行业会计比较房地产

1课程名称：行业会计比较学习情境五房地产企业典型业务的会计核算234房地产开发企业的认知1开发成本的核算2开发产品的核算3房地产企业典型业务的会计核算5学习子情境一房地产企业开发企业认知一、房地产开发企业概念及其主要经营活动房地产开发：在依法取得土地使用权（开发权、经营权）的基础上，对土地及其地上建筑物进行建设、改造、利用等生产建设与经营管理的活动。房地产开发企业：从事房地产开发和经营管理的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。概念6学习子情境一房地产企业开发企业认知主要经营活动,按开发对象的不同土地开发与经营房屋的开发与经营城市基础设施和公共配套设施的开发与建设代建工程的开发与建设7学习子情境一房地产企业开发企业认知房地产典型会计核算业务为：开发成本的核算开发产品的核算会计核算的特点1.资金需求量大，筹资渠道广泛，财务风险大2.资金占用形态的多元性，成本核算对象确定具有复杂性3.核算周期的长期性4.商品销售的特殊性8可行性研究征地补偿拆迁安置七通一平：通给水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、通热力、同道路、场地平整建筑安装配套设施工程绿化环卫工程9房地产开发企业与制造企业的生产经营特点比较房地产开发企业的生产经营土地制造企业的生产经营特点在进行房地产开发前必须取得土地使用权，然后才可兴建建筑物在营业执照范围内，在厂房、机器、人员、材料等必备资源就可进行产品生产经营范围涉及房地产开发、经营、物业管理经营范围涉及产品的生产和销售、提供加工修理、修配劳务等房地产企业产品销售后位置不变产品销售后位置会发生转移、实物消耗房产完工后根据用途不同，分别作为开发产品、出租开发产品、周转房使用产品生产完成后，作为产成品入库，一般用于对外销售房屋销售后购房者取得房屋的所有权，以及国有土地使用权产品销售后购买人取得产品所有权土地使用权期限较长；居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；寿命期限因具体产品而有所不同10１开发成本种类：土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本２成本核算项目：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用开发成本内容学习子情境二房地产企业开发成本核算11账户设置（一）“开发成本”成本类账户，核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项开发费用。企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本账户中核算。“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”“代建工程开发”为其二级科目，再按成本核算对象和成本项目进行明细核算。开发成本核算学习子情境二房地产企业开发成本核算12账户设置（二）“开发间接费用”成本类账户，核算房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等。该账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账户。开发成本核算学习子情境二房地产企业开发成本核算13核算方法开发费用发生“开发成本”“开发间接费用”入计配分末期完工“开发产品”开发成本核算直接费用间接费用销售会计核算的整体程序学习子情境二房地产企业开发成本核算借：开发成本贷：银行存款/应付账款/应付职工薪酬借：开发成本贷：开发间接费用14学习子情境二房地产企业开发成本核算土地开发费用发生“开发成本——土地开发”“开发间接费用”“开发产品”“开发成本—房屋开发”直接费用计入间接费用计入期末分配计入完工自用土地开发成本核算程序图一、土地开发成本核算对外销售15例：盛世房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出。如下表支出项目商品性土地自用土地支付土地征用及拆迁补偿费850000750000支付承包设计单位前期工程款6000036000应付承包施工单位基础设施款5600050000分配开发间接费20000合计9860008360001.用银行存款支付征地拆迁费借：开发成本—征地补偿费（商品性土地开发成本）850000—征地补偿费（自用土地开发成本）750000贷：银行存款16000002.用银行存款支付设计单位前期工程款借：借：开发成本—前期工程费（商品性土地开发成本）60000—前期工程费（自用土地开发成本）36000贷：银行存款960003.将应付施工企业基础设施工程款入账借：开发成本—基础设施费（商品性土地开发成本）56000—基础设施费（自用土地开发成本）50000贷：银行存款1060004.分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用借：开发成本—开发间接费（商品性土地开发成本）20000贷：开发间接费用20000162010年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新城小区建设用地8000平方米，计划40%作为商品性建设用地对外销售，60%用于本企业进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济业务：1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等300万元。2、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现金6万元，存入开户银行。3、该土地开发项目采用出包方式建设，结算应付承包建设单位新城小区建设用地“三通一平”费用10万元。借：开发成本—土地开发300万贷：银行存款300万借：银行存款6万贷：开发成本—土地开发6万借：开发成本—土地开发10万贷：应付账款——某单位10万学习子情境二房地产企业开发成本核算土地开发成本核算举例174、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用60万元。5、期末分配结转开发间接费用，新城小区建设用地应负担3万元。6、昌平区建设用地开发工程完工，并验收合格，其中3200平方米直接对外销售，4800平方米用于企业开发商品房，结转其成本。①计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：②结转土地开发成本：4、借：开发成本——土地开发成本60万贷：银行存款60万5、借：开发成本——土地开发成本3万贷：开发间接费用3万6、①土地开发总成本＝300－6＋10＋60＋3＝367（万元）对外销售土地应分摊成本额＝367×40%＝146.8（万元）自用土地应分摊成本额＝367×60%＝220.2（万元）②结转土地开发成本：借：开发产品——土地146.8万开发成本——房屋开发成本220.2万贷：开发成本——土地开发成本367万土地开发成本核算举例学习子情境二房地产企业开发成本核算18二、配套设施开发成本核算配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设的各种服务性设施。可分为两大类：不能有偿转让的公共配套设施：水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼儿园、公厕等。能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目：商店、银行、邮局、中小学、文化站、医院等学习子情境二房地产企业开发成本核算配套设施开发费用发生“开发成本——配套设施开发”“开发间接费用”“开发产品”——某配套设施“开发成本——房屋开发”配套设施开发成本核算程序图二、配套设施开发成本核算间接费用计入直接费用计入期末分配计入完工不能有偿转让能有偿转让学习子情境二房地产企业开发成本核算“开发成本-房屋开发成本”计入房屋成本或能有偿转让的配套设施成本20注意为了正确计算结转房屋开发成本,配套设施如果与房屋很多时候都不是同步开发，要按配套设施的预算成本通过预提的方式，将配套设施费用计入房屋开发成本。即：借：开发成本—房屋开发成本贷：其他应付款（预提费用）将来配套设施开发完工结转成本时，借：其他应付款（预提费用）贷：开发成本—配套设施开发学习子情境二房地产企业开发成本核算21例祥云房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼儿园，上述设施均发包给施工企业施工。其中，商店建成后，有偿转让给湘江公司经营超市。水塔和幼儿园的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔和商品房等同步开发，幼儿园与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出22支出项目商店水塔幼儿园支付征地拆迁费1800009000180000支付承包设计单位前期工程款650002000045000应付承包施工企业基础设施工程款850002200095000应付承包施工企业建筑安装工程款620000530000400000分配水塔设施配套设施费75000分配开发间接费95000预提幼儿园设施配套设施费800001.用银行存款支付征地拆迁费借：开发成本—配套设施开发成本（商店）180000—配套设施开发成本（水塔）9000—配套设施开发成本（幼儿园）180000贷：银行存款3690002.用银行存款支付设计单位前期工程款时借：开发成本—配套设施开发成本（商店）65000—配套设施开发成本（水塔）20000—配套设施开发成本（幼儿园）45000贷：银行存款1300003.将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时；借：开发成本—配套设施开发成本（商店）85000—配套设施开发成本（水塔）22000—配套设施开发成本（幼儿园）95000贷：应付账款—应付工程款202000借：开发成本—配套设施开发成本（商店）620000—配套设施开发成本（水塔）530000—配套设施开发成本（幼儿园）400000贷：应付账款—应付工程款15500004.分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时借：开发成本—配套设施开发成本（商店）75000贷：开发成本—配套设施开发成本（水塔）750005.分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时借：开发成本—配套设施开发成本（商店）95000贷：开发间接费用950006.预提应由商店配套设开发成本的开发间接费用时借：开发成本—配套设施开发成本（商店）80000贷：预提费用—预提配套设施费8000023三、房屋开发成本的核算目的与用途为对外销售而开发的商品房为出租经营而开发的经营房♣♣♣♣为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房受其他单位委托，代为开发建设的代建房学习子情境二房地产企业开发成本核算其开发成本均应在“开发成本—房屋开发成本”中核算24例天之衡房地产开发公司将锦绣家园开发小区中的一幢商品住宅工程出包给市第十建筑公司。工程完工，市第十建筑公司提交“工程价款结算单”，工程价款共计9000000元，已预付6000000元。经审查同意，天之衡房地产开发公司支付余款，期末分配结账该商品住宅开发工程应负担的开发间接费用25000元。1）根据“工程价款结算单”确认房屋开发成本借：开发成本—房屋开发成本9000000贷：银行存款3000000预付账款—市十建锦绣家园工程60000002）分配该商品房应房屋的间接费用借：开发成本—房屋开发成本25000贷：开发间接费用2500025学习子情境二房地产企业开发成本核算四、代建工程开发成本的核算企业接受委托单位代为开发建设场地和房屋，可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算其开发费用分别在“开发成本—土地开发”和“开发成本—房屋开发”两个明细账户核算，开发工程完工验收合格时，转入“开发产品—代建工程”账户。除土地、房屋外，其他代建工程如市政工程等，其所发生的支出，通过“开发成本—代建工程开发”账户核实，工程完工验收计入“开发产品—代建工程”26例环宇房地产开发公司5月接受市政建设指挥部委托，代为兴建松江风景区；5月10日，企业用银行存款支付拆迁补偿费50万元，设计勘察费6万元，基础设施费3万；5月15日，结转应付某施工企业工程进度款45万；5月25日，支付风景区绿化费3万元；5月31日，企业分配风景应负担的开发间接费用5万；5月31日，该风景区竣工，结转其实际成本。1）5月10日借：开发成本—代建工程开发（松江风景区）590000贷：银行存款5900002）5月15日借：开发成本—代建工程开发（松江风景区）450000贷：应付账款—某施工企业4500003）5月25日借：开发成本—代建工程开发（松江风景区）30000贷：银行存款3000027例环宇房地产开发公司5月接受市政建设指挥部委托，代为兴建松江风景区；5月10日，企业用银行存款支付拆迁补偿费50万元，设