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田园综合体经营模式分析----唐石田园综合体概念及结构体系（一）田园综合体概念及特征（二）田园综合体建设原则及结构体系田园综合体的发展思路及策略（一）田园综合体的发展思路（二）田园综合体的打造策略（三）田园综合体的综合产业价值链演化田园综合体经营及盈利模式（一）田园综合体经营模式（二）田园综合体盈利模式中国田园综合体案例及发展模式分析案例（一）--无锡阳山田园东方案例（二）--无锡鹅湖农业生态示范园案例（三）--台湾清境农场案例（四）---杭州法云安缦02030401CONTENTS目录一、田园综合体概念及结构体系2017年中央一号文件明确提出，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，财政部支持田园综合体试点建设。（一）田园综合体概念及特征1、田园综合体概念内涵田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式。一、田园综合体概念及结构体系2、田园综合体的特征以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是现代农业，形成当地社会的基础性产业。以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，还原村子原貌，开发一个“本来”的村子。（江南村紧邻松花江，充分融合渔民生活）以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。创新乡村消费：旅游业可作为驱动性的产业选择，带动乡村社会经济的发展，一定程度地缩小城乡之间的差距。而解决物质水平差距的办法，是创造城市人的乡村消费。城乡互动：解决文化差异问题的有效途径，是城乡互动。田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的一种商业模式。一、田园综合体概念及结构体系（二）田园综合体建设原则及结构体系1、建设原则田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。农业要做三件事，即打造现代农业生产型产业园、休闲农业和CSA（社区支持农业）；文旅产业要打造符合自然生态的旅游产品和度假产品的组合，且要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要融入丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；地产及社区建设，无论改建还是新建，都要按照村落肌理打造，而且要附着管理和服务功能，营造新社区。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。2、田园综合体结构体系在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。一、田园综合体概念及结构体系2、田园综合体结构体系2.1景观吸引核吸引人流、提升土地价值的关键是依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等，使游人身临其境地感受田园风光，体会农业魅力。2.2休闲聚集区为满足客源的多样需求而创造的综合产品体系，可以包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够进入具有农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。（房车基地）2.3农业生产区调整微型气候，增加休闲空间，使游人在参与农事活动的过程中，了解农业生产全过程，体验农事生产的乐趣。同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。（增设私人田园，免费种植，吸引重复到来的频率）2.4居住发展带迈向城镇化结构的重要支撑，通过产业融合与产业聚集，引导人员聚集，形成人口相对集中的居住生活区，以此构建乡村人口基础。（流转农村所有土地，为后期发展扩大做准备）2.5社区配套网配套支撑功能区，既服务于农业、休闲产业的金融、技术、物流等需求，又服务于当地居民的商业、医疗、教育等需求。由此，形成了城乡一体化的公共配套网络。一、田园综合体概念及结构体系3、田园综合体谨记“三不”原则田园综合体的提出，势必会进一步鼓舞各地“大胆去试”，如德州今年计划培育100个宜居宜业田园综合体；3月，四川首个茶文化田园综合体正式落子蒲江成佳茶乡，等等。田园综合体如雨后春笋般涌现，为防止各类开发主体走偏，盲目跟风，要谨记“三不”。3.1不能把农民丢到一边田园综合体是一套综合产业体系，需要集中要素资源对乡村进行整体规划、开发和运营。在此过程中，应当利用好农民合作社这一载体，通过土地流转，对土地经营进行中长期产业规划，发展现代化、规模化的农业产业园区，以此作为建设田园综合体的基础。而加入合作社的农民，既可以在其中就业，又可以通过股权、租金等方式获得收益。如此一来，既培育了新型经营主体，又保护了农户和农村集体经济组织的权利，防止集体资产被外来资本控制。3.2不能走向房地产化对乡村来说，唯有保留其原生态，才能达到自然之真。田园综合体应尊重和发扬农耕文明，融合循环农业、创意农业、农事体验等创新形式，真正展现农民生活、农村风情和农业特色。因此，它的核心产业是农业。当然，为了改善乡村旅游硬件，提升服务水平，必要的地产和基础设施建设可以有，但应符合乡村肌理。也就是说，田园综合体本身仍是乡村，而非大兴土木、改头换面的旅游度假区，更非违法违规的私人庄园会所。3.3不能搞“千村一面”传统村落多是积久聚居而成，在产业、生态、文化等方面各有其原生态特色。建设田园综合体应注重保护和发扬原汁原味的特色，而非移植复制、同质化竞争。在深入推进农业供给侧结构性改革的背景下，随着城市居民体验农耕生活、欣赏田园风光、品味乡村土产、了解风土人情等乡村旅游需求的多元化，发展乡村旅游有足够的空间在“特色”上作文章。一、田园综合体概念及结构体系4、田园综合体做好这三点，赚钱不难近两年，休闲农业越来越受到大家关注，很多企业和投资者都看到了这片商机，总体来说，休闲农业目前在国内是一个非常朝阳的行业，想把休闲农业做成功需要注意三大块，第一是规划，第二是运营，第三是创意。4.1规划规划包括：企业战略体系，我们做休闲农业到底是为了什么?休闲农业园的未来总体方向是怎么样的，总体规划，修建性详细规划，景观设计，投资规划都要考虑清楚。1、注意规划设计的实用性、可行性目前许多项目规划设计出来，都是假、大、空，与市场或实际投资、经营严重脱节，根本无法实施、或者实施即死，造成巨大浪费，此类案例很多。2、注重规划投资项目的效益生态农庄投资者基本上都是外行介入，没有任何经验，根本无法了解和把握投资思路、项目选择、市场行情、经营成本、资金分配和风险有效控制等等。农业先驱者田园综合体规划专家。3、注重规划项目的关联性，循环利用、节省成本目前许多农庄在规划和选择项目不考虑项目之间的关联性，没有形成项目之间的循环利用，没有形成产业链条，造成经营成本高、竞争力低、效益差。4、注重规划项目与实际资金相符与投资顺序现在有60%以上的休闲农业园区在建设过程中，发现资金量不足以支撑项目的建设，最终导致资金链断裂或形成烂尾农业园区，这在规划设计时就埋下了严重背离个人资金的严重后果。一、田园综合体概念及结构体系4.2运营运营包括：目标制定与分解，团队建设及文化，相关联的激励机制，项目设计与开发，与时代想匹配的如何向政府申报;城市生活的喧嚣，让从来没有走出过城市的人们感觉到了一种寂寞与烦躁。人们需要激情生活，需要新鲜的事物来调节生活的情趣。走进乡村田园，感受乡土气息带来的舒畅。亲手种植、收获自己劳动成果;品尝农家菜肴的独特美味，唤醒胃，唤醒对生活的激情。休闲农业园区本身自然环境比城里的宾馆、酒店好，餐饮做出特色很有优势。吃自种的菜、自养的土鸡、自熏的腊肉，还可以吃到野味，吃的是环保菜、放心菜。作为消费者，他为何不再次光顾呢?没有特色的休闲农业园区，难以在竞争激烈的市场中生存。布局雷同，项目雷同，简单复制别人的项目或产品，似曾相识，大同小异，不过就是钓钓鱼、吃吃饭，而且还吃不到正宗的农家土菜。如此这般，自然缺乏市场号召力。建议针对不同的市场消费主体，做出准确定位，或青少年学生夏令营、户外拓展，或老年养生公寓，或公司、企业的团队活动，或家庭周末游。消费主体不同，需求各异，区分好不同的消费主体，满足各自的需求，消费者才会前来。休闲农庄要有新颖的、独特的、富有创造性的、挑战性的经营理念和营销策略，抓住目标市场的“痒”点，打动消费者。一、田园综合体概念及结构体系4.3创意创意包括：活动策划，品牌设计，深化与提质。如果没有新产品很有可能被其他竞争对手替代掉。创意农业是以创意生产为核心，以农产品附加值为目标，指导人们将农业的产前、产中和产后诸环节连结为完整的产业链条，将农产品与文化、艺术创意结合，使其产生更高的附加值，以实现资源优化配置的一种新型的农业经营方式。发展创意农业对我国农业发展意义重大，是农业发展的新引擎，存在巨大的发展和效益空间。二、田园综合体的发展思路及策略1、田园综合体开发思路打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求的田园综合体。拒绝千篇一律的经营方式，做出具有黑龙江特色的田园综合体，可以响应国家号召，针对青少年开展“科技实践活动”“社会实践活动”等活动，通过吸引孩子过来学习，体验，把家长一起带过来休闲度假。（一）田园综合体的发展思路二、田园综合体的发展思路及策略2、田园综合体发展结构最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等；中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等；核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等；乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。二、田园综合体的发展思路及策略3、田园综合体运作思路首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源；其次以乡村旅游休闲（主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合）为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点；再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系；最后以乡村休闲地产为核心赢利点，取得相应回报。二、田园综合体的发展思路及策略（二）田园综合体的打造策略1、基础+资源点——乡村旅游资源和土地乡村旅游资源（泛乡村旅游资源包含了人工打造的乡村旅游资源），决定了项目地乡村旅游产品开发的核心导向。土地资源决定了田园综合体的规模，影响着乡村旅游产品的配比结构。乡村旅游资源和乡村土地为最外围圈层，通过运用合理的综合开发手段，以农业深层次开发（如循环农业、创意农业、生态农业）和农业规模化发展为主，辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业，并形成产业间的联动。此外，项目地在发展农业的同时，还可以发展以当地农作物为主的创意农业，并适时开展农业观光、体验、休闲、度假等乡村旅游项目。二、田园综合体的发展思路及策略2、主导/脉络+吸引点——乡村旅游休闲乡村旅游休闲功能是田园综合体开发的主导，在其主导下，合理的开发与之相适应的不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游产品，使其成为整个田园综合体的重要吸引点，撬动乡村旅游市场。同时，各个乡村旅游休闲项目之间通过有机组合而成若干条旅游线将扮演重要连接线的角色，串联起田园综合体的各个圈层。乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、