华侨城苏河湾项目考察报告

华侨城苏河湾项目考察报告商用设计2014.09总体介绍1华侨城苏河湾整个项目由世界顶尖设计团队Foter+Partner担纲规划设计，以中央公园(3街坊)为中心，向东边和西边辐射。此外，项目内部还将通过人文景观轴线和滨水景观轴线，连接动态的艺术时尚商业与静态的城市公共空间；通过地下、地面和空中连廊三个界面的贯通打开商业空间，从而构成居住与娱乐相结合、商业与人文相匹配、艺术与时尚相呼应的完美融合，最终打造一个未来的全球时尚中心，上海人文地标。2栋同为150米的超高层豪华住宅—苏河湾官邸，是浦西最高的住宅。除国际大师级设计和顶级配置外，更可拥揽陆家嘴、外滩等臻稀永恒景观。文化历史2项目区位3华侨城苏河湾东起河南中路，西临西藏路，北至天潼路，沿上海母亲河—苏州河1公里岸线。拥有轨道交通M8、M10、M12换乘点，交通便捷。项目东临外白渡桥800米，与邮电总局、浦江饭店（原礼查饭店）、外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，距离人民广场、南京路、淮海路等成熟商圈均仅十分钟车程，拥有城市中心苏州河、黄浦江以及陆家嘴等稀缺景观资源。天潼路河南中路西藏路苏州河尺度类比4规划区域规划设计5西区（42街坊）西区（41街坊）中央绿地（3街坊）东区（1街坊）西区：国际商业街全球时尚中心行政公馆中央绿地：美术馆还原码头文化东区：全球第四家宝格丽酒店菁英塔尖生活平台参观样板间售楼处周边配套6周边商业：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、新世界广场、中粮大悦城周边公园：中央公园作为华侨城苏河湾规划中“一个中心”的重要节点周边医院：上海市仁济医院、上海市黄浦区中医医院周边学校：格致中学、光明中学、市北中学，上海市音乐幼儿园、上海市黄浦区星光幼儿园周边公共交通：地铁8号线曲阜路站，10号线天潼路效果图7行政公馆：41街坊商办性质150平米左右精装平层公寓及复式42街坊商办性质一梯四户精装平层180-250平米公寓塔尖住宅：150米高的3栋T1宝格丽酒店T2-T3住宅性质，精装交付。低区一梯三户高区一梯两户T2-T3裙房7套联排别墅，地面2层，地下2层，约400-500平米9套商业性质独栋滨水大宅。地上+地下共7层。3000平米地下室会所滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑及游艇俱乐部等。宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家宝格丽酒店。此次参观样板房产品构成8在售户型——A221㎡B177㎡C269㎡8低区户型在售户型——D278㎡E326㎡8建筑及景观9建筑立面：公寓及酒店采用现代风格，强调竖向分格及建筑的挺拔线条。材料主要采用铝板，百叶在立面设计中做过仔细考量，与立面融合统一。建筑及景观9建筑外窗全部采用落地窗形式，保证了户内采光，视觉通透大气，用材考究阳台外侧采用阿鲁克品牌系统移动+玻璃杠杆组合形式，确保阳台封闭及开敞需求，保证了外立面的风格，避免业主改装对于立面的影响；阳台顶面也采用了铝板装饰，设计上注重细节，不计成本。室内9酒店式功能平面。房间以套房为主，带Minibar灵活运用空间设置室内9用材考究、细节精致运用大件压住室内氛围，沉稳大气，不堆砌奢华元素建筑、室内风格统一景观视野10此楼盘紧临苏州河，站在阳台位置低头即可见一湾平整舒缓的河水在脚下流动，散发着平静和大气之美。站在阳台，左前方就是陆家嘴板块，隔着蜿蜒的黄浦江，东方明珠、环球经贸中心和上海中心这三大上海地标依次清晰矗立排开，不疏离亦不紧邻，尽显完美的景观角度。中高楼层的业主可享此待遇。为了展现景观得天独厚的优势，除了面宽超长的景观外阳台，部分卧室的两面墙都设计为大面落地窗，以尽量扩大景观视角，充分发挥项目景观优势。售楼处11售楼处：老厂房改建做售楼处，内部空间重新打造简约奢华质感，拉高调性。售楼模型用单一亚克力材质配合灯光效果，木质机理衬托。与产品自身定位契合，展示效果明显。考察感悟122010年，华侨城以70.2亿拿下苏河北岸东块1街坊，折合楼板价52784元/平米。项目的难点在于高额资金压力下，如何整合复杂地块，挖掘内在价值。从整体感受上解读方案：黄金地段——以宝格丽酒店+北岸唯一的150m住宅+滨水别墅，打造高端综合体城市新名片概念。苏河文化——以华商文化+历史建筑，打造上海源艺术文化中心。特色商业——老建筑+艺术创意，以人文为核心实现商业价值最大化。地段+文化+商业，华侨城没有过于关注局部，而是从各地块特色出发，真正实现了高端城市综合体概念。过程方案实施方案考察感悟12售楼处：亮点：结合历史建筑设置，文化气息浓厚。通过电瓶车接送参观，化解场地受限的劣势，同时体现高端服务特色。不足：受限于老建筑格局，接待区狭窄。展示签约流线与二层发布中心流线，从水平与垂直方向分散了部分人群。公共区域+户型产品：亮点：1.餐厅、客厅南北通透，凸窗加阳台处处可见江景，景观资源最大化。2.内饰、软装整体色调统，使用经典暖色调，打造高品味成功人士调性。不足：1.缺乏特色区域，卧室房间面积较小。考察反思13规划及产品策划苏河湾项目临水的第一排建筑，布置了低密度的连排，将项目规划资源的附加值尽量拉高，且对后排的遮挡减到最小。但连排的大户型造成极高单价总价，市场消化能力有待观察。考察反思13规划及产品策划苏河湾为联排客户设置了专门的停车层，从动线上为高总价客户提供了更贴心的设计。考察反思13规划及产品策划苏河湾综合体规划中，策划引入了博物馆的文化功能，并邀请明星设计师设计，拉高了整体项目的调性。考察反思13房型策划1-苏河湾采用框架结构，房型和室内设计较为灵活2-苏河湾的房型注重附属空间和服务空间，而非房间的绝对大小和卧室的间数3-同样是较小开间的豪宅，苏河湾的房型设计更注重空间的交叠应用。4-同样是江景，苏河湾主要空间如卧室、客厅均保证两个以上的朝向有窗。观感更好。5-苏河湾多采用套房设计，大量衣帽间而非卧室内设柜子。6-苏河湾设计佣人房独立通道。考察反思高端楼盘设计反思高端客户，尤其是能在上海顶级地段置业的高端客户早已跳出“土豪”圈，拥有了国际化生活经验。这是一群不再为浮华元素买单的人群。套用一位设计师朋友的话说“地产界现在再比拼大理石、水晶灯和什么名贵的树就太肤浅了。”要为这样的人群设计，需要切实的了解他们的生活所需。这里面不仅包含起居习惯，更应包含精神所需。这也和万科一贯的关注“人”的生活所需的理念一脉相承。当下，我们更需要放下固有观念，再次重新从了解我们的客户出发。13谢谢观看