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1物业服务标准化管理示范文本2目录第一部分业主管理规约..............................4第二部分前期物业服务管理协议.....................17第三部分应急预案.................................37一、项目基本概况及周边概况......................37二、意外伤亡应急预案............................40三、公共区域急症病人应急预案....................43四、员工食物中毒应急预案........................45五、突发性传染病应急预案........................47六、突发公共区域精神病人发病应急处理预案........50七、火灾应急预案................................53八、电梯困人应急预案............................61九、暴风、雨、雪应急处理预案....................65十、小区盗抢、破坏应急处理预案..................68十一、地震应急处理预案..........................72十二、防汛应急处理预案..........................74十三、突发性停水停电预案........................77十四、燃气泄漏应急预案..........................79十五、触电应急预案..............................82十六、雷击应急预案..............................85第四部分上墙制度.................................87一、服务中心....................................873二、工程........................................95三、秩序维护...................................120第五部分财务公示..............................13135一、半年度公示.................................135二、年度财务公示样板1.........................136年度财务公示样板2.........................140三、汽车停放费单独列账（半年度）...............143四、代收代缴单独列账...........................144五、经营性收支单独列账样板1...................146经营性收支单独列账样板2...................147第六部分工作宣传................................148第七部分小区活动................................163一、小区文化活动作业指导书.....................163二、小区活动列表（样表）.......................162第八部分业主互动...............................166第九部分满意度调查.............................170第十部分承接查验...............................172第十一部分设施设备维保.........................239第十二部分工作计划.............................2534第一部分业主规约XXXX业主管理规约xxxx全体业主5第一章总则第一条为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《XX省物业管理条例》、《XX市住宅区物业管理条例》等法律法规，制订本业主管理规约。第二条（以下简称“物业服务企业”）受选聘，作为本小区的物业服务企业，根据授权及有关规定对小区实施物业管理。全体业主及物业使用人承诺服从物业服务企业管理，支持配合物业服务企业工作。本规约所称的物业使用人，是指除业主本人外使用建筑物专有部分及公共场所自然人，包括但不限于承租人、同住人。第三条物业服务企业及业主应严格履行各自的职责和义务，享有本规约列明的各项权利，履行本规约列明的各项义务，并应知晓对自己应该承担的法律责任和道德责任。双方在遵守本规约的同时，还应严格执行国家和地方有关法律法规及本小区的其他管理规定。本规约同样适用于物业使用人，业主保证物业使用人遵守本规约，否则，就物业使用人违反本规约的行为，业主与物业使用人承担连带责任。第二章业主的共有权第三条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：；坐落位置：；物业类型：；总建筑面积：。物业管理区域四至：东至：；南至：；西至：；北至：。6第四条根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：（一）单幢建筑物全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；（二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、小区绿地、花园、文化体育设施、安全防范智能系统等。根据住房城乡建设部《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备。第五条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：（一）人防车位；（二）；建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。第三章物业的装饰装修第六条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应按装饰装修管理协议的约定从事装饰装修行为，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为、注意事项和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可按价格主管部门核定的标准向业主或物业使用人收取装修垃圾清运处置费。业主、物业使用人同意在装饰装修前委托物业服务企业对共用部位、共用设施设备进行成品保护，业主、物业使用人同意为此支付公共区域的修复补偿服务费，费用标准在物业交付前由物业服务企业确定，由业主、物业使用人向物业服务企业交纳，该费用由物业服务企业专款专用。如业主、物业使用人拒绝委托物业服务企业进行成品保护的，若装饰装修行为造成相关共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应承担赔偿责任。第七条业主、物业使用人装饰装修房屋时，应自觉遵守《XX省物业管理条例》、7《住宅室内装饰装修管理办法》、《XX市城市房屋使用安全管理条例》等有关法律、法规的规定。第八条在装饰装修中禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物（包括但不限于在阳台、露台安装雨蓬、阳光房、花房等任何设施设备）；（三）未经物业服务企业确认的违章装修材料进入物业管理区域内；（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（五）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（六）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（八）违法拆改燃气管道和设施；（九）毁损或改变消防设施设备原有设计功能，或占用消防通道的；（十）住宅二楼、三楼业主不得占用商铺的设备平台；（十一）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第九条业主、物业使用人对住宅房屋装饰装修需进行下列行为之一的，应当在装饰装修前向物业所在地区（县、市）房屋使用安全管理部门进行备案：（一）拆改、变动非承重结构；（二）增砌墙体、增加房屋使用荷载；（三）开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规等有关规定向物业所在地区（县、市）建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。第十条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理。第十一条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。8第十二条业主装饰装修应按指定时间进行，具体时间规定如下：静音作业时间：上午8:00～12:00下午14:00～18:00噪音作业时间：上午8:30～11:30下午14:30～17:30其中，中、高考期间禁止噪音作业。原则上不允许在节假日、高考或中考期间进行室内装修。因特殊情况需要装修，应事先取得相邻业主的同意，报物业服务企业备案，并尽可能缩短装饰装修时间。在噪音作业时间内，如因噪音施工影响业主及周边居民工作或生活而引起投诉的，业主或装修施工单位应配合立即停止噪音作业。在此期间施工可以使用电动工具，动火需提前向消防有关部门办理“动火许可证”，动火时间以“动火许可证”为准。业主或使用人在装修作业时应爱护共用部位、共用设施设备，若业主和使用人在装修作业时对共用部位、共用设施设备造成损坏的，则应承担相应的修复费用；同时在装修作业时应当采取措施，避免干扰其他业主或使用人的正常工作。因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主、物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第四章物业的使用第十三条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第十四条业主、物业使用人应遵守法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。第十五条业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，并告知业主委员会和物业服务企业。第十六条业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并在本物业管理区域内遵守下列约定：9（一）防盗窗、网安装：不得在窗户（包括落地窗）外侧安装；（二）晒衣架安装：在原设计位置（阳台内侧）安装，不得超出阳台、外立面；（三）卫星电视接收器安装：未经相关行政主管部门批准，不得擅自安装。经有关部门批准的，不得在屋面、超出阳台及外立面等公共部位进行安装；（四）不得在非指定位置安装采暖制冷设备、热水供应装置等；（五）不得违反原设计在阳台、露台、屋顶安装太阳能热水器等任何设施设备；（六）不得封闭阳台；（七）不在户内玻璃窗、玻璃门上张贴广告类的标识、企业铭牌等任何宣传性标识；（八）未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理区域内开挖沟渠、绿地硬质化以及搭建建筑物、构筑物等；（九）不得占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；（十）未经允许不得在公共场所、道路两侧乱设摊点；（十一）不得在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物，高空抛物；（十二）不得擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（十三）不得损坏公共部位摆放的家具、装饰品等可移动物品；（十四）不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十五）不得发生聚众喧闹、噪声扰民等危害公共环境或其他不道德的行为；（十六）不得将住宅直接或进行分割后出租给两个以上的承租人或允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人；（十七）不得有损小区整体风格