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2020/4/292020/4/291北京2009年8月最佳实践：龙湖地产竞争优势研究竞争优势：龙湖的总结1、清晰的发展战略在发展过程中，公司一直坚持“区域聚焦”和“多业态开发”的发展战略。2008年1月至9月，龙湖住宅销售收入在重庆市排名第一、成都市和北京市均排名第三。根据未来发展规划，公司将继续实施“区域聚焦”和“多业态开发”的发展战略，并向“成为中国最受尊重和信赖的领先房地产企业”的目标不断迈近。2、健全的运营管理体系运营管理体系是龙湖成功的支撑系统。在项目运营过程中，项目团队可以借助公司设立的标准化工具、流程、模版进行快速的运营决策和操作，以实现项目规模化发展。3、引领市场的产品研发能力龙湖开发的每个项目都有其独特的设计构思和产品设计，公司坚持长期与国际设计大师合作，力求体现人性化、艺术化的规划设计。公司的多项住宅设计产品荣获国内外设计大奖。4、一流的物业管理物业管理是龙湖业务发展的一项重要内容，公司已建立了独具特色的物业服务模式和业务能力，并赢得市场和客户的广泛认可，形成了巨大的品牌价值。2006年龙湖获中国物业管理嘉年华金榜“年度业主最满意企业”荣誉称号，2007年旗下物业水晶郦城获国家建设部授予的“全国物业管理示范住宅小区”称号。2020/4/292020/4/293龙湖的优势：目录发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理12342020/4/292020/4/294发展战略：总体战略发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•1995年总体战略•龙湖地产在95年成立之初，确立5年后（2000年）成为重庆最好的房地产企业之一，10年后（2005年）成为全国最好的企业之一的发展目标。•核心发展战略：区域聚焦、多业态发展。•战略扩张路径：先产品扩张，后区域扩张。•以香港新鸿基的发展模式作为标杆,重视区域聚焦及高资产周转率。2020/4/292020/4/295发展战略：总体战略（续）发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•2009年总体战略在未来5-10年成为中国最受尊敬和信赖的领先房地产企业并将继续专注于房地产领域，并透过“融入城市、引领生活、创造机会”三大战略主线达到愿景目标。1、融入城市继续推行“多业态、区域聚焦”战略。在每一个进入的城市进行多业态、多项目布局并快速开发与销售，力争用较短的时间实现当地市场的领先地位，并在此基础上有计划、有步骤地逐步推进新区域发展。运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险，并在少于同业城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模，达致最佳的资源使用效率。2、引领生活切实关注客户需求，运用全球优质资源和前瞻性理念不断提升楼宇及服务品质，引领市场潮流。将人文关怀和品质追求贯穿于规划设计、建造管理、营销销售与售后服务的全过程，致力于为客户提供最佳体验，在市场建立良好商誉，提升和保持高推荐和重复购买率。通过高品质多元化产品开发实现客户终身锁定。围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值。3、创造机会坚持以“志存高远、坚韧踏实”的核心价值观凝聚精英人才，为其提供宽广的个人发展平台及不断成长的个人发展通道。通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，并不断发展和完善有助于培养该等素质的企业文化及培训计划。2020/4/292020/4/296发展战略：核心发展战略发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•区域聚焦、多业态发展战略：在同等规模下,比竞争对手进入的城市少;追求在进入城市中的领先地位及市场份额;而产品集中于中高端市场,寻求多业态的发展。多元本地异地区域聚焦战略产品扩张战略产品差异化战略在同一区域掌握不同业态与产品习性•高层公寓•花园洋房•别墅•购物中心•提供与众不同的高品质产品与服务•融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品单一2020/4/292020/4/297发展战略：产品选择发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态，覆盖了从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店。主要代表性产品龙湖南苑重庆高档综合住宅小区标本龙湖香樟林都市顶级别墅区龙湖北城天街重庆目前最大的shoppingmall龙湖枫香庭都市景观华府龙湖北岸星座北部新城的地标建筑龙湖水晶郦城重庆首家高层低密度住宅龙湖蓝湖郡1600亩湖滨纯别墅社区龙湖紫都城节能住宅小区2020/4/292020/4/298发展战略：产品选择（续1）发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理龙湖在重庆产品发展阶段及特征：阶段创业期发展期创新期升级期扩张期时间1997-19992000-20022003-20042005-20062007-区域特征蓄势九龙湖走出九龙湖多区域发展发展滨江区域走进南岸代表作龙湖花园香樟林、北城天街、枫香庭水晶郦城、蓝湖郡观山水江与城、西城天街、大学城项目产品特征高档综合住宅小区，第一代花园洋房别墅、商业、高层多业态并联高层低密度、湖滨纯别墅社区滨江高层豪宅第二代花园洋房、综合体商业、中国大院别墅简评奠定了龙湖的地产和物管双品牌，为龙湖的后续发展打下了坚实的基础。丰富产品线，多业态多项目并联开发，带动了九龙湖区域的发展。产品的创新，树立了龙湖高端产品的形象，奠定了龙湖的品牌地位。产品的升级，一步占领高端市场。挑战自我，进一步拔高龙湖形象。2020/4/292020/4/299发展战略：产品选择（续2）发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理产品特点：•精细化运作：标准化模块，个性化拼凑，1.龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联的发展阶段。2.精细化运作，注重产品细节3.2005年被《新周刊》评为重庆十大名片之一。4.连续八年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。5.2003年获得“全国住宅满意度调查”第一。•产品品牌形象一致1.命名方式：主品牌+子品牌（公司名称+项目名称）2.08年3月，“龙湖”被工商总局认定为“驰名商标”，重庆首家房地产“驰名商标”。3.从1997年“龙湖花园”起使用“龙湖”商标，2001年10月注册。4.2003年，“龙湖”被认定为“重庆市著名商标”，2007年重庆复审认定。2020/4/292020/4/2910发展战略：客户选择发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•集中于中高端市场：项目编号产品目标客户地理位置滟澜山TOP2独栋、联排再改客户豪宅客户位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早，最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。香醍漫步T2联排、洋房位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通便捷、自然环境好花盛香醍C叠拼、洋房临近东五环，京沈高速路旁例：北京龙湖住宅产品2020/4/292020/4/2911发展战略：客户选择（续1）发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：024681012初始购置成本耐久性节能性生活便利功能居住行为功能居住性能社区绿化形态与氛围房屋立面造型与色彩室内设计造型与色彩档次品牌物业服务产品服务首次置业首次改善再次改善高端龙湖2020/4/292020/4/2912发展战略：区域选择发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•立足重庆，布局全国：•截至2009年，龙湖地产下设重庆、成都、京津、上海和西安五个地区公司。2020/4/292020/4/2913发展战略：区域选择（续1）发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理•区域聚焦，城市占比优于区域规模：区域与业态双重平衡发展风险区域聚焦的多业态布局•在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2•适时发展具高升值潜力的地标性投资物业单一城市占比优于区域规模增长2020/4/292020/4/2914运营管理体系：管理架构发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理2020/4/292020/4/2915运营管理体系：PMO发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理(ProjectManagementOffice)地区公司项目运营决策机构。PMO最高负责人（主持人）：区域公司总经理。当PMO其他成员之间不能达成共识、不能实现相互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高负责人作最后的决定。PMO召集人：是地区公司项目管理的总牵头人，也是PMO会议召集人，通常也兼任地区公司项目计划运营专员、定义地区知识管理员，其权限职责将在集团的PMO系统和知识管理体系中。PMO的运作形式：主要是由各种PMO会议组成。区域公司总经理PMO最高负责人（主持人）区域公司运营专员（PMO召集人)发展职能负责人研发职能负责人造价职能负责人工程职能负责人营销职能负责人计财职能负责人人力资源职能负责人（可视情况不参加）商运职能负责人（可视情况参加）2020/4/292020/4/2916运营管理体系：七大体系发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理2020/4/292020/4/2917运营管理体系：阶段性成果管理体系其他项目负责人PMO召集人＋计财部研发造价工程营销1、土地投资分析阶段成果2、项目启动阶段成果3、方案设计成果验算与初设指导4、初步设计成果验算与施设指导5、施工准备阶段成果6、营销阶段成果7、交房阶段成果8、后续阶段成果1、项目战略定位、市场假设及客户定位报告2、项目预案3、投资分析报告（土地）4、项目定位、客户肖像描述、客户价值敏感分析、市场预测及销售假设5、成本敏感分析、价值分配及成本预设方案8、投资分析报告（启动）9、方案设计任务书10、景观方案设计任务书7、项目一二级进度计划22、精装房方案设计任务书6、售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划及预算15、成本测算及验算报告12、方案设计成果13、景观方案设计成果30、精装房方案设计成果16、投资验算及分析报告（方案）17、初步设计任务书18、景观初步设计任务书20、初步设计成果21、景观初步设计成果23、投资验算及分析报告（初设）24、项目目标成本25、项目销售指标26、项目管理大纲27、三通一平实施方案28、施工、监理单位筛选及评估报告29、招投标、计价方案、合约规划31、项目营销策略方案32、售房合同配置标准33、售房合同附图34、价格表及付款方式35、交房方案37、商业移交方案36、资产管理方案销售指标分解目标成本分解报告设计成果会审及交底纪要38、项目后评估报告项目月度投资收益分析简报项目月度计划运营简报成本系统动态跟踪报告20、初步设计成果施工图设计成果过程设计变更、现场指导、材料选样等市场调研及分析报告，对研发、工程的修正、反馈，设计会审及交底纪要等施工管理获取土地信息～项目上会土地中标通知书取得～方案设计任务书发出方案设计完成～初设任务书发出初步设计完成～施工图设计开始平场～基础开工方案设计完成～项目开盘向物业移交～交房交房～交房后半年11、精装房定位、限价以及建设实施方案14、精装房设计师参与户型研讨及对其它专业指导性意见精装房初步设计及施工图设计成果2020/4/292020/4/2918运营管理体系：阶段性成果管理体系发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理阶段性成果管理的意义：2020/4/292020/4/2919运营管理体系：阶段性成果管理体系发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理例：项目定位报告提交标准2020/4/292020/4/2920运营管理体系：阶段性成果管理体系发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理阶段性成果管理流程：2020/4/292020/4/2921运营管理体系：运营决策体系发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理1、PMO架构：2020/4/292020/4/2922运营管理体系：运营决策体系发展战略运营管理体系产品研发能力物业管理2、地区公司会议决策体系：2020/4/292020/4/2923运营管