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买二手房注意事项(按流程顺序)-自己总结看房注意事项购买二手房主要还是要把握“本身”“手续”“监管”三个基本点，而每一点又都有许多需求仔细“看”的地方。看晚上不看白天通常情况下中介公司带着大家去看房都在白天，但如果对所看房子感兴趣最好找天晚上去看一看。因为晚上看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、照明系统如何、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息，而这些又是关乎生活质量的因素。看雨天不看晴天下雨天大家都不愿意出门，雨天看房或许也会影响心情，但如果房子有问题，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”。因为这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。但雨天是可遇不可求的，不过如果条件允许还是要选择雨天看房。看格局不看家具二手房不同于一手的毛坯房，基本上房子里都会有装修、家具、家电之类“遮挡”，不易清晰看到整个房子的格局。那么，大家在看二手房的时候最好是看空房子，如果条件不允许，就要“忽略”那些家具、家电等物，一门心思看格局，因为这些将来才是为自己所用的。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。看做工不看装潢好的装潢与差的装潢确实可以影响购房者对一套房子的看法，这也是众多开发商花大力气做样板间的原因所在。确实，好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意室内装修是否细致，尤其是墙角、窗沿、天花板的做工是否讲究，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮也很麻烦。如果能在这些地方挑出毛病，也可以作为和业主讨价还价的筹码。看墙角不看墙面不要以为墙面是否平整是最关键的，墙角才是整个房子的“支点”。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，此外，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。再有，通过墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。看热水不看冷水房子漏水无论对自己还是对邻居都是件头疼的事，而二手房又不比新房，尤其是一些房龄较长的房子，很可能出现漏水现象，那么大家在挑选时就要对此多多留心。如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，蓄有一定量水之后再放水，看排水系统是否正常。再者，要看看房子的热水管如何，因为这个较之冷水比较容易出问题。如果房子的热水供应不畅，可能有两种情况，一是已经很久没人住了，或者是卖了很久都没卖出去。看警卫不看屋主很多购房者在购买二手房喜欢和卖方聊聊，这种习惯很好，但不能因为和卖方聊的投机就头脑一热完成购买行为。因为购买二手房和新房不同，新房的开发商有品牌与否之分，而二手房的屋主基本上也就一面之缘。有这个时间，我们不如和小区管理员或者警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。此外，和未来的邻居聊聊也是不错的选择。学做内行看门道买房子，对于普通购房者来说毕竟是一笔不小的开销，所以在购买之前最好做足功课，别只听卖方讲，只看房子里的“热闹”。在学习的过程中也要懂得举一反三。比如，专业人士告诉大家“看做工不看装潢”，大家就该想到“看窗外不看窗帘”。因为通过看窗外，可以注意到房子的通风状况是否良好、采光是否良好，还能检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。说到“看格局不看建材”时，最好能想到“看楼梯不看电梯”，因为公用区域的格局也同样重要。如果有住家将杂物堆放在楼梯处，就会阻塞消防通路的通畅，那么影响就不仅是生活质量，甚至可能是生命安全。看天上不看地上看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。看做工不看装潢好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。看地段，交通看小区处于整个城市中的哪个位置，在规划上属于文化区，工业区，商业区等。勘察周围有没有重污染源，交通是否便捷，上班，看病，上学是否顺畅。临近轨道交通也是一个选择。看房龄和建筑质量建成年代久，使用时间长，可能存在管线老化或走线不合理，墙体爆裂或脱皮明显，防水防火性能差。建筑质量要看外立面，楼道，墙体，地面，门窗，管线，水暖，燃气设施等。房型结构，承重墙位置，了解供暖单位性质。看小区管理和配套设施考察房离幼儿园，中小学教育设施的距离，是否有社区医院或小型卫生站，是否实行人车分流，是否有停车场或车库，是否有其他服务设施，比如超市，理发店，菜市场等。距离主干道的距离，是否晚间存在噪音污染。选择文化区居住比较好，文化区由于不从事生产和服务，区内物流较少，生产污染少，利于形成良好的自然环境。另外看周边的配套设施如何。同时要看小区绿化如何。查看房本注意房本的性质，确认此房是否可以买卖。同时要明确产权是否完整，是否有抵押，房主是否是本人，非房主交易是否有公证委托，是否有共有权人，是否有其他项权人。注意房本的日期，是否满5年；房本是一个人的名字还是两个人的名字，若是两个人，办手续的时候得两个人都同意卖房，都到场。商品房的交易条件：1，有产权证且没在抵押期间，2，有产权证但在按揭期银行同意转按揭。已购公房转让条件：1，有产权证且没在抵押期间，2，不拖欠物业费，共暖费等相关费用，3，原产权单位在购房协议中没对职工购房后上市交易出售有特殊限制，4，符合各区县房产局的其他规定。5，以低于房改政策的价格购买，按规定不足成本可上市交易。6，符合央产上市交易的国管房改文件2003-165号的央产房。一定要确认房子可以上市交易，为了避免出现问题，在补充合同中加上一条：如因卖方原因导致此房不能买卖，则对方应承担***违约责任。产权验证在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：１、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后５年之内不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。谈判房价和中介费：谈房价：上中介公司的网站查查这个小区同类型房子的普遍价格，心理有个底；找找房子的毛病，总之就是找点借口让他们给降几万米米。不过貌似目前的市场行情基本上没什么降价余地，但无论怎么样大家买房也好，还是做其他重大决定的时候，都要从自己的心出发，这个房子我真的喜欢吗，问问自己，当然没有十全十美的二手房，只要几个关键指标满足咱的要求就行。谈中介费：标价是2.0%，是咱们跟房主的实际成交价格的2.7哦。4月份那会我看大家网上讨论的中介费基本上能降到1.5%，我最后只砍到1.6%，凑了个整数。最近我们同事买的好像都很难谈到了，不知道是不是中介看市场行情有点起来了，就硬气了，总之大家尽量砍价吧。如果他们说系统过不了之类的，就跟卖房的人商量签个低一点的合同价格，再签个补充合同就行。一定要跟中介明确，就这一笔费用，没有其他乱七八糟的中介费了哦。交易费用商品房：契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳;个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。已购公房：房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价