押品评估培训讲义

2019.11房地产押品价值评估培训班培训讲义1课程内容第一部分：房地产押品评估基础知识第二部分：房地产押品价值评估理论与实务市场法收益法成本法基准地价系数修正法假设开发法评估程序评估报告第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识3一、房地产基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识4房地产押品实物层面的基本知识房地产的含义指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外5房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列10类:居住房地产办公房地产商业房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产6房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按开发程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加燃气、热力在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房7房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按的结构类型和材料划分砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑8房地产押品实物层面的基本知识房地产押品勘查知识房地产的位置坐落：房地产所在具体地点。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。距离：房地产与有关社会场所的远近。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施9房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利的含义我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权房地产所有权单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利10房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利的含义土地使用权建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产11房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利的含义地役权房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利抵押权债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿房地产租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利12房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨出让协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标13房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨出让拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内14房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨划拨划拨用地范围：（1）国家机关用地和军事用地：（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地划拨土地使用权的处分在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿15房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨划拨划拨土地使用权的处分以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承16房地产押品权利层面的基本知识土地使用权转让土地使用权转让条件土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让17房地产押品规范层面的基本知识规划知识用地分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共分10大类、46中类和73个小类规划控制指标：规定性指标用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。用地面积，指规划地块划定的面积建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面积之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离18房地产押品规范层面的基本知识规划知识规划控制指标：规定性指标建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标其他环境要求19房地产押品规范层面的基本知识规划知识规划控制指标：指导性指标容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率=绿地面积／土地面积绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位置停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气站）等20房地产押品规范层面的基本知识规划知识建设工程规划许可证制度在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续21房地产押品规范层面的基本知识房地产开发管理知识立项管理对房地产开发项目进行可行性研究，形成《房地产开发项目可行性研究报告》房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，主管部门应当出具《房地产开发项目建设条件意见书》，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条件或者划拨土地使用权批准文件的内容之一房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或者取得划拨土地使用权批准文件后的15日内，到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发主管部门备案22房地产押品规范层面的基本知识房地产开发管理知识四证管理房地产开发企业应取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》质量验收和房屋完损等级房屋验收按国家《建筑工程施工验收统一标准》（GB50300-2019）规定进行23二、房地产押品评估基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识24房地产评估基本知识定义评估人员依据国家有关法律、法规和评估规范，根据评估目的，选择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，运用适当的评估方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程评估主体从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评估工作的主导者。评估客体（评估对象）具体评估活动中需要评估的房地产作为评估对象的房地产，应符合