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银发经济银发经济银发经济银发经济””””与老地与老地与老地与老地“俞大有俞大有俞大有俞大有一一一一、、、、目前老年人被长期照护的形式及比例目前老年人被长期照护的形式及比例目前老年人被长期照护的形式及比例目前老年人被长期照护的形式及比例•按照国际准，65以上人口占总人口的7%60以上人口占总人口10%或者以上，即老化社会。我国是世界上老年人口最多的国家•，我国已入老化社会，2009年底，60以上的人口1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每年以3%的速度增长。我国行的老居住政策•国务院公发布的老居住政策庭基-----90%•家的老人在社会化服务助下通家庭照老。社老依托7%•-----的老人通社照服务老。-----3%•机构的老老人入补住充老服务机构集中老。老居住需求分析•从健康自立到老年需要护理老可能经居家老---社老---机构老段。•居家老方式分析：适老化普通住宅（老少户，老人用住宅）、老年居住社、老年公寓。社老方式分析老年活动中心•：、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医设施、餐零售服务、清洁照料服务）•机构老方式分析：公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、怀设施。（照料象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。）家庭”催生老住宅。以往的居住方式不利于兼照料老人和孩子。老人退休金不多，但不少。老居住方式新•“421呼之欲出。•学发达国家在老模式上从起初的医院到老设施，最都走向“家庭、社老”的经，合我国统老念，居家老成我国老年人的主要老方式。二二二二、、、、目前我国的老地存在哪些目前我国的老地存在哪些目前我国的老地存在哪些目前我国的老地存在哪些？？？？•发次比低，配套和服务的水平、设施有限。以前门老人设方面做的是很不好的，也有什么经。此外业模小，业整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺乏的，也不业，方面品也特少，缺乏全首先是程的发经。•目前一的老院由民政部门、集体、个人参与投建设。老设施建设少，城建设极不均衡。福利性的老不能做到公平。•目前居家老只是一的居住功能，有老必的设施设备，社有老的配套服务。老配套功能缺失，住宅•其次是缺乏清晰的市定位，老年客户群分不够。•在美国的者：48---度假住宅。54---旅游住宅。63---退休住宅。最高的值。57-65---第二住房的峰点。72以后---放手新生活。•在我国老住宅的人群肯定不一样。•中国中、老年人住房的需求市主要集中于：工作向、生活向：极的可持成长型生活和工作。•--生活品•通用设水平•生活福利设施情况•注于健身••用的技适用性•老人的情况非常复一点的老人身体非常健康，老了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比健康，你就得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了，房间又足不了要求。（陪护、轮椅、生间），年•第三是有一些政策然已经提起了，但是不能完全落地，特是一些法不是很致，有一些东西在适性上差一些。•第四是业模小，业整合度低。第五是缺乏发全程的经•。•第六是业准不健全。•从几点可以看出，我国的老地正处于一个初段，业的整合，高端市亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。•老地只有非福利的业化才能做到公平性。三三三三、、、、老居住模式和社会背景的系老居住模式和社会背景的系老居住模式和社会背景的系老居住模式和社会背景的系•首先是代背景催生了迁居老。•由于人口流动，异地求学、异地就业的两代分居，很多人在都不是跟父母住在一起但父母的老子女必要承担，。由于生子女的政策，他老的担很重，他也想到要把双方父母接，想着父母一个房，父母也想着帮着子，两代有一个就近居住的要求。•家庭小型化第二、三套房的需求。其次是两代家庭的居住联盟。••共同房：高房价背景下，50后与80后两代人在经济上相互扶持。就近居住的要求•：统念和生子女政策的影响，使育儿老的必是由全家人的共同力一起完成，需要各自立，又希望相互能够支持样的一个居住模式。多家庭希望在同一个城或者社居住，间和生活成本。四四四四、、、、老模式和经济能力的系老模式和经济能力的系老模式和经济能力的系老模式和经济能力的系•以金融新实“以房老”。就是把退休老人的房抵押保险公司，保险公司根据房屋的品和价值行估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考到房增值，再减去付利息，样算出每个月需要老人多少。之反向抵押款。一旦了个，老年人住在个房子里，每个月保险公司送一笔，一直到老人的离去房子才拿到保险公司行拍。•反向抵押款是最适合中国国情的，因我中国老年人有多少，多年低工，也有蓄。反向抵押款第一个好处是解除经济愉快延长寿命，。如果有的，生活量就不好了，你只要把身体好了，下个月就了。•第二个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不需要，需要社会尊重。不光是年人需要尊，老年人更需要尊。第三个好处是保护弱群体•，有利于社会定。反向抵押款注的是高收入群体，但是富人和有人的特点就是有，不需要你反向抵押款，反向抵押款自然的有一种向中低收入群体斜的向。•第四个是实行后可以依法避。富分化日重的国家不能够有，如果有了，套房子你想留子女，你就留不下了至少要交3565%的-，。但是房子一旦入了反向抵押款，套房子就不用交了，因老人在他生前就光了他在房里的全部，他房已经保险公司了，不再他自己了。•“以工代”：身体健康、年的老年人可以在社、老人院等等地方，有织地参加一些适合老年人的动，按照动情况，予金或者提供餐、住宿方面的酬。个“以工代”的模式，他发余：如做老的，你可以小里面的老年大学老人；医生的，可以老人保健知。托老所”：儿女经济能力比好，家庭住房条件好，但是白天有间陪伴老人，老人自理能力比弱，行动、食要人照•“。五五五五、、、、老社未的发展老社未的发展老社未的发展老社未的发展、、、、建设方向建设方向建设方向建设方向•首先要实多元化、代的复合居住功能，的老年人社建设太多也不是特的合适。比如崁入式老社。第二要配备完整的•，可急情况的医服务系统，医老人非常重要，特是急救护。•三要拥有丰富的，足不同需求的康复运动和配套设施。老年人到了晚年，希望自己健康的活下去，有很多的间需要行炼，自己的疾病行康复，些设施配套的比多一些。第四要有造方便学交流的•，跟上代要求的境和设施，因很多老年人不但是经济条件比好，需要学，深造。比如老年大学，老年学交流平台。•第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，足自我的价值的实。比如老年技人才服务平台，老年管理人才服务平台。适混合型崁入型六六六六、、、、老年人居住品类型和设要点老年人居住品类型和设要点老年人居住品类型和设要点老年人居住品类型和设要点目前国老居住社建设类型：••按建设类型分：•门型---门面向老年群体的老年社。•---合各年群体的社，尤其考老年人和子女家庭的就近和混合居住。在普通社中配套插入多种老年设施，如老年公寓、门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。•---从地段方面分•：•---城城型配套齐全，用地，多集中式高公寓，以提供护理服务主。郊型•---用地松，易建大型低密度老年社，也可提供混合居住。•---景景型境好，以度假老公寓主，强良好的自然生与休。生型气侯域型•---利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季，实候鸟式老。•景型是景境或者生境非常好，可以做度假生的老人公寓，强自然生和休。划可以包括老年大学、保健中心、泳池、球、农、果园、商业街等一系列完善的配套。老地不能做成和在的老院一样的东西•，而是要包括老、保健、医、旅游、度假等功能。人家感你不是老，而是享受生活。•除了不同次的老年公寓外，有情社，类似于酒店一样的品，子女探望老人也是旅游度假，可以住在一起，共享家庭情的。•气侯域型是指有特好的源境，实候鸟式的老，比如海南、云南比好天气的地方，老人可以行候鸟式的老，每年去住一两个月。具体建筑形式：••在的底门做老年人户型。提供孤老人或者是需要人照的老人。因出比方便，轮椅也可以很方便的出，同提供底花园方便老人活动等。•方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动托老中心。建筑可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里，管理也比中心都管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回了，样也很方便。•老少户的元设。设一个元，边是子女套，是两室套，边是老人套，一个是室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以两个小套，和两室套合在一起。可以使套型有灵活可变的可能。•短外廊式的住宅。电梯老人很重要，如果有一个短外廊接两个元，每个元就有两个电梯，万一某个电梯修或者是有，他可以上另外一部电梯。住宅里面生间着短外廊，样的户型老人出事的候能够呼救。•自立和护理相变式的老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出卧床的情况，需要轮椅了。我在设元式住宅，我要考在有种需求的候，可以它变成了像护理元，全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动有管理室，有公共的洗浴和生间，可以改造非常小就可以变另外一种形式，适老年人生活的变化。•类墅的住宅。但是不是一家人住，是几位老人一起住，他平常自己在自己的房间里住着，通公共空间使老人相互，相互帮助，相互学。•设要点：•地段：城型、景型有气侯域型老住宅的不同定位，合适地方，要看与周边城市公共交通（高速铁路、铁路、航空、高速公路）是否方便，与城市的公共配套源联系是否方便（医院、学校、幼儿园、超市）。•无障碍设：要合考老年人的自理能力差，力气小的特点，在交通，扶手，生器具等等方面周到设。考老人视力障碍、行动障碍、听力障碍等等，在设施、设备、家具方面周到设。•陪护：考行动障碍的老年人需要陪护人照，建筑空间方面要留有余地。在陪护人动，视能够照老年人。设考要素•立、私密、个性化空间，无障碍设。•生理变化：疾人住宿，可能提供机会炼、持老年活力。•感官变化通信系统、日光与人工照明、控制与舒适、避免度到背景噪音、使用色与装等定向装置、墙上扶手、硬地板。•鼓社会互动。•提供活动替个人已被取代的角色。•通使用个人的或者配偶的家具与配，鼓新生活的性。•混合人口、户外活动、户活动。活动域（到达设考要素实施••安全无障碍私人域•---元设建筑部社与邻里设（行走距离，休息机会，•社交机会）•---大型公共室、邮寄、管理部门。食服务---餐）•医务中心、熟护理•活动（保健、游泳池、音、游、、园艺）七七七七、、、、老地主要的品形老地主要的品形老地主要的品形老地主要的品形•按投人划分：•金推出的升版的老机构，如老院，把老地视做商业地目长期经；保险发商推出的老地目•，采取在目发程中配建老人的住宅。•政府民政部门推出有福利性的老设施。•不管哪一种发展的商业模式才是作商业机构的发企业所注的。品形式，可持八、适合发商发的类型•按经的易程度从到易：•怀设施---老年病医院---福利老院---短期入住---托老所---老住---康复中心---老公寓、老服务中心、老咨询咨询---两代居---老年合社。•按护理程度的要求从低到高：•---两代居---托老所---老咨询中心短期入住老住、---老公寓---福利老院---老服务中心---康复中心---老年病医院---老年合社---怀设施类型特点•50后型品特点：能够足居家公公需要，配置工作间，有良好的网通信境。•健康型品特点：境配套设施齐全，包括运动、保健、、学设施。分度假型品特点户型大小合理强会所•：，和物业管理能力。护理型品特点：医保健设施和服务完备。•混合型健品特点：兼具特点。50•后、康型和护理型九、老住的建设方向•实多元化、代的复合居住功能•急情况医服务功能系统配备完整的、可拥有丰富的足不同需求的康复运动•、配套功能•造方便学交流的、跟上代要求的境和设施。•具有符合精神与价值求的老服务功能，足自我价值的实。十十十十、、、、老地的盈利模式老地的盈利模式老地的盈利模式老地的盈利模式老地命中的安全生。（平看不到它的存在，急可以救命）•----“长期持有”、“出售”和“出售与持有•相合”。•目前于大型合性老年住宅社有采取住宅建设与社管理相合的经模式或者住宅建设与社管理相分离的经模式。1•住宅建设与社管理相合的经模式住宅建设与社管理相合的经模式住宅建设与社管理相合的经模式住宅建设与社管理