宜宾市规划管理技术规定

宜宾市规划管理技术规定（2015版）宜宾市城乡规划局2015年7月目录第一章总则4第二章建设用地规划管理4第三章建筑容量控制规划管理7第四章建筑间距规划管理13第五章建筑退让边界规划管理17第六章建筑物高度控制规划管理20第七章建筑形态及外观规划管理23第八章建设项目环境及文化特色规划管理25第九章配套公共服务设施规划管理28第十章场地竖向控制规划管理34第十一章市政公用设施规划管理35第十二章附则40附录一用地兼容性一览表41附录二停车位配建标准42附录三主要名词解释47附录四计算规则51附录五总平面规划编制要求56第一章总则1.1为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，促进城市规划管理法制化、科学化、规范化，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《四川省城乡规划条例》等法律、法规、规章及有关技术规范，结合宜宾市实际，制定本规定。1.2本规定适用于宜宾市城市总规确定的城市规划区范围内国有土地上确定建设项目的规划条件、指导各类建设项目各阶段设计及规划实施管理等活动，控规的编制及城市设计应参照本规定。1.3在本市制定城市规划和实施规划管理应当采用统一的国家高程基准（1985国家高程基准）。1.4历史文化名城保护规划确定范围内的各项建设工程的规划管理，应当按照已批准的保护专项规划和本规定执行。1.5本《规定》未包含的内容，按有关技术规范和行业规定执行；当本《规定》与现行技术规范或行业规定有不同要求时，应按规定严格的标准和规定执行。对特殊性、专业性强的建设项目，由市规划行政主管部门根据行业规定或专业技术规范，提出专门的规划要求。第二章建设用地规划管理2.1在建设用地规划管理中，应严格依据已批准的控制性详细规划实施。无控制性详细规划的区域原则上不得批建项目，确需批建的建设项目（不含房地产开发项目）须由市规划行政主管部门组织专题论证，按程序报市人民政府批准后实施。2.2城市建设用地按国家标准GB50137—2011《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类。2.3城市建设用地的使用应遵循兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性内容的，按控制性详细规划执行；控制性详细规划未明确兼容性内容的，根据附录一的规定确定兼容范围。建设项目拟兼容的用地性质或用途在附录一中未列入的，应由城市规划行政主管部门根据该项目主导用地性质和与周边环境相互影响情况、基础设施配套条件等进行论证后核定，纳入建设项目规划条件的规定性内容。2.4对于混合功能用地，用地性质代码排在首位的为主要用地性质，其后的为次要用地性质。对于商住混合用地，其各类建筑的建筑面积比例按以下规定执行：（1）居住为主要用地性质与商业服务业设施混合布局的用地，居住计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的70%。（2）商业服务业设施为主要用地性质与居住混合布局的用地，居住计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的40%。2.5城市建设用地应当符合集约利用、整体实施的原则。零星用地应当与周边用地整合使用。不具备整合条件的零星用地，可实施解危改造、市政基础设施项目，鼓励实施绿地、广场、公共服务设施、停车场等公益性建设项目，禁止实施经营性项目及住宅，因城市规划要求确需实施的，应当先进行规划设计方案分析，并报市人民政府审查同意后下达规划条件。因用地狭窄或者与城市道路不相连等原因，不具备单独建设条件的用地，按照零星用地进行管理。2.6计算建设项目各项规划控制指标的用地面积以该项目建设用地规划红线范围内的用地面积为准，不包括项目建设用地红线以外代建、代征的城市规划绿线、黄线、蓝线、紫线等范围内的用地面积。各建设项目不论分期建设与否，指标均以红线范围进行统一计算，保留建筑在红线范围内的应纳入计算范围。2.7新建建设项目用地应成片实施，原则上以规划道路为界限。若涉及多个地块，可调整合并为一个大地块，但需满足以下要求：（1）地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和。（2）若各地块规划用地性质相同而规划控制要求不同的，其规划控制指标允许进行加权平均；若各地块规划用地性质不同的，则其规划控制指标不得进行加权平均，并应符合各地块相关规划控制要求。（3）以上情况应在规划条件中明确。第三章建筑容量控制规划管理3.1建设用地的开发建设强度由建筑密度、容积率和绿地率等建筑容量指标控制。建筑容量应根据建设用地的规划区位、市政基础设施配套条件、地形和用地状况和绿化条件等综合承载能力及城市景观要求合理确定，以形成疏密有序、错落有致、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态。3.2建设用地由于建设需要需确定建筑容量控制指标的，按表3—1的要求确定。表3—1用地性质建筑形式建筑密度（%）容积率绿地率（%）居住用地、居住兼容商业设施用地多层住宅≤28≤1.5≥3560米以下高层住宅小区≤25≤2.5≥3560-100米以下高层住宅小区≤22≤3.5≥35超高层住宅小区≤20≤5.0≥40商业服务业设施用地商业建筑多层≤55≤2.5≥10高层≤50≤5.0≥15商务建筑（商业、办公等综合）多层≤45≤2.5≥20高层≤40≤5.0≥25批发市场≤50≤2.0≥15农贸市场≤45≤1.5≥15公共管理与公共服务设施用地行政办公多、低层≤35≤1.8≥30高层≤30≤3.0≥30中、小学，幼儿园≤30≤1.2≥35大中专学校≤30≤1.5≥35教育科研≤30≤3.0≥35医疗卫生、文化等≤30≤2.5≥35工业和仓储用地厂房、仓储及配套用房≤50按备注执行10〈绿地率≤20注：1．居住用地和工业用地容积率不得小于1.0；2．工业园区区域的工业、仓储用地容积率不设置上限；3．商业兼容居住用地可在居住用地标准上基础上密度增加5%—10%，绿地率减少5%—10%。4．在控制性详细规划中明确的中央商务（商业）区、组团中心核心区范围内项目可以对容积率和密度取上限值或者个别项目经论证允许超过；其他区域应根据用地情况不同适当对容积率和密度上限值降低。3.3在原有建设用地范围内，需要对规划保留的建筑（不包括各级文物保护单位和列入历史建筑保护名录的建筑）进行完善配套公共服务和改善使用条件的改造（含加阳台、加电梯等、不含加层），应符合以下条件：（1）对周边空间环境、城市景观和相邻建筑不造成影响；（2）用地内原有建筑的建筑容量控制指标未超出其规定值；（3）符合间距、绿化、消防安全和环境保护等规定和建筑结构安全；（4）应取得所有利害关系人的同意。3.4具有合法房产、土地权属证的居民自有住宅和其他用房，经市级危房鉴定部门鉴定为危房的，进行危房改造，应符合下列规定：（1）房屋基地占地面积及位置、建筑面积和层数不得超出原有房屋房产、地产权属证记载内容；不得增加建筑高度；建筑物的任何部分不得突出其用地权属范围；（2）不得影响相邻房屋的采光、通风和建、构筑物的安全及正常使用；（3）不得改变使用功能；（4）不得破坏绿化、侵占绿地和妨碍通道、影响消防安全和环境保护；（5）位于文物保护单位周边的建筑控制区和历史文化名城保护规划中确定的历史文化保护街区和地段、风景名胜区确定的各风景区和景点等城市特别地区的，其建筑形式和外观必须严格符合该地段的规划要求。3.5建筑楼地面低于室外地坪的平均高度大于该房间平均净高的1/2者为地下室；建筑楼地面低于室外地坪的平均高度大于该房间平均净高的1/3，且小于等于1/2者为半地下室；除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。（1）半地下建筑面积折半计入容积率计算。但其与市政道路直接相临处建筑楼地面低于室外地坪的平均高度小于该房间平均净高的2/3，或者与市政道路直接相临处建筑露出在室外地坪部分高于市政道路标高1米的，若8米进深之后部分为商业类空间，则须将8米进深部分增加至16米进深部分全部纳入容积率计算；若8米进深之后部分为车库或者设备用房等空间并且实墙分隔，8米进深的部分全部纳入容积率计算。（2）地下建筑均不纳入容积率计算。但其与市政道路直接相临处建筑楼地面低于室外地坪的平均高度小于该房间平均净高的2/3，或者与市政道路直接相临处建筑露出在室外地坪部分高于市政道路标高1米的，若8米进深之后部分为商业类空间，则须将8米进深部分增加至16米进深部分全部纳入容积率计算；若8米进深之后部分为车库或者设备用房等空间并且实墙分隔，8米进深的部分全部纳入容积率计算。（3）建设项目规划设计应结合地形，与城市道路标高合理衔接。以不合理堆土形成掩埋的建筑，不视为地下建筑及半地下建筑。（4）特殊地形，由市规划行政主管部门根据具体情况确定地面室外地坪标高，并按技术规范和上述规定计算建筑面积和容积率。3.6建筑投影面积为建筑密度计算依据（建筑密度=建筑投影总面积÷建设用地面积×100%），建筑投影总面积为以下两部分的水平投影面积之和（叠加部分不重复计算）：（1）四周均未被室外地坪掩埋的地上建筑；（2）局部被室外地坪掩埋的半地下、地下建筑，其纳入容积率计算的8米进深部分；进深不足8米的，据实计入。（3）除雨篷、挑檐、花池和构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影面积。3.7建筑物阳台、飘窗、空调外机搁板及建筑附属构件设置：（1）每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型边界水平投影面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑水平投影面积的15%。阳台进深不应大于2.1米（阳台进深超出2.1米部分计算全面积），低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。（2）飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，结构净高不得大于2.1米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米的飘窗不计算建筑面积。若飘窗设置突破以上要求按其飘窗整体水平投影计算全面积。（3）建筑物附属构件（包含但不限于各类形式的水平遮阳板、构造板〈空调外机搁板、花池等〉等装饰构件或者各类孔、洞等结构构件）的进深不大于70厘米，且连续长度不大于1.8米。住宅建筑在附属构件（结构构件）内设置孔洞，其进深大于70厘米或者连续长度大于1.8米的均按其范围计算面积，并全部纳入容积率计算。（4）设置设备平台的住宅，不得再设置空调外机搁板，且设备平台的水平投影面积不大于该套住宅套型边界水平投影面积的5%。3.8建筑层高在满足功能使用要求前提下按照以下规定进行控制，超出部分须按照以下要求累积计算自然层（一律按自然层全面积计入容积率）：（1）居住建筑层高大于3.6米、小于或者等于5.8（即3.6+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于5.8米、小于或者等于8（即5.8+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于8米的，以此类推。跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算；通高部分超过该层套内建筑面积的35%或者大于7.2米的，按照本条第一款的规则计算。除门厅、起居室、餐厅、与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的，按照本条第一款的规则计算。（2）商业建筑（含各类配套服务建筑）层高大于6米、小于或者等于8.2（即6+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.2米、小于或者等于10.4（即8.2+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于10.4米的，以此类推。有特殊功能要求的，须专题论证。（3）办公建筑、酒店建筑层高大于5.1米、小于或者等于7.3（即5.1+2.2）米的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.3米、小于或者等于9.5（即7.3+2.2）米的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于9.5米的，以此类推。（4）仓储、工业厂房等建筑物层高大于8米、小于或者等于10.2（即8+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于10.2米、小于或者等于12.4（即10.2