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“银发经济”与养老地产俞大有一、目前老年人被长期照护的形式及比例•按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。•我国是世界上老年人口最多的国家，我国已进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每年以3%的速度增长。我国现行的养老居住政策•国务院办公厅发布的养老居住政策•家庭养老为基础-----90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老。•社区养老为依托-----7%的老人通过购买社区照顾服务养老。•机构养老为补充-----3%的老人入住养老服务机构集中养老。养老居住需求分析•从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养老---社区养老---机构养老阶段。•居家养老方式分析：适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。•社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务）•机构养老方式分析：公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。）•“421家庭”催生养老住宅。以往的居住方式不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休金不多，但资产不少。养老居住方式创新呼之欲出。•学习发达国家在养老模式上从起初的医院到养老设施，最终都走向“家庭、社区养老”的经验，结合我国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。二、目前我国的养老地产存在哪些问题？•首先是开发档次比较低，配套和服务的水平、设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不好的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，缺乏全过程的开发经验。•目前单一的养老院由民政部门、集体、个人参与投资建设。养老设施建设少，城乡建设极不均衡。福利性质的养老不能做到公平。•目前居家养老只是单一的居住功能，养老配套功能缺失，住宅没有养老必须的设施设备，社区没有养老的配套服务。•其次是缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。•在美国的购买者：48岁---度假住宅。54岁---旅游区住宅。63岁---退休住宅。最高的财产净值。57-65岁---购买第二住房的峰点。72岁以后---放手新生活。•在我国养老住宅的购买人群肯定不一样。•中国中、老年人住房的需求市场主要集中于：•工作导向、生活导向：--积极的可持续成长型生活和工作。•生活品质•通用设计水平•生活福利设施情况•专注于健身•选用的技术适用性•老人的情况非常复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比较健康，你就觉得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了，房间又满足不了要求。（陪护、轮椅、卫生间）•第三是有一些政策虽然已经提起来了，但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些。•第四是产业规模小，产业链整合度低。•第五是缺乏开发全过程的经验。•第六是产业标准不健全。•从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。•养老地产只有非福利的产业化才能做到公平性。三、养老居住模式和社会背景的关系•首先是时代背景催生了迁居养老。•由于人口流动，异地求学、异地就业带来的两代分居，很多人现在都不是跟父母住在一起。但父母的养老子女必须要承担，由于独生子女的政策，他们养老的负担很重，他们也想到要把双方父母接过来，想着给父母买一个房，父母也想着来帮着带子孙，两代有一个就近居住的要求。•家庭小型化带来第二、三套房的需求。•其次是两代家庭的居住联盟。•共同购房：高房价背景下，50后与80后两代人在经济上相互扶持。•就近居住的要求：传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者社区居住，节约时间和生活成本。四、养老模式和经济能力的关系•以金融创新实现“以房养老”。就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。称之反向抵押贷款。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。•反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，也没有积蓄。反向抵押贷款第一个好处是解除经济顾虑，愉快延长寿命。如果没有钱的话，生活质量就不好了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了。•第二个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。•第三个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱，不需要你反向抵押贷款，反向抵押贷款自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。•第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税，这套房子你想留给子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。但是房子一旦入了反向抵押贷款，这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部，他这房产已经归保险公司了，不再归他自己了。•“以工代养”：身体健康、年轻的老年人可以在社区、老人院等等地方，有组织地参加一些适合老年人的劳动，按照劳动情况，给予金钱或者提供餐饮、住宿方面的报酬。这个“以工代养”的模式，让他们发挥余热：如做老师的，你可以给小区里面的老年大学给老人讲课；当医生的，可以给老人讲保健知识。•“托老所”：儿女经济能力比较好，家庭住房条件好，但是白天没有时间陪伴老人，老人自理能力比较弱，行动、饮食要人照顾。五、养老社区未来的发展、建设方向•首先应该要实现多元化、现代的复合居住功能，单纯的老年人社区建设太多也不是特别的合适。比如崁入式养老社区。•第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。•三要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。老年人到了晚年，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。•第四要有营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造。比如老年大学，老年学习交流平台。•第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。比如老年技术人才服务平台，老年管理人才服务平台。六、老年人居住产品类型和设计要点•目前国内养老居住社区建设类型：•按建设类型分：•专门型---专门面向老年群体的老年社区。•混合型---适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。•崁入型---在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。•从地段方面分：•城区型---城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公寓，以提供护理服务为主。•郊区型---用地宽松，易建大型低密度老年社区，也可提供混合居住。•景区型---景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。•气侯区域型---利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。•景区型是景观环境或者生态环境非常好，可以做度假养生的老人公寓，强调自然生态和休闲娱乐。规划可以包括老年大学、保健中心、泳池、篮球场、农场、果园、商业街等一系列完善的配套。•养老地产不能做成和现在的养老院一样的东西，而是要包括养老、保健、医疗、旅游、度假等功能。让人家感觉你不是来养老，而是来享受生活。•除了不同档次的老年公寓外，还有亲情社区，类似于酒店一样的产品，子女过来探望老人也是来旅游度假，可以住在一起，共享家庭亲情的。•气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。•具体建筑形式：•在楼栋的底层专门做老年人户型。提供孤独老人或者是需要别人照顾的老人。因为进出比较方便，轮椅也可以很方便的进出，同时提供底层花园方便老人活动等。•托老中心。建筑可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。•老少户的单元设计。设计一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。可以使套型有灵活可变的可能。•短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有一个短外廊连接两个单元，每个单元就有两个电梯，万一某个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。住宅里面卫生间对着短外廊，这样的户型老人出事的时候能够呼救。•自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了。我们在设计单元式住宅时，我们要考虑在有这种需求的时候，可以让它变成了像护理单元，全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动还有管理室，有公共的洗浴和卫生间，可以改造非常小就可以变为另外一种形式，适应老年人生活习惯的变化。•类别墅的住宅。但是不是一家人住，是几位老人一起来住，他们平常自己在自己的房间里住着，通过公共空间使老人相互认识，相互帮助，相互学习。•设计要点：•地段选择：针对城区型、景区型还有气侯区域型养老住宅的不同定位，选择合适地方，关键要看与周边城市公共交通（高速铁路、铁路、航空、高速公路）是否方便，与城市的公共配套资源联系是否方便（医院、学校、幼儿园、超市）。•无障碍设计：要综合考虑老年人的自理能力差，力气小的特点，在交通，扶手，卫生器具等等方面周到设计。考虑老人视力障碍、行动障碍、听力障碍等等，在设施、设备、家具方面周到设计。•陪护：考虑行动障碍的老年人需要陪护人员照顾，建筑空间方面要留有余地。在陪护人员劳动时，视线能够照顾老年人。设计考虑要素•独立、私密、个性化空间，无障碍设计。•生理变化：残疾人住宿，尽可能提供机会锻炼、维持老年活力。•感官变化通信系统、日光与人工照明、热控制与热舒适、避免过度到背景噪音、使用颜色与装饰等定向装置、墙上扶手、软硬地板。•鼓励社会互动。•提供活动选择来替换个人已被取代的角色。•通过使用个人的或者配偶的家具与配饰，鼓励新旧生活的连续性。•混合人口、户外活动、户内活动。设计考虑要素实施细节•安全•无障碍•私人领域---单元设计•建筑内部社区与邻里设计（行走距离，休息机会，社交机会）•活动区域（到达---大型公共室、邮寄、管理部门。饮食服务---餐厅）•医务中心、熟练护理•专项活动（保健、游泳池、音乐、游戏、图书馆、园艺）七、养老地产主要的产品形态•按投资人划分：•保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；•开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅。•政府民政部门推出有福利性质的养老设施。•不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。八、适合开发商开发的类型•按经营的难易程度从难到易为：•临终关怀设施---老年病医院---福利养老院---短期入住---托老所---养老住区---康复中心---养老公寓、养老服务中心、养老咨询咨询---两代居---老年综合社区。•按护理程度的要求从低到高为：•养老咨询中心---两代居---托老所---养老住区、短期入住---养老公寓---福利养老院---养老服务中心---康复中心---老年病医院---老年综合社区---临终关怀设施类型特点•50后型产品特点：能够满足居家办公办公需要，配置工作间，有良好的网络通信环境。•健康型产品特点：环境配套设施齐全，包括运动