如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法

如皋市人民政府文件皋政规〔2012〕1号市政府关于印发《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》的通知各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：经市政府研究，现将《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》印发给你们，请认真贯彻执行。二〇一二年二月四日如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）、江苏省人民政府《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》、南通市人民政府《市政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条在本市范围内征收国有土地上房屋并进行补偿安置的，适用本办法。第三条市人民政府负责全市范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作。第四条市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、市交通运输局（以下简称市交通局）、市水务局为全市国有土地上的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）。市住建局负责组织实施本市范围内科教文卫体等公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等房屋征收与补偿工作。市交通局负责组织实施本市范围内交通基础设施（城市道路除外）建设的房屋征收与补偿工作。市水务局负责组织实施本市范围内水利基础设施建设的房屋征收与补偿工作。市房屋征收管理办公室（以下简称征收办）受市政府或房屋征收部门的委托，负责处理房屋征收补偿的具体事务。项目由所在镇政府（区管委会）负责组织实施。第五条房屋征收部门及征收项目所在镇政府（区管委会）可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门及征收项目所在镇政府（区管委会）对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第六条市发展改革、住建（规划）、国土、物价、城管、公安、财政、民政、工商、国税、地税、审计、监察及政府法制办等有关单位应当根据《条例》和政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第七条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的单位应当及时核实、处理。监察局应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章征收决定第八条房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划要求，编制房屋征收年度计划。保障性安居工程建设和危房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入市政府国民经济和社会发展年度计划。第九条符合《条例》第八条规定的公共利益建设项目，需要征收国有土地上单位、个人房屋的，由项目建设单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，由房屋征收部门初审后报市政府。建设项目应具备项目批准文件、建设用地规划许可证（含规划红线图）、土地性质证明等有关材料。建设项目由房屋征收部门实施的，由房屋征收部门直接向市政府提出房屋征收申请。第十条房屋征收部门应当自收到征收申请之日起5个工作日内（建设项目由房屋征收部门实施的，房屋征收部门应当自决定实施项目之日起5日内），书面通知国土、住建（规划）、公安、工商、民政等部门暂停办理征收范围内的新建、改建、扩建房屋，改变房屋和土地性质、用途，房屋析产、买卖、租赁和抵押，户口迁入或者分户，新办工商营业执照、新办非企业法人登记等相关手续。暂停期限最长不得超过1年。第十一条市征收办组织住建（规划）、国土、城管、征收项目所在镇政府（区管委会）等单位对拟征收范围内的房屋权属等进行登记处理，收集相关证据，被征收人应当予以配合。第十二条房屋征收部门在组织调查前，应当委托两家或者两家以上具有二级以上房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算征收成本，并提交项目征收补偿总额概算报告。第十三条房屋征收部门应自调查登记、核实工作结束之日起15个工作日内，拟定征收补偿方案，报送市政府。征收补偿方案应当包括房屋征收的目的和范围、补偿方式和补偿方式选择权、各类补偿、安置房价格、补助和奖励标准、用于产权调换房屋的地点及面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、搬迁过渡方式、签约及交房期限等内容。房屋征收部门在报送征收补偿方案时，还应一并报送土地利用总体规划、拟征收地块系国有土地的批件或证明材料、城乡规划（详规）、征收资金已落实的证明材料及市政府要求的其他材料。第十四条市政府组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并在政府网站和征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》的，应当在征求意见期限内提交书面意见，并附本人身份证明和房屋权属证明。市政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在政府网站和征收范围内及时公布。因旧城区改建需征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，市政府应当组织由被征收人和公众代表和有关方面参加的听证会，并于听证会7日前将举行听证会的时间、地点、听证事由等事项在市政府网站和房屋征收范围内公布。市政府根据听证会情况修改完善征收补偿方案。第十五条征收项目社会稳定风险评估工作由房屋征收部门和征收项目所在镇政府（区管委会）共同负责，并制作风险评估报告。第十六条房屋征收补偿费用应当设立征收专户。建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。房屋征收补偿费用按照征收范围内被征收房屋的总建筑面积乘以被征收房屋所在地或周边二手住房平均交易单价后确定，或者按照被征收范围内房屋采样评估的价格确定。已支付用于购买、建设产权调换房屋的费用，视同实际到账费用。已落实的产权调换房屋费用可以折价计入征收补偿费用，折价金额按照产权调换房屋的总建筑面积乘以二手住房平均交易单价后确定，或者按照评估价格确定，折价金额最多不得超过征收补偿费用的60%。监察部门、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。第十七条房屋征收部门报请市政府作出征收决定时，应报送经过公开征求意见（听证）的征收补偿方案、风险评估报告、补偿资金证明等市政府要求的其他材料。第十八条市政府根据房屋征收部门报送的材料进行审查，并召开政府常务会议讨论决定。征收决定应当在政府网站和房屋征收范围内公告。征收决定应包括征收的对象与时点、补偿方案、被征收人与房屋征收部门的签约及交房期限、救济途径、现场咨询接待点、监督举报电话等事项。房屋被依法征收的，相应的国有土地使用权同时收回。第三章征收评估第十九条住建局负责对评估单位的资质进行审查，建立信用管理制度，根据房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、社会信誉等情况，每年度公布名录，并适时更新。房屋征收部门在征收范围内向被征收人介绍有关评估单位的资质、信用等情况，会同镇政府（区管委会）组织被征收人选定评估机构。被征收人在房屋征收部门公布名单之日起5日内不能协商选定房地产价格评估机构的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式选定评估机构。第二十条确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，按多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书在征收范围内现场公示。第二十一条评估机构确定后，房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同，明确具体的评估要求。同一征收项目范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。如由两家或者两家以上房地产价格评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。第二十二条评估机构根据房屋征收部门提供的房屋登记资料，结合房屋实际状况，按照住建部颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》及《如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范》等进行市场价评估。评估机构在现场测量、登记时，房屋征收部门应派员全程参与，并在评估机构的测量登记资料上签字确认。评估机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。被征收房屋及其合法占用的土地使用权的价值应当一并评估。被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。对无证建筑及其装饰装修、相关附属设施等，在有权部门认定处理前不得进行评估；经认定为合法建筑的，按规定进行评估；对认定为未超批准期限的临时建筑，应当结合剩余使用年限进行评估；经认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，对其建筑及装饰装修、相关附属设施等不得进行评估。第二十三条房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由第三方见证，并在评估报告中作出说明。第二十四条房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门在收到评估机构提供的分户初步评估结果后，应当进行审核，对于存在差错的，应通知评估机构修正。房屋征收部门应将审核后的分户初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，由评估价机构依法修正，并报房屋征收部门审核。房地产价格评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门在收到评估机构提供的被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告后应认真核查，并及时向被征收人转交分户评估报告。第二十五条被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，同时加盖房地产价格评估机构公章。第二十六条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日10日内给予答复。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十七条被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可自收到复核结果之日起10日内向南通市房地产评估专家委员会申请鉴定。房屋评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用