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岳阳亿丰时代广场南区招商政策方案说明一、项目价值项目位于长风路与荣新路交汇处，岳阳县城市南拓中轴上，占地面积约为126亩，以10万方的超大体量，打造岳阳县首席城市商业综合体。项目分先南区后北区开发，其中南区建筑面积约为41800平方米，规划为五金家居建材城，北区建筑面积约为63300平方米，规划为城市购物中心综合体。二、目前市场现状：纵观中国各个城市家居建材行业的发展，均经历了由小、散、乱向大而全的发展阶段。小规模的市场不仅品牌少、环境差，而且辐射区域也小，市场永远做不大，无法形成规模效应。大规模的市场形象更好，商品品种丰富，辐射区域更大，符合现在居民一站式购物的体验需求。类比岳阳亿丰时代广场-家居建材五金城当地现有传统一条街市场规模10万㎡恢弘巨制，一站式家居建材总部基地规模较小，辐射范围小，难以做大做强规划上千种业态一站式购齐，采用全国领先第七代体验式购物模式，创新双首层设计，铺铺都临街。一楼二楼均通车，动线通畅，物流便捷。规划落后，业态混乱，不符合城市的发展趋势开发实力上海亿丰集团，中国商业地产8强无专业开发经验运营管理5大统一运营，千万推广基金，整合资源，确保旺市无推广，无管理，私人业主每年涨涨租金三、确定政策思路为贯彻市场经营的放水养鱼策略，适应培养长期经营的特点，在招商期间，尤其是新开业的商场适宜采用优惠租金的办法吸引商户，用相对优惠的租金政策及广告投入市场注重前期经营才将市场做旺，然后根据运营状态适当稳步地取消优惠政策或调整租金进行涨租目的。如果前期就向租户收取过高的租金，无法满足商户经营信心。经前期市场调研了解商户主要情况和顾虑为：1、市场位置目前不算最佳位置，周边无商业氛围，属开发前期，后期形式没把握。2、对项目及政策非常关注，希望政策要好，免租多。3、对现市场行情信心不足，并担心亿丰是以卖铺为目的，搞完就走，前期有见过类似市场操作。（东方圣世、荣城鑫都）4、担心市场后期运营管理力度，广告投入及重视度等。5、离市区近，当地消费习惯喜欢到市区，现已有店面经营，在县城也能经营，不着急开店。四、观点：1、宣传招商启动信息，外围硬广、高砲软文等需要展现。2、针对自营户需要按业态分布销售，签定委管协议。五、当地市场租金情况根据现有成熟商圈的租金价位的调查：荣城鑫都整体租金水平：22000-35000元/年（双门面，上下两层），按均价30000元/年计算，约31.25元/㎡（相当于赠送楼上一层，相当于15.6元/㎡，市场刚招商以免费3-4年吸引进场。）天鹅建材市场：18000-20000元/年，面积约80㎡（双门面），按19000元/年计算，约19元㎡（荣家湾最早建材市场）老街：均价15000-18000元/年，双门面，面积约70㎡，按16000元/年计算，约19元/㎡（荣家湾最早建材街）荣西路：22000-26000元/年（大部分商铺赠送地下室，都有隔层，单层面积约40㎡，共约120㎡），按均价24000元/年计算，约16.7元/㎡其他位置约10-15元/㎡汇总表：六、租金定价原则方案一：实行合同3年（36个月）签定，对经营满3年商户给予免租2年（24个月）租金优惠政策（即收取租金方式为2+6+4）。可以起到稳商效果。方案二：实行合同5年（60个月）签定，对经营满5年商户给予免租3年（36个月）租金优惠政策（即收取租金方式为4+6+8+6+0），第一年收取4个月，以入为先，培育市场，把优惠政策放在第五年享受起到稳商安商效果，使市场能在三年内更好稳定地培养。七、招商政策不考虑按照投资收益比来计算租金政策，一开始考虑投资回报按现当地市场租金水平是无法达到。所以定价招商原则首先要考虑经营户的租金承受能力和市场因素，按培养市场，旺市场，因为店多才会荣市，如一开始没有商户经营后期市场做旺较难，并且影响因素较多。从调查研究的结果可以看出，我们要做到对经营户要有投资吸引力，拿出力度和政策吸引商户进驻，如果节奏未把握好可能将直接导致招商的失败。如果招商失败，会直接影响投资者的信心及对商铺预期升值的幻想从而导致销售工作也无法开展，影响销售单价的提升，使招商销售都无法顺利进行。所以需要培育市场来带动经营户的积极性，因此建议结合项目实际情况确定租金政策1、建议租金分两档以位置区位：一楼：15-20元/㎡/月二楼：10-12元/㎡/月2、预测：以总经营面积约40000平米测算，出租率在100%时，以平均租金16元/月/㎡计算，三年优惠后总租金7680000元，优惠后平均每年租金2560000元，合同五年签，12800000元。（具体明细要每铺位面积）；五年后可以依市场环境及市场经营情况递增。预判能租到25-35元/月/㎡3、租金交付方式：每年一次性交纳剩余月份4、其他优惠政策：（如交定金意向金等，重点大品牌大商户等，暂时待定）5、装修筹备期优惠：对于在某一特定时期内（如内部认租期）签约的商户，除享受统一的免租期的优惠外，另外给予1-3个月的装修筹备期优惠。（根据经营面积的大小和客户的影响力而定以实际正式开业开始计算租金及免租期）。6、减免管理费：为了培育市场，增强商户的信心，对不间断开业的经营户实施物业管理费的减免。7、广告位支持：①对租赁商户免费赠送户外广告牌使用权一年。②对在规定时间内签约的大小商户均免费赠送数量不等的小型广告位使用权2年。8、广告宣传支持：在项目整体对外电视、报纸、传单、内部刊物、网站等广告宣传媒体上，对于商家可以给予免费的同步宣传。9、促销活动支持，广告资源共享：①试营业期间和营业期间定期或不定期举办大型促销展览，拉动人气。②举办盛大的开业仪式，吸引人气，扩大影响，提高项目的知名度。③为了提高项目市场的知名度，引起媒体报道和全社会的关注，由管理方主持策划各类主题的社会新闻，如主力商家在举办活动期间可以分发宣传资料、现场促销、并在宣传媒体上进行同步宣传。10、争取政府的支持以红头文件的形式公布，增强经营户的信心。（1）、一证式经营、一个窗口收费。（2）、减免营业税及其他税费，如：前两年免征，后三年减半收等。（3）、取得政府招商引资重点挂牌保护单位。（4）、协助贷款服务等（5）、市场统一办理营业执照等相关服务岳阳亿丰项目招商运营管理中心2015.4.10