搜索
厦门传统社区更新行动规划——以沙坡尾为例鼓浪屿万石山风景区厦门大学中华片区高崎机场厦门站筼筜湖沙坡尾沙坡尾实景拍摄资源从行政配置走向市场配置 城市从增量建设走向存量经营 城市建设发展趋势 1646 1700 1753 1766 1919 1930 沙坡尾·厦门最早的避风坞u 南明时期，郑成功此修建演武场教练水兵；u 清初英国人在此设立中国第一个修船厂；u 清政府和海军在此迎接美国东方舰队来访……沙坡尾是厦门港的发源地，被老厦门人公认为厦门的城市原点。规划设计范围 19.5ha避风坞水面 3.0ha规划控制范围 44.7ha沙坡尾实景拍摄【困境】 18%的住房具有2户以上的产权人。侨房31处，户主居海外10处。无法联系4处。【房屋产权独特复杂】 小埠头31号住房，涉及产权共有者达79人【设施环境拥杂落后】 港池淤积严重，污水横流民居违章搭建，危旧杂乱街道狭窄曲折，杂乱拥挤坞堤岁月侵蚀，局部塌陷【产业类型低端混杂】 【人群结构多元交融】 历史肌理VS现状肌理世贸天玺（300米，正在建设）电力大厦（350米，设计意向）世茂天玺：高度300m （沙坡尾外围在建） 电力大厦，高度350m （沙坡尾外围待建）鼓浪屿五老山鼓山蜂巢山沙坡尾【山·海·城】城市视廊厦门沙坡尾艺术港规划设计沙坡尾片区改造开发策划——鲁能方案一沙坡尾片区改造开发策划——王府井方案厦港片区城市设计沙坡尾片区改造开发策划——鲁能方案二【沙坡尾地区原有规划】 创新开展—— 沙坡尾实验 沙坡尾实景拍摄资源从行政配置走向市场配置 城市从增量建设走向存量经营 从空间设计走向制度设计从政府主导走向共同缔造从大规模重建走向小尺度更新从快速式突变走向渐进式营造【研究创新】 【制度设计：三大机制】构建“沙坡尾社区营造中心”作为沙坡尾社区唯一合法的社区运营主体，与行政主管街道协同配合。 组建运营公司，确立4-3-3机制，谋划运营规则和培育细则 设计“以奖代补”、“基金反哺”等更新规则，设定制度气候，构建社区营造支撑体系 【社区营造中心】 【产业培育机制】 【空间管理系统】 确立由社区居民代表（40%）、政府实施实体单位（25%）、专业服务机构与团队（35%）的比例。 置换40%老旧业态，导入文创产业; 更新30%传统产业，带动渔业等特色产业的三产化更新; 保留30%传统生活服务产业，维系原汁原味的传统社区氛围 尊重社区生长的内在机制，构建社区管理信息系统和备案系统，引导居民自发改造和社区的自然生长 由政府、社区、社会三方代表联合发起形成沙坡尾社区营造动议，并设计相关运营机制，报送政府；政府相关主管单位研究提案，最终批复并指导实施 导入统筹商业运营的机制，有效细分社区物业，在导则式的空间成长控制模式下，统筹业态，统筹运营和统筹经营管理。 制定社区空间更新导则，引导以宅基地为基本单元的小尺度渐进式更新 完成专项社区行动规划；报送相关主管单位备案确认并实施，或授权予以实施，然后“社区营造中心”再组织/授权居民及相关专业团队实施。 有序控制区域业态的布局与发展，从而控制业态的发展方向和规模，进而控制物业的经营成本和利润 设立360度实景档案数据库、在线招商营销平台和虚拟社区营造网站。 沙坡尾社区营造机构的成员组成政府代表l 街道办l 市政公司l 渔监部门l ……25%社区代表l 居民代表l 商户代表l …40%专业资源整合者l 规划策划专业团队l 建筑设计专业团队l 创意园区管理团队l 招商、商业运营团队l 文化传承与发展团队l 金融服务专业团队l 社区公共服务公益机构l ……社会代表35%社区专项议题公共决策机制专项社区行动规划/计划报送市、区政府相关主管单位备案并得以授权由“中心”予以实施组织、授权居民及相关专业团队实施报送市、区政府相关主管单位备案、确认，并由政府相关部门或实体实施【沙坡尾社区营造中心】沙坡尾社区营造中心} 40% 导入 设计师工作室 置换原有低端业态，导入小型新兴产业更新 带动区域内渔业等特色产业更新渔网休闲椅 渔船帆布包 30% 保有 保留传统生活服务业，同时辅导、优化其功能生活服务业 30% 【文创产业与社区的融合】[范围]街道空间户外楼体室内清理-清理横跨人行道的钢制遮阳设施- 清理诸如：延伸式护栏、厕所、洗漱间、厨房等后建部分，以恢复建筑原貌- 清理诸如：纸板、树脂玻璃、塑料等临时材料- 清理所有坏的表面-依据建筑条件更新。修复-修复被损坏的公共设施或者设备- 对于表层材料，我们更倾向于修复而不是铲除- 仅修理或翻新现有的木质的门窗- 翻新混凝土露台结构-将传统的支撑露台的铁艺结构漆为深棕色-依据建筑条件更新。改善-使用具有新漆装的钢制结构和彩色帆形天棚的人行道遮阳设施。-统一使用厦门本地黄岩替换现有人行道和水边墙的石材。-如泊船铁环和木桩一类岸边的泊船设施，在可能的情况下，全部加以更换以保持其功能。- 在建筑物的立面增加表面层，包裹以前的房屋，并且在滨水区考虑多样化的增加形式，以匹配现有的和净化的几何形状，产生吸引力。- 将现有的波纹形钢制屋顶替换为具有如瓦片一样防风、防雨、抗热性更好的结构的屋顶- 用优化过的遮阳设施（木、钢混合构造）替换现有的钢制可变遮阳设施- 不替换木质门窗。新的木质部件将会被漆以蓝色、绿色、红色或者白色，并保证与楼体颜色形成反差。玻璃的分隔应在现有技术与资金条件之下，尽可能延续现有的风格。- 使用钢制结构和木板构建的露台替换维修不便的混凝土露台-改善照明条件，根据楼层制定最大窗户比例[长x高]：第一层：1:2；第二层：2:1；第三层：1:2；第四层：1:3；第n层：1:3。重建- 在走道上装载钢制遮阳板- 重建卫生、安全的垃圾处理设施以防止日常生活垃圾以及街边垃圾污染港口水环境。-如有必要，在居住区重建石质水槽和洗衣设施。-改变原来的体积（箱，浴室，厕所，厨房）。-重建类似石质材料建造的分隔墙。完成后的墙体，应带有当地居民熟悉的纹路，比如：玻璃、贝壳、气泡纹路等。-重建排水系统以防止污水或生活垃圾等直接或间接地排入港湾。-重建供电线路系统以使其现代化。植被- 植被将会被种入人行道旁的灌溉渠中- 创造室外水上花园，扩大使用者的室外活动空间- 增加户外窗旁植物壁架并在其中种植吊兰类植物-在可能的情况下，建立屋顶花园-使用者自理。【空间管理系统】——社区空间更新导则【屋顶】瓦片【墙面】黄石、红砖【附件】金属、木料、帆形织物膜天棚、披挂式植被【路面】砖、石、木【色谱】暖黄色系/粉灰色系土地产权基本不动空间肌理基本不改本地居民基本不迁人文生态基本不变研究应用 【四项基本原则】规划研究范围 44.7ha规划设计范围 19.5ha港场街坊环境整治 工业遗产更新 传统居住社区更新 传统商业街区更新 避风坞环境整治 沙坡尾实景拍摄港 综合一体化工程 B2-公共停车 B1-过境交通/公共停车 B0-环境治理/生态恢复 港池治理避风坞截污泵站 现状：45个排污口 闸民族路演武大桥演武路大学路下穿隧道大学路骑楼街世茂天玺地下停车：1829辆海峡航运大厦地下停车：762辆港池环境治理综合工程地下停车：B区800辆+A区500辆8% 8% B4 : -26m 0m B1 : -5m B2 : -15m B3 : -20,5m 0m B3 : -20,5m 疏解交通，缝合两岸 左岸 传统 地域 右岸 时尚 国际 保留港池原生形态，原石驳岸，设置公共沙滩活动区，重现“玉沙坡”昔日场景。沙坡尾冷冻厂实景拍摄工业遗产更新 场 保留9栋老厂房 保留灯塔、冷冻厂冰桥、船坞、动力设备库等工业构件冷库冰桥 灯塔 制冰车间 修船厂房 修船厂 船坞 修船厂 厂房 星鲨办公楼 玻璃厂仓库 水产厂 冷冻仓库 制冰车间 水产厂仓库 船坞仓库 运冰栈桥 水产厂仓库 工业遗产更新 设计师天地 开放式购物街区 精品展示区 海洋文化展示区 两岸文创交流区 艺术咖啡街区 功能布局 世茂天玺五星级酒店、高端商务办公、购物、休闲、娱乐、餐饮海峡航运大厦办公、酒店、配套商业垂直交通地面连通地下连通服务大堂 沙坡尾“服务大堂” 电力大厦办公、配套商业沙坡尾实景拍摄传统商业街区更新 街 淤泥层8m 5.5m 8m 1.5m 原有驳岸 沿坞建筑 （x%已为危房） 大学路 截流管线保护砌体 下暂做填石层减少沉降 （施工中） 沿坞堤岸 （已局部沉降） 清淤截留带来改造需求 2.在底层引入商业 3.装饰上层住宅 1.清理墙面 现状 4-6m宅基开间尺度传统商业街区更新 以宅基为基本单元的小尺度渐进式更新公房私房传统商业街区更新 产业权属 生活性服务业餐饮及食品 本地特色零售店 创意小店 小型酒店旅馆 38%28%22%5%7%更新保有导入传统商业街区更新 业态类型 产业培育 沙坡尾实景拍摄传统居住社区更新 坊 [范围]街道空间户外楼体室内4.重建- 在走道上装载钢制遮阳板- 重建卫生、安全的垃圾处理设施以防止日常生活垃圾以及街边垃圾污染港口水环境。-如有必要，在居住区重建石质水槽和洗衣设施。.-改变原来的体积（箱，浴室，厕所，厨房）。-重建类似石质材料建造的分隔墙。完成后的墙体，应带有当地居民熟悉的纹路，比如：玻璃、贝壳、气泡纹路等。-重建排水系统以防止污水或生活垃圾等直接或间接地排入港湾。-重建供电线路系统以使其现代化。5.植被- 植被将会被种入人行道旁的灌溉渠中- 创造室外水上花园，扩大使用者的室外活动空间- 增加户外窗旁植物壁架并在其中种植吊兰类植物-在可能的情况下，建立屋顶花园-使用者自理。[范围]街道空间户外楼体室内1.清理-清理横跨人行道的钢制遮阳设施- 清理诸如：延伸式护栏、厕所、洗漱间、厨房等后建部分，以恢复建筑原貌- 清理诸如：纸板、树脂玻璃、塑料等临时材料- 清理所有坏的表面-依据建筑条件更新。2.修复-修复被损坏的公共设施或者设备- 对于表层材料，我们更倾向于修复而不是铲除- 仅修理或翻新现有的木质的门窗- 翻新混凝土露台结构-将传统的支撑露台的铁艺结构漆为深棕色-依据建筑条件更新。3.改善-使用具有新漆装的钢制结构和彩色帆形天棚的人行道遮阳设施。-统一使用厦门本地黄岩替换现有人行道和水边墙的石材。-如泊船铁环和木桩一类岸边的泊船设施，在可能的情况下，全部加以更换以保持其功能。- 在建筑物的立面增加表面层，包裹以前的房屋，并且在滨水区考虑多样化的增加形式，以匹配现有的和净化的几何形状，产生吸引力。- 将现有的波纹形钢制屋顶替换为具有如瓦片一样防风、防雨、抗热性更好的结构的屋顶- 用优化过的遮阳设施（木、钢混合构造）替换现有的钢制可变遮阳设施- 不替换木质门窗。新的木质部件将会被漆以蓝色、绿色、红色或者白色，并保证与楼体颜色形成反差。玻璃的分隔应在现有技术与资金条件之下，尽可能延续现有的风格。- 使用钢制结构和木板构建的露台替换维修不便的混凝土露台-改善照明条件，根据楼层制定最大窗户比例[长x高]：第一层：1:2；第二层：2:1；第三层：1:2；第四层：1:3；第n层：1:3。【屋顶】瓦片【墙面】黄石、红砖【附件】金属、木料、帆形织物膜天棚、披挂式植被【路面】砖、石、木【色谱】暖黄色系/粉灰色系【社区空间更新导则】传统居住社区更新 传统居住社区更新 打通消防路径完善基础设施构建公共开放空间传统居住社区更新 插建社区服务设施保留居住、生活服务类业态传统居住社区更新 引导社区服务业态逐步更新导入居家工作室、咖啡简餐、精品酒店、创意工坊更新本地特色小吃、本地手工制品、休闲茶社、创意小店