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城市规划原理——逸泉山庄调研报告小组成员：袁淑雯、郭晓咏、谭凌霄、陈娜娜、梁汝成、赖俊超背景概况从化第一大盘，广州十大美园之一从化逸泉山庄——打造负离子绿色生活占地面积:175182平方米总建筑面积:881147平方米产权年限:70年产权开发周期:12年，现已推出第八期总户数:3000多户，八期886户建筑类别:小高层洋房、高层洋房、多层洋房、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、四合院、幼儿园、医疗、商店等。容积率:0.45绿化率:45%装修情况:毛坯停车位备注:地上停车位比例约1：1开盘时间：2009-09-26入住时间：2010-12-31山庄报道介绍及评价逸泉山庄位于从化神岗镇流溪河畔，山庄大门紧靠105国道(大门在105国道右边)，距广州市中心(天河)约60公里，车程约45分钟。逸泉山庄向南往广州方向约10公里是太平镇，向北约10公里是从化市政府所在地街口镇，约5分钟路程。逸泉山庄是城建越秀地产投资开发的大型郊外别墅楼盘，规划总面积是3000亩，山庄毗邻风景秀美的流溪河，自然环境青幽迷人，交通便利。逸泉山庄自2000年起开始建设，充分利用从化地区旅游度假的天然资源和青山绿水的田园风光，引入“后小康郊区住宅模式”理念，充分体现小康之后的现代城市人所追求的自由、安逸、闲适以及“天人合一”的理想生活境界。2001年6月30日被中华环保基金会列为首个“生态环保小区示范点”；2003年1月被评为“广东省绿色住区”称号；2004年2月被评为“中国别墅100强第11名”,“中国十大山水别墅金奖”、“2004年广州‘年度最佳人居环境’金奖”、“2004国际风尚典范别墅奖”等多项殊荣。项目占地约3500亩，北部为风云岭生态自然保护区。在小区内，为了营造绿、静、美的自然环境，结合流溪河的美丽景色和原地段的地形地貌，开挖大型人工湖。湖光山色，尽显眼前；一幢幢别墅，高低错落。掩映在浓密的绿树丛中，区区有景，户户有景。整个逸泉山庄突出“绿”，绿网、绿心、生态绿廊等的点、线、面的结合，营造“森林中的家园”。这种人居环境符合“生态平衡”的自然梯度关系：绿化率为45%，建筑密度17.7%，噪声指数仅为38.9分贝，负离子指数高达2000个/立方厘米。大房企看好前景有意深耕中原地产项目部总经理黄韬表示，从以往的经验及房地产的发展历史来看，能够作为保值、增值标杆的项目无非有两大特点：第一个是地段，第二个就是自然资源。以拥有从化第一大盘美称的逸泉山庄为例，该项目不仅拥有优质的生态资源，“十年前逸泉山庄也就3000~5000元/m2，现在已出现3万元/m2，未来说不定还会有10万元/m2甚至30万元/m2。如果十年前买该盘的物业，真的可少奋斗十年。”除了物业在不断增值外，一些知名房企也看好从化的发展前景。目前，在从化除珠江地产、富力等相继落户外，最早进入从化的越秀地产在继逸泉山庄和逸泉韵翠之后，近期又在从化江浦地段拿下一幅地块。据相关人士透露，该地块同样位于流溪河边，将延续“逸泉系”的风格，打造成为生态的、有文化的居住社区。成功因素绿色理念，注重居住环境，令主人像是住在生态公园一样。有相当多的庭院面积可供自我规划，打造自己喜欢的居住环境。服务设施齐全，服务到位。地理位置好，交通不断改善。（地铁直通门口）交通分析公共交通逸泉山庄太平镇街口街花都区白云区增城区逸泉山庄位于从化神岗镇流溪河畔，山庄大门紧靠105国道(大门在105国道右边)，距广州市中心(天河)约60公里，车程约45分钟。逸泉山庄向南往广州方向约10公里是太平镇，向北约10公里是从化市政府所在地街口镇，约5分钟路程。外部交通、楼巴路线广州至山庄一般走105国道，通过广从公路自驾一般不用一小时就可抵达。从山庄两个出入口走出来都可搭上广从线直达广州，逸泉山庄内有楼巴，与广从线走一样的车程，直达天河区体育西路，比广从线方便且省时。地铁十四号线在建设中，十四号线一期工程始于嘉禾望岗站，沿规划永石路、105国道敷设，止于从化街口，线路全长约54.3公里，快车1小时内可到市中心，十四号线一期也是广州新一批要求在2017年完工的在建地铁。楼巴交通路线楼巴有去广州和街口街（从化市中心）两个路线，有固定时间的时刻表，需按时在会所附近上车。楼巴高频使用对象在20-35岁和55-70岁之间，主要用途为升班上学和买菜购物，多为广州户籍。去广州的楼巴收费12元，比广从线便宜一半以上的价格，街口收费2元，与5路车价格相同。根据采访，大部分住户对楼巴非常满意，称其价格合理，舒适安全，方便快捷。但也有相当一部分住户表示现在的楼巴数量越来越少了，山庄取消了很多时刻的班车，导致部分时间没有班车可用。内部交通网络主干道进入组团组团间路广从线组团分析逸泉山庄住宅物业分布大B区小B区A区C区D区E区F区A区“采绿园”：占地200亩，建有别墅、复式、公寓，已售磬，并于2001年6月30日交付使用，有300多户业主入住，该区以田园风光为主题设计意念，整个组团采用了白色与米色是主色调，清新逸人。大B区“琉森湖畔”：新中式豪华别墅，园内有许多小品、公园，风格统一，环境优美。小B区：第一期规划32栋独立别墅，围绕小区2.6万平方米的人工湖而建，每栋别墅占地面积由1.5～4亩不等，建筑面积380～616平方米，是真正的庄园式别墅。C区“荔影亲泉”：占地面积240亩，区内东侧有一条天然荔枝基及生态小溪，南侧为遍布荔枝林的小山丘，全区共规划有别墅265栋别墅，建筑面积为145～215平方米，花园面积从90～400平方米，销售均价为4100元/平方米（含花园）。D区“溪语心林”：占地约150亩，自然环境优越，1100米原生荔枝溪，208棵原生荔枝树。全区共规划有别墅122栋别墅，建筑面积为145～250平方米，花园面积从90～600平方米，销售均价为4100元/平方米。E区“绿海银舟”：（双拼别墅和多层洋房）占地面积165亩，以森林式山水生活为设计主题，小区全部是联体别墅，周边各组团都是从外围环路上引入一条条尽端路，这样可以尽可能减少车行对人行的干扰，在小区中央，住户与住户之间只有花园而无车道。F区：电梯房及双拼别墅，园林设计新颖有创意，有大型的地下停车场。分区地理位置分析F区，A区，B区西面靠草地和流溪河，西面基本不开窗，但中午温度不会过高。因为有防汛路，西部还是存在噪声。F区西部近神岗第二中学及美食农庄。B区A区F区E区D区c区B区，C区北面有雅居乐小院，临近的建筑为多层住宅，可互相借景，环境幽静。C区东部临近五星级酒店，逸泉国际酒店，从酒店出去即可搭上广从线和5号线。D区东部靠近荔枝园，景色优美，西部靠近会所等服务设施，交通方便。E区靠近小区大门，大门北部有从化市铁路管理局，以后的地铁口会设置在这，北面临近会所。住宅建筑的布局形式多层住宅，朝向良好。联体别墅，栋与栋之间面对布置。双拼别墅，沿路自由布局该区取名采绿园，建筑多沿路采用自由式的布局形式，建筑周边绿化景色布置的非常多，建筑与环境融为一体，采光通风良好。A区住宅建筑的布局形式独栋别墅，有大型花园，环境优美。双拼别墅，新中式风格，建筑看起来淡雅脱俗。双拼别墅B区独栋别墅，中国风建筑住宅建筑的布局形式B区是山庄最大的别墅区，有许多栋独立别墅与双拼别墅，一部分别墅沿人工湖而建，景色非常好。建筑布局形式采取多采用周边式和庭院式，小区多建小型花园，一些建筑小品与小区别墅风格一致，别有风趣。是山庄周边环境布置最好的区域，地价最贵。住宅建筑的布局形式联排别墅，成环形布置长型别墅，排列紧凑靠近五星酒店与主入口，交通方便C区占地面积大，多联排别墅，采用行列式与自由式的布局形式，靠近荔枝园与酒店，空气清新。住宅建筑的布局形式呈弧形排列的双排别墅，几栋别墅的中心围成一个小花园供汽车转场。联排别墅，行列布置区中也有独栋别墅采取围合式营造出四合院的风格D区距离山庄公共设施很近，住户经常喜欢在附近散步。住宅建筑的布局形式多层小洋房，建筑朝南，采光通风好，行列式布置。物业管理中心，后面是员工宿舍。区中也有许多小型广场，保障住户公共活动空间。E区的住宅一层自带花园，顶层有阁楼可做复式。靠近小区正门与服务中心，以前游览电车的停靠地。住宅建筑的布局形式新中式双拼别墅15层一梯3户高层住宅，共12栋，靠近人造湖而建。11层一梯2户小高层，山庄唯一的一栋小高层。沿湖而建的独栋别墅F区为二期工程，既有小高层，高层，也有独立别墅和双拼别墅。人造湖广场与住宅之间的路线设计新颖有创意，让住户觉得自己在森林公园中散步游嘻一样。公共设施配套分析主要配套分布逸泉国际大酒店幼儿园映月轩餐厅、ktv餐厅、会所、超市神岗第二中学菜市场公路管理局美食农庄山庄有一所幼儿园，在最北部的位置，靠近主干道，有3部校车接送。五星级酒店，内有中西餐厅及娱乐设施，休闲的好去处。沿防汛路有一条美食农庄，除了可以体验农家乐以外，还可以品尝不同风味的美食，每家农庄都有自己的拿手好菜。会所是住户体验服务的去处。书吧、泳池、羽毛球、兵乓球、购物......你能总在这找到属于自己的快乐。正门右侧有当地农民组织起来的菜市场，当地的新鲜蔬菜，物美价廉，交通也非常方便。荔枝园想在夏天吃上新鲜的荔枝？来荔枝园吧，这里不仅风景优美，还可以自己体验摘荔枝的乐趣，顺便还能品尝荔枝木烤出来美味烤鸡。商业服务设施会所位于居住小区中心偏北的地方，服务内容非常多，会所中心是书吧和服务大厅，后面是泳池。东面有超市，百货店，装修，理发店，室内乒乓球和羽毛球。商业服务设施会所后面的游泳池会所东面的网球场网球场后面是篮球场会所西面是逸泉食坊会所周边有餐厅，运动场地，绿化做的很多，有许多住户都喜欢来这里休息或者消费。来会所最多的是临近会所的AEF区的居民。商业服务设施在居住小区的最东部，除了有次入口以外，还有一家五星级的酒店——逸泉国际大酒店，酒店拥有200多间豪华客房，8幢至尊温泉别墅；配备400平方米多功能国际会议中心、多间中小型会议室；特色的中西餐厅；大型娱乐中心、棋牌室；以及极富健康养生概念水蜻蜓SPA水疗区、足疗按摩中心；9万平方米双湖4沙地高尔夫练习场、湖畔健身园以及多个标准网球场、篮球场、室内羽毛球、乒乓球场和小型足球场。教育设施山庄有一所幼儿园，在主轴线上，位于北边。幼儿园附近是一个大型的花园，配置了4辆小车用来接送小区内外的幼儿。医疗卫生设施小区的卫生服务站在会所旁边，近A区和F区。卫生站的医疗能力有限，无法医治过于严重的病症。市政公用设施基本每个区域都有自己的机房，机房都靠近路边和小区的边缘。绿地分析定位：自由、安逸、闲适以及“天人合一”。逸泉山庄建筑布局形式多为依地形自由布置，绿地布置也比较自由，别墅区每栋别墅都有自己的庭院布置景色，绿地规划十分多变。逸泉山庄绿地规划道路绿地沿路设置的绿化带，使人们在行走时有无尽的美景映入眼帘，位于主干道上的绿地有很强的导向性，一般将乔木与灌木一起布置，可为行人提供遮阴的地方。宅旁绿地住户在自家门前设置的趣味小品自己设计的雨棚，与建筑风格十分搭配没有围合起来的别墅别墅的庭院入口，景色优美小区建设时很重视住户的规划自由，几乎所有的别墅都有可供自己设计的庭院，小区只提供了一大片草地，主人可以自己设置喜欢的景色，所以每户别墅的景色都不同，真正的生活在只属于自己的空间里。宅旁绿地宅旁绿地多以草坪和灌木为主，入口处与住宅后面都布置了许多绿化。组团绿地组团之间的绿地，有沿坡度布置的，有游乐设施，也有沿墙做的绿色草坪带，沿小溪布置的草坪等等。集中绿地小区集中绿地采用自由布置式，沿道路呈草坪—灌木—乔木布置，除供人观赏外，还提供休息小聚的场所，环境良好。访谈本次调研我们主要采访了在E区和D区居住的两个业主。E区采访的是一位在读女大学生柯女士，D区采访的是一位老奶奶，陈奶奶。菜市场与公共设施位于小区正门右侧的菜市场每天早上都聚集了大量住户购买。虽然设施很简陋，但是新鲜便宜的菜吸引了很多人，在这也有早餐店。小区中心湖边的活动广场，在这你还可以看到美丽的湖景，往前走有锻炼娱乐的器材。F区高层底层架空设置了锻炼器材与桌椅。对陈