土地增值税课件

第三节土地增值税一、概述（一）概念土地增值税出售，不包括出租及出让不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人土地使用权属国家，不包括集体土地有偿转让取得收入国有土地使用权及地上建筑物（二）特点征税面广以转让房地产的增值额为计税依据实行超率累进税率实行按次征收（三）作用国家财政收入的主要来源之一重要杠杆重要手段销售新建房二、征税范围转让二手房直接转让土地使用权具体征税规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖2.继承、赠予1.继承不征（无收入）2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征3.出租不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加）4.房地产抵押1.抵押期，不征2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产，不征3.抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征接下表5.房地产交换1.单位之间换房，征2.对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产(商业用地不行)的，经当地税务机关核实，可以免征(不是不征收)土地增值税6.以房地产投资、联营1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。(属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)7.合作建房1.建成后自用，暂免2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征8.企业兼并转让房地产暂免9.房地产评估增值不征（无收入）10.国家收回房地产权免征11.转让、抵押、置换征小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）：1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权；（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；（3）存量房地产买卖；（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；（8）合作建房建成后转让的；（9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的；（10）转让、抵押、置换2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）；（2）房地产有条件的赠与（无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产重新评估增值（无权属转移）。3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（5）国家征用收回的房地产；（6）个人转让自有的房地产；（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。三、土地增值税税率级数增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035四、土地增值税的计算142（一）、计算步骤确定转让收入计算应纳税额确定扣除项目计算增值额，确定增值率和税率3（二）、土地增值税应纳税额的计算1、基本公式：（1）增值额=收入-准予扣除的项目金额（2）增值率=增值额÷扣除项目金额x100%（3）应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除数2、扣除项目的规定转让项目的性质扣除项目具体内容转让土地（卖地）扣除项目（2项）1.取得土地使用权所支付的金额2.与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产开发企业（5项）1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目非房地产开发企业（4项）存量房屋（卖旧房）扣除项目（3项）1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金转让新房扣除项目具体规定房地产开发企业非房地产开发企业①土地价款同①③开发费用：借款利息能分摊、有证明：借款利息+(①+②)×5%(内);借款利息不能分摊、无证明：(①+②)×10%(内)④税金：营业税、城建税、教育费附加同2同3⑤加计扣除项目(①+②)×20%②开发成本④税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税转让旧房扣除项目具体规定扣除项目土地价款扣除项目土地价款税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税评估价格税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税购房价格-每年5%折旧能取得评估价格不能取得评估价格重置成本*成新率关于新房税金计算的区别企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置或者受让原价后的余额，营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。【答案】(1)实现收入总额：1600万元(2)扣除项目金额:①支付地价款：100万元；②支付开发成本：300万元③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元)④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元)⑤加计扣除费用：100+300)×20%=80(万元)⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)(3)确定增值额：1600-608=992(万元)(4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%(5)计算应纳税额：992×50%-608×15%=404.8(万元)1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%—免税，未分别核算的不享受优惠。2.国家征用收回的房地产—免税税3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产—免税五、税收优惠