龙湖地产景观设计及施工管理培训心得

河南双虎房地产开发有限公司龙湖地产景观设计及施工管理培训心得河南双虎房地产开发有限公司工程部吴振飞承蒙公司领导厚爱给予我一次参加房地产专业知识培训的机会，为期两天的培训结束了，通过老师的现场授课和与来自全国各地的房地产朋友的交流，感觉收获较多，现将学习心得简单进行整理，与大家进行分享：2014年10月25—26日，在南京进行了龙湖地产景观设计及施工管理的培训，经过两天紧张的学习，感觉受益匪浅得。在培训中，张涛老师向我们介绍并解读了龙湖地产景观设计、成本控制及施工全过程把控管理，这三个方面的主要课题。两天的授课，主要从这三个方面进行了详细的解读，也是甲方面对的主要问题：1、设计阶段——怎样把图纸有品质地推出来；2、工程阶段——怎样把效果扎扎实实干出来；3、成本把控——怎么才能在限额设计下成本落地。一、景观解读——景观背后的甲方思考景观早已成为品牌地产的一张名片。从客户的角度来讲,它是第一关注点；从销售的角度来讲,它是最大的卖点；从策划的角度来讲,它是最好的炒作点；对于开发商来说,它是利益的增长点。“景观解读——景观背后的甲方思考”主要是从设计角度考虑来阐述景观和景观设计，本节的课程重点和关键点在于以下几个方面。景观之于地产的重要性——四两拨千斤。因为景观到目前来说，摊到每一个住宅里面的，实际上只占到几十块钱，如果这个基础上增加100块钱，对于房价提高1000块钱的效果，可能所有的开发商心里有自己的一笔帐。在新一轮的推动下面，在新的房地产发展下面，那么我们可以看到怎么样的手段才是举轻若重的方式，是一个四两拨千斤的方式，景观承担这样的重任。景观是地产的荷尔蒙——投入小，影响显著，地产投入的2%；景观是营销道具，景观为营销而生，是开发商包装盈利的一个重要手段，东南亚风格、地中海风格、中式风格……；样板区燃烧客户客户梦想，促成成交；交房区对客户持久的熏陶，塑造的品牌美誉度；景观平衡成本、工期；景观打造地产美誉度、品牌，影响力……。二、景观工程管理体系解读龙湖景观特点：景观生态、细腻，阴柔、唯美。龙湖景观追求：只为人生如画景观操作思想，研发施工一体化，景观终极意义，生态美学，如画生活。我们为什么要学习龙湖景观？市场上对龙湖景观印象：生态美学、以人为本+画面感、设计感、品质感全国各地体验区：五重景观、全冠移植、花海、薰衣草、弯曲的小径、陶罐……为什么要学习龙湖景观，龙湖的景观特色，有人这样认为：景观就是种花种草！景观就是用来遮丑的！我做的是刚需盘，景观上我不用投入那么多？景观随便找家设计单位做做！…………有人这样认为：景观是用来造梦的，激发业主购买意愿！景观是用来提高知名度的！景观是用来塑造品牌，提高影响力的！景观投入低，产出多，是用来溢价的！…………有人这样认为：景观致力于改善人类居住环境！景观是让人幸福栖居艺术！景观本质是打通人与自然的通道！景观是一种生活态度！景观是一件功德无量的事情，它用美去熏陶1/11河南双虎房地产开发有限公司人！…………美轮美奂的场景背后，龙湖是怎样思考的？如果我们了解龙湖景观，是否就会忘记五重景观、花海……外观上：浪漫，温馨，细腻，低调内敛，具有生活的气息。成本上：高贵不贵，“同样效果，我成本低，同样成本，我效果好”。方向上：生态美学+设计美学+以人为本，把握未来景观趋势。速度上：高周转情况下，景观不打折扣，并且时常刷新市场。组织上：具有学习吸纳力、敏锐度、造血功能的景观平台。运营上：最优平衡力的景观（工期、效果、成本、客户满意度）。那么，我们如何去学习龙湖景观呢？甲方管理的定位——导演甲方就是做管理，做滤网，是导演，上对投资人负责，下对观众负责；要有全局观的意识，不让末端专业属性限制了你的思维，要变被动为主动，反管理你的上游，要反向管理为自己争取空间；整合资源（上下游），去达成的你的目标。专业技能，专业技能是管理的基础沟通协调，整合资源的能力；交圈能力，信息传递交圈的能力；工作编排，统筹安排工作的能力；管理要有方向感，懂得找路径找方法，管理的精髓在于前控，具备发现问题的能力是第一步……；甲方就是做管理，研发是管理，工程也是管理，思路清晰能力就可以很快提高地产景观工程师的工作心态：学习敏锐度高，能积极发现问题，勤学好问；志存高远，脚踏实地，敬畏专业，静心沉淀；景观操作思想——研发施工一体化景观操作思想，研发施工一体化；何谓景观设计施工一体化，研发施工一体化是一种思维模式。带着工程的视角去做研发，带着研发的视角去做工程。研发工程一体化不是说研发也要强，工程也要强，允许偏科的。其精髓是管理思维的融会贯通，全局意识，前控意识强调一定要带着思考和管理意识去做工作。景观专业在现场施工过程中要具备设计优化的能力，带着研发的思维去做工程。研发施工一体化带来的变化，打破了研发与工程的隔阂，把研发和工程融合到一个思维体系中去。景观工程师能系统化的理解景观，杜绝了工地是大图纸的现象，避免了颠覆性的修改。绝大多数问题在研发阶段解决，工地一气呵成，所想即所得。强化了前控的思维，眼界格局，掌控力都上了一个平台。持续做好景观——平台和体系的力量做好一个盘不叫竞争力，持续做好一片，并能持续超越，才叫竞争力。地产景观的风情万种后面只有一种客户诉求:对美好的生活的向往,对美好人人居环境的追求。要想持续做好地产景观，缺不了公司景观平台和体系的强大力量的支撑；全公司都认同景观重要性，公司体系重视，拓展景观空间。龙湖地产成立景观部——国内率先成立景观部，充分授权，激发内在活力，景观部打造需要学习吸纳力、明锐度和造血功能的景观平台，为效果实现提供组织支撑。景观部这个平台上整合研发、工程、成不、资源四个板块，为景观效果的实2/11河南双虎房地产开发有限公司现提供全程支撑。“倡导研发工程一体化”的景观操作理念，系统化操作，全过程管理。研发施工一体化的景观操作策略，打通了研发和工程，最大程度上效果能落地。在大量研发和工程的压力下，不断完成的很好，还能不断超越，是难得的，是平台体系的力量。平台和体系完善带来的影响：1.部门层面操作景观得心应手，方法和路径成熟。2.景观实现效果水平的恒定，持续超越，并时常刷新市场。3.组织的完善，不会因为人员的流动对效果造成大的冲击。公司体系中是，拓展景观空间：1.景观作为公司一个品牌是有共识的。2.集团荣誉感，大家认为景观是有助于我的工作发展的。项目部：景观做的好，交房才能交的好。客户中心：景观做的好，弥补很多硬伤，提高满意度营销部：我们卖房子的时候，景观是一大卖点。物业公司：景观要做好，要不然后期不好维护。景观终极意义——生态美学，如画生活景观无处不在，时刻在影响着我们的审美，我们试想一下，如果我们生活在苏格兰、爱尔兰、丹麦……我想我们的人生格局都会不一样！然而，我们生活在PM2.5爆表，污染的河流，劈开的山体……但是我们任何一个人都未曾放弃对美好栖居环境的向往！而这就要拜托我们所从事的职业——景观。终极意义：不仅仅是利润的助推器，不仅仅是营销道具、包装的手段，不仅仅是高容积率的魔术手，应该是回归生态本源，创造人性诗意的栖居空间！景观追求——只为人生如画。对成功景观的定义：景观受制于工期、效果、成本、客户满意度等制约，好的景观一定是平衡的，景观就是戴着镣铐跳舞。能否带着镣铐舞出最美舞蹈就考验甲方能力了!龙湖景观深邃的追求：在被约束的环境里做出最好的景观，“时有落花至，远闻流水香”。螺蛳壳里做道场积淀专业的厚度，就是为了做出更好的景观！我们做业主需要的设计而不仅仅是业主要求的设计。“像对待你的爱人一样，去对待你的项目”“你是否倾注你的情感在你的项目里”“如果是你的房子你该怎样去做”三、廉价材料打造不廉价的景观关于景观成本，常有如下疑问：景观成本控制到多少合适？景观效果与成本如何去平衡？成本在景观实现的各个阶段如何控制？比较普遍的观点是：效果和成本是矛盾的，对立的；但正因为有限制，才会有图纸工程的仔细推演，处处敬畏。真正的自由是被约束的，好的成本控制是带着体贴和敬畏心的，该让人舒服的地方不吝啬，不敏感的地方不乱烧钱。授课中张老师主要从四个部分进行重点解读：景观成本控制系统分析——成本起始点、景观设计对成本的控制——成本最优化、景观施工中的成本控制——成本过程控制、景观工程中的结算控制——成本数据收集。不管是设计还是工程阶段，成本控制都是重点，怎样才能在限额设计下成本落地，一是从设计源头控制，二是施工阶段的有效管理。要达到用最合理的成本达到最好的景观效果。影响成本主要因控制点：软硬景比例——不要超过建议指标，硬景材料——廉价材料营3/11河南双虎房地产开发有限公司造不廉价的景观，景观设计——图纸精准度是成本控制坚实基础，景观施工——景观成本及时纠偏，景观结算阶段——景观成本数据的收集龙湖的景观成本优势是很明显的，“让花的钱都成为看得见风景”，其管控手段主要体现在以下几个方面：图纸阶段：限价设计，各个阶段对成本的回顾，有专职成本专员。图纸准确度，软景精准度，决定了成本的精准度。软硬景比例，严格控制软硬景比例。合同签订阶段：严把软硬景成本控制。合约谈判，品牌美誉度带来的合约谈判能力！施工过程控制：1、成本预警系统！景观的成本到底是什么？仅仅是最好的数据吗？成本的结束都能看见，成本的开始在哪里？图纸？限额设计？消灭看不见的景观，那些是看不见的景观？1、短命的，很容易消失的样板区（选址、流线不当、风险预估不足等等）；2、决策变更带来胎死腹中的样板区；3、大面整改，要多遍折腾的景观；4、仓促营销模型带来的解决有无的景观；5、费力不讨好的景观。前面两个问题，是同一个问题，就是所有前期相关部门要更多对“决策原点”互动，更多参与，更多质疑，更多详尽的风险控制，看得见的成本是有限的，看不见的成本最冤最心痛。后面三个问题3、4、5，更多关系景观部内外互动的把控能力，具体落实到项目操作上，那成本的原点就是图纸和限额设计，终点是现场把控，在这个过程里，龙湖标准和项目特色是全程约束。2、50%，80%完成量，成本回顾！50%、80%成本停止点月度成本回顾（周例会，回顾每周苗木供应情况）灌木样板点评（含水体结构点评）每到一个点评点，及时发现图纸阶段疏漏之处，及时调整解决现场问题，避免成型后大面积返工。景观成本标准化的推进：1、景观部设立成本专员——一个景观专员和景观成本经理角力的岗位2、知识沉淀——景观造价标准模块汇报工程现场的通力合作是景观成本里很重要的一项是统一口径，景观成本绝不仅仅是报给领导看的一些数据，它的深层作用是用来动态分析和预控调解。四、景观工程管控手段解读1、强有力的平台搭建，景观工程体系特点龙景观工程管控体系特点：平台支撑；组织支撑；管理理念完善，工程系统化预防，全过程控制，以管理的思维去推进工程障；分供方筛选和评价，为景观工程管控提供外部支撑。平台搭建：国内率先成立景观部，为效果落地提供平台保障。景观部整合研发、工程、成本、资源四个板块，把四个板块纳入到一个平台和体系上进行管理，打通了各个板块的壁垒。强化景观全过程管理，为景观效果落地提供强有力的支持。组织支持：景观和物业是龙湖企业对外的金字招牌，景观对产品的溢价能力，对产品品质的提升能力是全集团，全公司上下形成共识的，强化景观内部话语权。1.景观不是一个末端的配套专业，是公司招牌2.景观在组织内部有话语权，组织重视景观的需求3.景观是穿衣服工程，决定了对外展示的形象。项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门，对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升，项目部成为项目执行的负责主题，智能部门成为资源提供、建议4/11河南双虎房地产开发有限公司与监督主体，对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意，项目公司成为开发工作的全权负责主体。职能部门内部各司其职，实现业务流程环节的流转。管理理念完善：管理理念完善，工程系统化预防，全过程控制，以管理的思维去推进工程。“倡导研发工程一体化”管理理念。强调管理：做甲方就是做管理，要用管理的思维去推进工程。分供方筛选和评价：分供方筛选和评价体系较为完善，为景观工程管控提供外部支撑。设计资源：1、未必是大