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江承红/法务部目录培训目的1基本法律常识2具体工作法律建议4职场法律常识3BIP法务知识平台5用法优秀员工懂法1-培训目的2-基本法律常识1宏观常识2民法常识3房地产法常识2-基本法律常识（1/3）：宏观常识1.法律2.法律部门要点3.法律责任1、法律工作地图生活指引行为规则法律2、法律部门刑法行政法社会法程序法经济法民商法宪法部门法继续履行、赔偿、赔礼道歉、承担违约责任。罚款、吊销执照、行政拘留、劳教。罚金，有期，无期、死刑、拘役、管制。3、法律责任3.1民事责任3.2行政责任3.3刑事责任民间解决政府出面国家强制力2-基本法律常识（2/3）：民法常识要点1.两大民事主体2.民事权利能力3.民事行为能力4.代理制度5.物权和债权6.商业秘密•自然状态出生•“难产儿”？•与“公民”法律地位相同1.1自然人法人构成条件组织机构独立财产能以自己名义参加经济活动承担经济责任依法成立核准登记1.2法人子公司与母公司相对应法律地位独立：享有法人资格；有独立财产；独立经营；独立承担民事责任；母公司是出资设立或是大股东母公司掌握重大事项拥决定权母公司实际控制分公司与总公司（本公司）相对应法律地位不独立：不享有法人资格；无独立的资产；无经营决策机关（董事会）不独立承担民事责任；属于分支机构或附属机构不须依照公司设立程序，只履行登记和营业手续1.3比较2.1定义：法律赋予民事主体享有民事权利和承担民事义务的能力（或资格），是民事主体进行民事活动前提条件。2.民事权利能力自然人民事权利能力始：出生终：死亡特点：一律平等法人民事权利能力始：成立终：消灭特点：各不相同事业目的、经营资质等例：地产公司VS.证券公司2.2比较以自己的行为取得民事权利，承担民事义务的能力。它以自己的意思能力为前提，即判断行为后果的能力。自然人民事行为能力因年龄、智力、精神状况不同，分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力三类。3.民事行为能力3.1含义3.2不同民事行为能力的特征及法律意义3.3≥18、正常16≤＜18、自养完全民事行为能力人(能判断行为后果)独立进行民事活动10≤＜18≥18、半疯限制民事行为能力人（不完全辨认行为后果）由法定代理人代理经法定代理人同意纯受益行为除外10＞彻底疯无民事行为能力人（不能辨认行为后果）须法定代理人代理纯受益行为除外代理的含义代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理的种类委托代理、法定代理和指定代理。4.14.24.代理制度委托代理•委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。委托一般体现为授权委托书或者委托授权证明等。•工作中需审核：授权的真实性、代理权限内容。•留存委托书当证据。职务行为•履行职务而发生的行为，性质类似委托代理。•特征：职员以单位的名义实施行为，由单位承担法律后果。•对业主允诺优惠、答应条件等。（越权/赔偿）4.34.4提示物权含义：指权利人直接支配特定物的权利，支配包括占有、使用、收益、处分。•常见的物权：所有权、国有土地使用权、抵押权、质押权、留置权，等等。债权含义：指权利人请求他人为一定行为或者不为一定行为的权利。•债权种类：合同之债、侵权之债、无因管理之债、不当得利之债。最常见的为前两种。5.物权与债权5.15.2物权债权比较：•设定：法定VS.可自由设定•义务人：任何人VS.特定的人，债务人。•行使方式：消极，不需协助VS.需协助，作为或不作为•优先效力：物权优先于债权物权和债权并存Vs.多个债权并存？？2010年，甲公司向A银行抵押了厂房贷款100万，还贷日为6月1日，甲公司欠B公司货款20万，欠C银行80万（无抵押），到期日分别为5月1日，7月1日。2010年4月1日，甲公司破产倒闭，厂房是唯一的资产，被法院拍卖得180万，如何还ABC的债？5.3例定义是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。特征一、是一种技术信息和经营信息二、是不为公众所知悉的事项：限于某个范围的人知悉；三、能为权利人带来积极的经济利益：四、具有使用性：有使用价值，能直接用于生产经营；五、经权利人采取了保密措施6.商业秘密6.16.2具体项目设计；程序；产品配方；制作工艺；制作方法；管理决策；客户名单；货源情报；产销策略；招投标中的标底及标书内容等等方面。6.商业秘密6.33-基本法律常识（3/3）：房地产法常识要点1.不动产2.建筑物区分所有权3.优先购买权4.行业各主体间关系5.物业管理有关知识顾名思义，不动产不能动，移动则改变性质、损害价值。如，房屋、土地等。不动产物权变动均须登记。权利变动包括设立、变更、转让、消灭。所有权转移时间：买房子VS.买鸡蛋？1.不动产1.1含义1.2登记思考业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权。即，三大权利：专有权、共有权和共同管理权。商品房所有权通常是指专有权，实际上，还包括共有权和共同管理权。2.建筑物区分所有权2.1含义指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖某物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。包括：法定优先购买权和约定优先购买权。承租人的优先购买权：共有人、近亲属、承租人、十五日、已登记侵权的后果：赔偿责任买房VS.卖房3.优先购买权3.1含义3.23.3提示开发商、按揭银行和购房者：开发商VS.购房者银行VS.购房者三者之间关系开发商和物业公司：隶属、关联或委托物业公司与小区业主：管理？服务？4.各主体间关系4.14.24.35.1物业服务企业的特点：•不是在自己的场地上经营；•与业主是雇佣关系；•对场地、人和行为都不存在支配关系；•服务的对象是特定的；•双方权利义务由合同约定。5.物业管理有关知识5.2物业费的性质：•物业费不等于物业企业的酬金，其中90%以上用于物业养护、维修和其他公共开支，物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。•欠费行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。•欠费的影响：短期内导致业主生活质量下降，长期则导致房屋价值贬值。5.物业管理有关知识5.3前期物业服务合同VS.物业服务合同建设单位依法与物业服务企业；业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业。5.4物业管理VS.物业服务前者是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。后者是专业公司或管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。5.物业管理有关知识5.5共有部位的合理利用：•是按照其基本的用途；•是与其专有部分相对应的特定共有部分（外墙面、屋顶等）；•不违反法律、法规、和管理规约；•是不得损害其他人的合法权益。业主可以合理、无偿利用共有部位，但必须符合上述四个条件，如，空调外挂机、太阳能热水器、防盗门、商店招牌（不包括广告类商业性利用），不超过合理的限度就是合法的。5.物业管理有关知识5.6共有部位的收益归属：归业主共有是基本原则•常见共有部位收益：共有停车位收益；共有部位广告收益；共有场地经营收益，等•区分“收入”和“收益”：共有部位的收入内包含经营行为人（物业公司）付出的成本，这部分成本部分不属于收益，所以不归业主共有。5.物业管理有关知识5.7安全保障义务：简称“安保义务”，是法定义务。《侵权责任法》第37条规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。•司法实践中认为物业公司为公共场所管理人，具有安保义务。•违反安全保障义务主要表现：（1）安全保障设施存在缺陷、不合理、危害之处。如公共场所的设备安装不合理存在危害等；（2）未尽提示注意的安全保障义务。如公共场所地面湿滑时、防止碰头等提醒注意义务、公共场所里危险警示义务等；（3）对特殊群体的注意义务。如对儿童、残疾人等群体的特殊的注意义务。5.物业管理有关知识3-职场法律常识要点1.职场十种规范行为2.职场四种禁忌行为与新公司签订劳动合同前解除与前单位的劳动关系。在公司工作期间应遵守公司的规章制度提示：规章制度可作为审理劳动争议案件的依据保密责任：在工作中接触到的企业的信息资料（包括但不限于会计报表数据、资金状况、工程合同、购销合同，经营促销计划），除与工作相关的人员沟通外，不要向其他人（包括本公司无关员工）谈论，更不要向公司以外的的客户、业务往来单位透露。提示：违反合同约定泄密给单位造成损失须承担赔偿责任。1.职场规范行为1/3123按照职权处理公司的事务，不要擅自对公司业务往来客户作出承诺、签订合同、使用公司印章。超越职权的行为造成了公司的损失，职员应赔偿公司的全部损失。对所借用、挪用公司资金应及时归还，或使用公司款项应定时清结。辞职应提前一个月向公司提出，员工到其他公司工作前必须与我公司签订解除劳动合同的协议。转岗、辞职离岗应及时交接工作，并将有关文书资料及时向有关部门、人员移交，对所使用公司财产物品及时交回公司。41.职场规范行为2/3567发现在公司经营场所发生的盗取公司财产的不良行为应及时制止或报警，由警察处理，不能擅自进行搜查，更不能擅自拘禁他人。（刑事侦查权只能有公安和检察机关行使)经营宣传中不宜使用“最终解释权归某某公司”的语句。提示：属于格式条款，建议使用：活动中可能适时调整，如有不同，请当面咨询工作人员。这样既达到了保留解释权的目的，用词又具有善意的提示的意味。特别提示：公司保安、经营人员应在工作中重视有关证据的保存。打官司就是打证据。没证据有理也不被法律支持。1.职场规范行为3/38109职务侵占罪利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有。非法侵占5000元至1万元即可构成犯罪，可判决五年以下刑期或者拘役；如果数额达到10万元，则属于数额巨大，那么就可被判为5年以上刑期，并可没收财产。2.职场禁忌行为1/41警示侵犯商业秘密罪以盗窃、利诱、胁迫、披露、擅自使用等不正当手段，侵犯他人商业秘密，给商业秘密权利人造成重大损失的行为。给权利人造成直接经济损失数额在50万元以上的，致使权利人破产或者造成其他严重后果的，就应追诉。2警示2.职场禁忌行为2/4挪用资金罪利用职务上的便利，挪用单位资金，有以下行为则犯罪：1、给自己或给他人使用，数额较大，超过三个月未还2、进行营利活动，数额较大，不限于超过三个月3、进行非法活动，金额、时间均不限。1万即视为数额较大。给他人使用：包括其他单位使用。犯本罪就可处3年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大，或数额较大不退还，处3年以上10年以下。32.职场禁忌行为3/4警示公司、企业人员受贿罪员工利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。财物：包括有形财物、无形财物及财产性质利益谋利：不一定是实际为他人谋取了利益，哪怕允诺收受5000元至1万元即可构成犯罪，可判决五年以下刑期或者拘役；数额达10万元，属于数额巨大，那么可判为5年以上刑期，并可没收财产。42.职场禁忌行为4/4警示4-具体工作法务建议要点1.对物业公司的建议2.对工作人员的建议未经查实规划不得向属公共绿地的花园收取物业费。汕尾项目业主投诉我司洋房首层花园收取物业服务费违法，后汕尾纪委纠风办、汕尾广播电视台发了一份交办函至汕尾市物价局要求取消我司洋房首层花园按私家花园0.5元/月/平方米的收取物业服务费的许可批复。对此，汕尾市物价局要求我司提出可收取物业服务费的合法依据，否则取消我司不合法收费，并处以行政处罚。别墅花园，洋房首层花园：规划图上有私家花园围栏线，即使政府对花园不出证，可收物业费。宅旁绿地：未界定花园权利属性，不写入买卖合同，有待政府出证时再定。由规划部门通过计算公共绿地指标得出绿地率等得出公共绿地或私家绿地的最终结论。1.对物业公司的建