的内容，重点掌握市场供给量和需求量的决定因素；熟悉市场调查和综合分析的方法；了解市场预测方法。房地产投资分析第一节概述第二节市场调查第三节市场预测第四节案例第三章房地产投资市场分析房地产投资分析一、房地产投资市场分析的必要性市场分析，首先要进行的工作是市场调查，通过缜密的调查，经由一定的渠道，尽可能多地收集到确凿的市场资料和工程相关资料，进而运用科学的方法进行详尽分析。第一节房地产投资市场分析概述房地产投资分析市场分析具有以下三个方面的作用：可以掌握房地产市场需求变化的态势，减少投资盲目性，增强经营管理的主动性。有利于做好投资决策可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据房地产投资分析二、房地产投资市场分析的限度市场分析的数量有一个限度。在投资分析中如何把握这个度？可以运用经济学的知识分析这个问题。如下图。房地产投资分析市场分析包含调查和预测两个方面市场调查是市场预测的基础，预测是在调查的基础上所作的科学分析。房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。第二节房地产投资市场调查房地产投资分析一、房地产投资市场调查的内容房地产投资项目基本情况调查房地产投资建设用地情况调查规划设计方案的调查1.拟投资开发区域内待拆迁安置的居民情况2.拟投资开发区域内待拆迁安置的单位情况3.拟投资开发区域的市政设施情况4.地下基础设施情况1.用地面积指标2.主要建筑面积指标3.规划要点房地产投资分析房地产投资项目外部环境调查住宅需求调查当地居民住房状况的调查社会购买力调查住房消费水平调查房价调查房地产投资分析土地使用情况调查住宅供应量调查金融状况调查竞争情况调查税费种类及交纳标准调查房地产投资分析房地产投资项目内部条件调查包括调查投资项目的资金来源，业务技术力量，企业开发能力等。其中资金来源调查是内部条件调查的主要内容。房地产投资分析二、房地产投资市场调查的程序市场调查程序大体上有调查准备、正式调查、结果分析、撰写调查报告四个阶段调查准备阶段确定调查目标初步情况分析制定调查计划非正式调查（试探性调查）房地产投资分析正式调查确定资料来源确定收集资料的方法调查表及问卷设计抽样设计现场实地调查房地产投资分析结果分析阶段资料编辑整理资料编辑整理的一般程序为：汇总、分类、初审、筛选、统计调查资料的综合分析市场调查结果有两种分析方法：定性分析法、定量分析法房地产投资分析编撰调查报告阶段调查报告的主要目的是为房地产投资决策提供参考依据。一般有两种形式：一种是专门报告，内容详尽明确;另一种是一般调查报告，内容简单明了。房地产投资分析询问法观察法实验法1.访谈调查2.电话调查3.信函调查4.留置问卷调查1.直接观察2.间接观察1.实验求证法2.随即尝试法三、房地产投资市场调查的方法与技术市场调查的方法房地产投资分析房地产投资市场调查技术调查表的设计设计要求主题明确、重点突出、设问具体可接受性、简明扼要、可分析性抽样调查随机抽样法非随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法配额抽样法任意抽样法判断抽样法房地产投资分析房地产市场预测是借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势等作出的预计、测算和判断。市场预测是房地产投资分析的重要内容，预测的好坏，不仅关系到房地产企业的经营成果，甚至关系到房地产企业的兴衰存亡。第三节房地产投资市场预测房地产投资分析一、房地产投资市场预测的内容宏观经济发展趋势预测产业政策所带来的影响预测市场需求预测技术发展预测营销前景预测产品供给能力预测市场价格趋势预测市场竞争情况预测房地产投资分析二、房地产投资市场预测的方法德尔菲法这一预测方法需要多轮反复完成具体步骤如下：1.挑选专家根据预测问题的性质，挑选一定数量的专家。值得注意的是人数应适当，不宜太多或太少。在整个函询过程中，尽可能的不让专家彼此发生联系，让每位专家充分发挥自己的见解。专家权威性匿名真实性省费实用性房地产投资分析2.实施第一轮：预测小组将预测目标及有关资料函寄给选定的专家，请其据此提出预测意见，预测小组根据反馈的意见分析归纳，提出初步预测结果；第二轮：预测小组将初步预测结果及补充的有关资料再函寄给专家，专家据此对自己第一次预测意见补充修正，阐明理由。预测小组再统计归纳结果。第三轮：请专家再次修改，补充完善其第二轮预测意见，并申述理由，预测小组统计预测结果。第四轮：在前三轮征询专家的基础上，再次请专家全面审查、补充、修改、核实预测意见，预测小组作出最后统计预测结果。房地产投资分析专家的预测经多次反复可能趋向一致，但不会完全一致，预测小组可采用各种方法处理，如“四分位法”、“评分法”等，最后得出预测的结论。房地产投资分析时间序列法时间序列是指对事物观察统计的数据按时间顺序排列的数据列。时间序列法是运用数理统计方法寻找数据随时间变化的规律，按此规律推测未来。房地产投资分析简单移动平均法预测公式nXtitntiiFtn式中Ft——第t期预测值Xi——第I期已知数据n——移动平均数组中数据个数，人为选择。一般地，反映较长时期因素对预测值影响，n取大些。反之，则取小些。房地产投资分析加权移动平均法预测公式11tntiitntiiiwtWXWF式中Wi——移动平均数组中各期数据的权数房地产投资分析指数平滑法预测公式V't-1=aVt+(1-a).V't(0a1)式中Vt——本期实际数V‘t——本期预测数V‘t-1——下期预测数a——平滑系数（由预测人员判断选定，通常可以选用若干个a值做实验，计算出不同a值的预测误差加以比较，选取误差较小的a值用于预测。）房地产投资分析回归分析法回归分析法是一种数理统计方法，它是建立在大量实际数据的基础上，寻找随机现象的统计规律。在采用回归分析法进行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够（15—20个以上）；预测对象和影响因果的样本数据之间存在某种统计规律，且能够反映未来发展状态；样本数据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。房地产投资分析当影响预测指标Y的因素为X时，可建立一元线性回归模型：Y=a+bX+u(u为随机误差）当影响预测指标Y的因素为X1,X2,X3,…,Xn时，须建立多元线性回归模型：Y=b0+b1X1+b2X2+…+bnXn+u当影响预测指标Y的因素可以与Y用一元二次曲线方程来描述的话，即可建立一元二次回归模型：Y=a+bX+cX2房地产投资分析三、房地产投资市场预测的工作程序确立预测目标即明确预测目标和对象，了解为什么预测和预测什么。预测目标须清楚、准确而具体。拟定预测工作计划内容包括预测工作各阶段的详细安排。房地产投资分析收集和整理资料资料是预测的前提与基础，资料的多寡及可靠程度对预测结果有着直接影响。选择预测方法根据预测的目标，房地产市场供求形态和掌握资料的情况等，选择适当的预测方法。房地产投资分析预测分析在预测过程中，要十分注意资料的样式是否发生变化，一旦发生变化，对预测就要加以修正。预测结果评价预测结果评价的核心是审核预测数字与实际数值误差程度。短期预测误差在±5%以内，中期为±10%，长期为±20%。编制预测报告报告宜简洁明了，并对预测过程、指标、资料来源等作出简明的阐释和论证。房地产投资分析一、项目概况（一）开发单位名仕家园住宅小区由北京宜佳房地产开发有限责任公司和北京万和总公司合作开发。（二）项目背景拟建的名仕家园住宅小区项目是北京市危改项目之一，该项目已经取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。第四节房地产投资市场分析案例房地产投资分析（三）地理位置及现状名仕家园住宅小区位于北京市西二环和西三环之间。小区北靠莲花池东路，西与西客站相望，东隔手帕口北街与天宁寺相邻，南距广安门外大街约300米。小区由手帕口北街向南可达广外大街，向北经过莲花池东街直达复兴门外大街，向东直接到达西二环天宁寺和广安门桥，向西可方便直达西客站并直通西三环，天宁寺、白云观、莲花池公园等名胜古迹分布小区四周。该地段具有十分优越的地理位置和极为便利的交通条件，是作为居住小区的理想位置。房地产投资分析（四）项目建设规模及建设内容按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的名仕家园住宅小区规划建设用地面积5.3公顷，总建筑面积91022平方米，总占地面积7625平方米，绿化率33％，停车泊位约275个，主要包括3栋高层住宅塔楼。房地产投资分析（五）配套市政设施情况名仕家园住宅小区为危改小区。该地块原有建筑多为20世纪50年代逐步建成的居民民宅，自1994年宣武区实施广安门内外大街道路拓宽工程后，周边陆续铺设了供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气、热力等配套市政管网，小区开发已经具备了有利的市政配套条件。其中，接入广外雨污水干管工程业已完成，燃气、电信、电力、给排水市政工程正在设施之中，均可从周边距离100米左右的广外大街市政管网中方便接入和接出。房地产投资分析二、投资市场分析1.北京市房地产市场状况北京作为全国的经济、政治、文化中心，不仅吸引着国内外机构、企业入驻，也是外地个人投资者置业的首选之地，为北京市房地产市场带来了大量商机。为了进一步提高市民的生活质量，住宅建设一直是北京市近年来城市建设的重点。据统计，2000年北京市住宅投资372.5亿元，比上年增长5.3％；住宅竣工面积1499.7万平方米。其中，经济适用住宅竣工176万平方米，拆除危旧房屋63万平方米，动迁居民2.5万户。据统计，“九五”期间北京累计完成住宅投资1422亿元，累计竣工住宅5979.9平方米，分别比“八五”期间增长了1.6倍和61.3％。房地产投资分析北京市的住宅价格与地段有关。总体来看，住宅价格沿环线由里向外逐渐降低，二环路以内住宅平均价格为7760元／平方米左右，二三环路之间为6000元／平方米～8000元／平方米，三四环路之间为4000元／平方米～6000元／平方米。此外，北部住宅通常比南部住宅价格高1000元／平方米。从住宅数量分布来看，亚运村、望京地区、中关村地区、京西地区、京东及市政交通良好的城乡结合部和近郊区，是住宅相对集中分布的几个区域，这几个区域各有利弊。房地产投资分析亚运村地区是亚运会之后发展起来的商务、居住、娱乐为主的高档商住区域。由于上风上水的观念及基础配套设施的相对完备，亚运村地区是北京早期外销住宅比较集中的区域。然而，自近期以来，亚运村地区作为北京高房价地区的位置已经开始动摇，一方面是由于亚北经济适用房项目的低价冲击，另一方面则是因为市场供应量增大，加之新楼盘采用的低价冲市做法，使亚运村地区竞争加剧。房地产投资分析中关村地区积淀了深厚的历史文化、人文景观，高校云集；同时，因其高科技园区的定位带来了大量的市政投入，极具升值潜力，其市场在销项目的销售势头也都不错。但由于中关村地区不再审批新的项目，市场供应不会放量，因而住宅价格普遍较高，且消费者购房时很难有选择的余地。此外，该地区虽然很重视市政设施的改造并为此投入了大量的人力物力，但是交通拥挤的情况并未得到显著改善。房地产投资分析京东地区有着长期形成的商务氛围和高消费水平，是众多高档项目的首选之地，其目标客户一般为外国公司的驻华代表或是该地区的高档写字楼内工作的高级白领。由于该地区高昂的地价，普通住宅只能向其周边扩展，如望京地区就已发展成为规模成熟的大型社区。该地区的显著优点是交通便捷，配套设施比较完善。但其缺点也是致命的，对于大部分人而言，该地区亦商亦住气氛太浓，上班时紧绷的神经即使下班后也得不到放松；另一方面，该地区高楼林立，缺少绿地和开敞空间，空气质量差，噪音严重，不能形成健康的生活环境。房地产投资分析城乡结合部和近郊区因住宅郊区化概念的深入，对郊区低密度花园式住宅的向往以及市政配套设施、交通道路的改善而引起人们的关注，它同时也是经济适