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恒达·无锡钱桥金球金逸影城项目评估报告拓展部:华南区2011年4月无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭运河从中穿过。无锡是我国著名的鱼米之乡，也是一座现代化工业城市，我国民族工业的发源地之一，素有“小上海”之称。2010年，全市实现地区生产总值5758亿元，同比增长13.1%，增速高于上年1.5个百分点。产业结构持续优化，三次产业比重调整为1.8：55.7：42.5，第三产业增加值占GDP比重比上年提升了1.2个百分点。全市城镇新增就业11.8万人，净增就业8.9万人，各类城镇下岗失业人员实现就业再就业7.39万人，帮助持《再就业优惠证》的下岗失业人员再就业18035人。全市城镇登记失业率为3.12%。全年市区居民消费价格上涨5.1%，涨幅比上年提高了1.3个百分点。其中服务项目价格上升0.6%，消费品价格上涨6.9%。商品零售价格上涨5.2%。无锡市介绍无锡市介绍无锡市2009年国民经济统计指标无锡市行政区划无锡市共辖2市7区共32个镇、51个街道。全市总面积4787.6平方公里，其中山区和丘陵为782平方公里，占总面积的16.8%；水域面积为1089.26平方公里，占22.82%，耕地面积140.82千公顷。城市建成区面积为216.5平方公里。无锡市区面积1622.65平方公里，人口238.11万人。下辖共7个区、7个镇、41个街道。崇安区面积17.82平方公里，人口18.70万人。南长区面积22.43平方公里，人口35.58万人。滨湖区面积608.58平方公里，人口46.59万人。无锡新区面积219.12平方公里，人口31.33万人。惠山区面积327.1平方公里，人口41.17万人。北塘区面积31.5平方公里，人口25.69万人。锡山区面积396.8平方公里，人口41.06万人。江阴市面积987.5平方千米，人口120.35万人。宜兴市面积2177.4平方千米，人口107.18万人。项目所在辖区—惠山区惠山区位于中国经济最发达的“长三角”腹地，南临万顷太湖，北靠万里长江，东接上海、苏州，西邻南京、常州。2000年12月21日，因无锡市建设特大城市的需要，正式建立“江苏省无锡市惠山区”。全区现有区域面积327平方公里，下辖1个省级经济开发区，4个建制镇和3个街道，总人口39.89万人，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。惠山区是乡镇企业的发源地，是传统的工业强区。经过多年发展，区域内工业门类较为齐备，产业结构不断优化，形成了以冶金、机械、纺织为基础，光伏、风电设备、汽车及零部件、生物医药新材料及数字信息等四大新兴产业快速发展的工业结构新格局。2009年，全区工业总产值达到1105.4亿元，同比增长0.6%，规模以上工业实现产值938.9亿元，同比增长1.7%。全区拥有工业企业6828家，从业人员20多万人，其中规模以上企业1380家，亿元企业146家。2009年，全区实现服务业增加值113.2亿元，同比增长8.0%；完成社会消费品零售总额79.2亿元，同比增长16.5%；完成服务业纳税销售收入482亿元，同比增长3.6%；完成服务业税收12.3亿元，同比增长33.6%。项目所在辖区—惠山区钱桥镇项目位置——卫星图项目位置——卫星图项目位置——卫星图项目位置——卫星图钱桥镇概况钱桥镇位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北麓，紧靠无锡市区，312国道、锡陆公路和锡宜高速公路、直通无锡市区的惠山大道贯穿全镇，交通四通八达。全镇总面积为46.5平方公里，下辖16个村民委员会，1个街道工作委员会，4个居民委员会。在无锡市95个乡镇经济排行榜上位居第五。近代民族工业、现代乡镇企业在这片沃土上得到绝妙演绎，多年被省、市评为“工业百强镇”和“工业明星镇”，是无锡近郊的工业重镇。钱桥镇作为无锡市“一主一副四组团”总体规划的组团之一，是惠山经济开发区的重点配套区，钱桥配套区主要由工业园区、恒源祥园区、商贸园区、民政园区、西漳小区五部分组成。钱桥镇地理位置钱桥镇交通状况钱桥镇经济状况项目地块指标项目所处区位项目规划设计等基本情况项目各指标参数项目效果图本案项目效果图本案项目周边情况恒达广场吴江市民广场项目周边情况吴江市民广场项目周边商业照片恒达广场吴江市民广场项目周边配套情况恒达广场吴江市民广场项目交通规划恒达广场吴江市民广场项目周边物业成交情况吴江市民广场项目周边物业成交情况吴江市民广场总平面规划图本案地下一层平面一层平面二层平面三层平面金逸影院方案（三层）金逸影院各影厅尺寸厅号座位数/个面积/平方米长度/米宽度/米层高净空/米1号厅2093.6127.882号厅70104.513.47.883号厅150251.320.112.584号厅120202.516.212.585号厅150251.320.112.586号厅130213.816.213.287号厅240351.424.414.48合计8801468.4项目地竞争对手分布嘉禾影院石塘湾影剧院西漳影剧院洛社影剧院钱桥影剧院855米影院名字地址与本项目比较石塘湾影剧院无锡市惠山区石塘湾石狮东路无锡市惠山区目前并无现代化豪华五星级影城进驻，都是旧式影剧院为主，影院设施陈旧。高端电影市场消费空白。本项目为此区域首个城市综合体，影城得以获取市场先机，填补中高端市场空白。商业项目非区域核心地带，人流培育和旺场仍需时间，此外项目周边多为厂房。洛社影剧院无锡市惠山区洛社镇人民中路111号钱桥影剧院无锡市惠山区钱桥镇西漳影剧院无锡市惠山区西漳街与竞争对手比较项目周边人口情况本案项目周边人口情况项目周边商圈人口情况商圈范围人口数量（万人）1公里商圈63公里商圈155公里商圈25开发商介绍•江苏恒达城建开发集团，成立于1995年，2000年完成转制，2002年8月通过了ISO9001，下属全资子公司有苏州工业园区恒丰投资发展集团、苏州达丰房地产开发有限公司、苏州汉唐盛世置业有限公司、苏州市恒达物业管理有限公司（二级资质）、苏州家喻户晓传媒有限公司、吴江市恒达城建开发集团有限公司（一级资质），吴江市恒达房地产开发有限公司，吴江市丽景房产开发有限公司、吴江恒隆房产开发有限公司等，控股子公司吴江市联发置业有限公司、吴江市钱氏机电有限公司；参股公司有吴江市天诚置业有限公司、吴江农村商业银行股份公司、吴江市国发创投有限公司。是集房地产开发、建材绿化、广告传媒、金融、风险投资于一体的综合型企业集团。•2006年，集团公司在苏州设立总部，建立战略系统并制订战略目标。提出建立公司短、中、长期战略计划：3年内立足苏州，领率吴江，面向长三角，成为苏州地区具有竞争力、初具品牌的优秀房地产企业；5年内领率苏州，涉足长三角，成为苏州及周边省市最具影响力的优秀房地产品牌企业之一；10年内成长为长三角地区最具品牌、最具竞争力、最具生命力的专业地产品牌企业之一；建立了企业形象识别系统；形成了独特的企业文化；所有恒达人将在“倡导品质生活”的企业口号指引下秉承自信、执着、追求、创新的企业精神、“让更多的人住更好的房”的企业使命、为“百年专业地产，百年品牌企业”的企业愿景而不懈努力。•2010年，与金逸影视传媒股份有限公司结成战略合作伙伴，先后在苏州、吴江签订影院合作合同。租金上述租金已包含物业管理费、设备租赁费及商业运营管理费。租金上述租金已包含物业管理费、设备租赁费及商业运营管理费。项目投资预算表项目第1年第2年第3年第4年第5年平均票价30.031.533.07534.7287534.72875单幕单天放映场次66666观影人次289,080317,988349,787384,765423,242上座率1516.518.1519.9721.96票房收入8,672,40010,016,62211,569,19813,362,42414,698,667卖品收入1,300,8601,502,4931,735,3802,004,3642,204,800单个观众餐饮消费4.504.734.965.215.21阵地广告收入30,00031,50033,07534,72936,465单银幕广告收入90,00094,50099,225104,186109,396电影基金5%5%5%5%5%电影营业税3.30%3.30%3.30%3.30%3.30%卖品增值税17%17%17%17%17%其他业务营业税5.53%5.53%5.53%5.53%5.53%所得税25%25%25%25%25%公司承担的社保/公积金的比例30%30%30%30%30%分账比例45%45%45%45%45%餐饮毛利率70%70%70%70%70%项目投资测算表项目第1年第2年第3年第4年第5年营业收入10,633,26012,212,11514,032,22816,130,82017,705,701其中：票房收入8,672,40010,016,62211,569,19813,362,42414,698,667餐饮收入1,300,8601,502,4931,735,3802,004,3642,204,800广告收入660,000693,000727,650764,033802,234营业成本4,911,7405,669,2276,543,9347,554,0188,307,308营业税金及附加509,196584,289670,830770,584845,529电影基金433,620500,831578,460668,121734,933影片租金3,578,6664,133,3594,774,0305,514,0046,065,405餐饮成本390,258450,748520,614601,309661,440期间费用6,438,9946,552,7466,564,3016,878,1476,981,127租金（含物业管理费）945,350.00945,350.00945,350.001,134,420.001,134,420.00工资福利1,103,3001,136,3991,170,4911,205,6061,241,774宣传费用260,172300,499231,384267,248293,973营运费用260,172300,499347,076400,873440,960水电空调费750,000750,000750,000750,000750,000清洁费120,000120,000120,000120,000120,000折旧3,000,0003,000,0003,000,0003,000,0003,000,000营业利润(-717,474)(-9,858)923,9941,698,6552,417,266所得税00230,998424,664604,316净利润(-717,474)(-9,858)692,9951,273,9911,812,949