城市更新案例1

市场经济条件下的旧城更新策略研究——以厦门市厦港片区改造为例厦门市城市规划设计研究院林振福内容摘要„分析市场经济规律下旧城更新常见的问题及其原因。„厦门市厦港片区改造的历程、技术路线及对相关重点问题的处理办法等方面进行分析研究，总结相关的经验教训。„对应旧城更新的策略性建议，并提出市场经济条件下的旧城更新应在选择合适改造时机、选择务实改造方案、确定保护重点要点、运用市场调节手段、保证整体效益平衡、关注社会公平性及明确政府机构职责等方面回归旧城更新的基本出发点，做出合情合理的选择。一、相关概念解读„1、城市解读„2、旧城保护的内涵„3、旧城更新的意义„4、市场经济条件对旧城更新的影响作用1、城市解读城市：是一个有机生命体，具有生老病死（蜕变）的生命特征注：该图取自同集路城市设计方案2、旧城保护的内涵„旧城不只是一个简单的人群聚集地，一群旧建筑的集合体，同时也承载着城市历史的、文化的、艺术的脉络，如同生命体的基因，承载着许许多多的不可再生的独特信息。„旧城有着不同的种类：重要历史意义的古城，如国家级历史文化名城；一般意义的旧城区，如衰落的生活区或工业区。„旧城保护的重点内容是一种历史记忆，建筑及环境只是一种载体，不是最终的目的。3、旧城更新的意义„二十世纪中期兴起的课题。它是城市发展到一定阶段必须面对的问题。旧城的衰败是城市发展过程中一个必经的历程，比如新区的扩建、交通模式的发展等等原因都可能造成旧城的衰落。„城市更新之于城市就如同手术之于生命体，有改善型(无关生命)的美容手术，有脱胎换骨式的器官移植，甚至有为了永生的尸骨保存(木乃伊)，而旧城更新也有整修型的景观整治、脱胎换骨式的推倒重建，以及现状保存的旧城保护。„旧城更新的终极目标应是人居环境的改善（历史记忆的延续、人居环境的优化、服务设施水平的提升）。4、市场经济条件对旧城更新的影响作用„市场经济的主要特征表现在社会关系以利益关系为主，社会关系表现为各方利益的博弈。„市场经济条件的影响决定了旧城更新的艰巨性与复杂性。„旧城更新成功与否，主要是各方利益的权衡与妥协有无皆大欢喜的结果。（政府—政绩、开发商—经济效益、居民—安置）二、旧城更新过程的常见问题„（1）采取大规模推倒重建的粗放形式，造成许多有价值的旧城风貌的严重破坏或消失殆尽。„（2）缺乏整体规划研究下的小地块改造，零星插建。„（3）着眼眼前利益，旧城更新避重就轻，挑肥捡瘦。„（4）旧城更新过程中社会公平性的丧失。„（5）旧城更新时忽视市场规律，过于理想化、教条化，保护重点不清，缩手缩脚，造成旧城更新只能停留于研究层面，无法实施。以厦门中山路旧城街区改造为例，区内的许多楼盘突破了原有的尺度，旧城改造的效果不尽如人意。1、大规模推倒重建的粗放形式„没有准确认识到旧城的历史价值。„巨大的拆迁改造成本的影响。（拆建比概念）„有些旧城区不具备保护的要素，是可以采用这种方式的，应区别对待。以厦门中山路旧城街区营平片区改造为例，区内的开发强度达到5.0。2、小地块改造，零星插建„拆迁难，可改造地块有限。„开发商的利益最大化，追求出房率。„在房地产旺销的今天，许多地块在拍卖时就设定了很高的开发容量，从点到面突破原有容积率的控制。„忽略或延缓了基础设施的配套，容量的突破造成设施负荷的加大，人居环境未得到优化。（重复建设－拉链马路）3、着眼眼前，避重就轻，挑肥捡瘦„开发商为经济利益，政客为形象工程，难啃的骨头项目(拆迁安置量大、改造成本高、市场预期值低)无人问津，而改造成本低、直接效益高的地方你追我抢。于是有了改造沿街一层皮的方式(其内部的改善却遥遥无期)，出现现实改造方式与旧城改造目的的矛盾。4、旧城更新过程中社会公平性的缺失„旧城内有许多低收入阶层（弱势群体）的利益得不到保障，他们无法支付改造后的生活成本，许多人只能被迫离开祖祖辈辈生活的居住地，旧城更新后也就成为了富人区，这样的更新更像是变脸、换脑式的器官移植，几代人形成的社会脉络从此割断，这也是旧城中最常出现的拆迁难的根本原因。厦门市厦港片区福海社区调查结果5、理想化、教条化，重点不清„忽视市场规律，保护重点不清，缩手缩脚，造成旧城更新只能停留于研究层面，无法实施。缺乏对旧城价值的理性分析，缺少对具体旧城片区的合理定位，缺失对旧城片区可持续发展内在需求的关注，从而错失良机，犯了“右倾”保守主义的大忌。„旧城更新有其不可错失的机遇，错过了就只能再来个“千年等一回”了。„旧城的保护力度应根据其价值重要性程度有所区别。南鹭江道北三、厦门市厦港片区改造简介“渔船返港，厦门港活起来，厦门城动一半！”这足见厦门古渔港对一个城市的影响之大。区位厦门港片区厦门港航拍图鼓浪屿风景区厦门大学中山路历史街区万石山风景区1、历史沿革„厦港，顾名思义是厦门港口的发源地，它的发展历史大致可以分为三个阶段：„第一阶段，明朝末到二十世纪初期，起源阶段，属军事防御区，建设有许多军事防御设施，其中以郑成功演武场所为代表；„第二阶段，二十世纪初（1920年）至二十世纪末，发展阶段，防御功能下降，以渔港避风坞及临港工业为主要功能，现存的许多道路及巷道都是这个阶段建设的；„第三阶段，二十一世纪初至今，衰落阶段，随着城市建设重点外移，旧城区开始衰落，本岛优化整合的战略要求，使避风坞及临港工业失去了存在的理由而走向死亡。2、现状概况3、改造历程及技术路线„第一阶段：局部性、理想化阶段（1993-1999）„该阶段为改造的初步探索期，对改造的研究仍停留在理论层面，旧城改造的实践仍处于零敲侧击、见缝插针阶段。„许多局部的项目改造在这个阶段就已经启动，今天的许多现状楼盘以及建设项目多数是这个阶段形成或批准的。„缺乏整体安排的改造使拆迁安置、基础设施配套等改造成本升高，开发商只能追求出房率，造成的后果就是旧城公共服务设施压力的增加以及旧城风貌的遗失，而改造也只是建筑的更新，居住环境并未得到明显的改善甚至有恶化的现象，开发商赚足了赢利、政府却背上了包袱。这种现象在“不见天”片尤为明显。„第二阶段：整体性、现实化阶段（2000-2003）„到2000年初，上一阶段改造的弊端开始产生可以触摸的后果。城市管理者感受到改造带来的思想上、经济上以及舆论上的压力，认识到原有改造模式产生的弊端。于是有了对厦门港整个片区的开发进行重新定位与研究的行动，以期从宏观上制定该片区的改造与发展的策略。由于对厦门港片区，特别是避风坞等历史遗迹的价值认识不清或是对市场调节手段的敬畏，这个时期在改造思路上出现了矫枉过正的态势。彻底推翻、高强度重建的左倾激进倾向和像核心区一样保护、逐渐低强度更新的右倾保守倾向对峙的结果，就是这个时期的改造进程实际上处于一种停止观望的状态，只是外围一些基础设施的建设（环岛路）和区内第一阶段批租项目的陆续建设（如恒达大厦等商品房项目）。3、改造历程及技术路线„第三阶段：完整性、务实化阶段（2004年至今）„本世纪初，厦门市提出了城市结构由海岛向海湾型转变的战略思路，本岛面临着优化提升的任务，而首先便是工业项目向岛外的逐步转移。此时，厦港片区内的工业厂房基本处于停业状态，厂房被出租它用，片区内的土地使用出现了复杂化的倾向，环境也出现了良莠不齐的局面，旧城面貌有恶化的趋势。„市计委（经济平衡、开发计划）、市规划局（规划设计方案）、思明区政府（摸底调查、拆迁安置）以及土地开发总公司（成本收益估算、土地收储出让）密切配合，各尽其能，对厦港的改造开发制定严密的计划，从技术上和经济上给予论证，制定开发计划，分期分片开发。„规划局组织了城市设计国际方案征集，由厦门规划院中标并进行方案整合，进行经济测算和交通影响分析等技术论证，形成改造方案成果。„在充分的设计研究之后，根据实际土地收储情况，提出分地块“招拍挂”设计条件，提交市土地管理委员会讨论后，由市土地开发总公司在土地一级市场上公开“招拍挂”。3、改造历程及技术路线厦门港片区城市设计最终成果已编制城市设计4、对几个重点问题的解答„（1）风貌保护问题„经过对以上旧城片区进行特征比较后，明确厦港旧城风貌的保护重点是港口变迁及临港工业的历史痕迹。„改造中提出结合步行体系的构建将区内的人文迹点进行串联的做法。选择避风坞周边作为片区的中心区域，保留避风坞水体，将该片区改造成沙坡尾艺术休闲港，重现避风坞繁华景象，增添一处旅游景点。另外，选择合适的区域进行旧城原有巷道空间的肌理重建，并赋予其“上住下店”的功能（共四层，上部住人，下部商店），居住部分可作为安置房或廉租房使用，以安置拆迁区域内的低收入阶层或对片区感情深厚的居民返迁使用。并设置老人活动中心，以应对旧城老年化现象，及留驻熟悉该地域发展历程的老居民及其部分生活方式，使厦门港旧城氛围得以重现，最大程度保留原有的社会组织结构和社会网络。规划历程风貌特征比较4、对几个重点问题的解答4、对几个重点问题的解答„（2）社会公平问题„对社会公平性问题的关注程度是旧城更新过程中是否真正“以人为本”，而且是“以多数人为本”的直接体现。许多旧城难于改造的关键原因就是拆迁安置无法顺利完成，原居民在其利益无法得到保障的境况下只能采取消极甚至抵触的态度。而在许多旧城更新过程中也只能是做到制度上的公平，而没有对实际生活上的公平给予太多的关注。„在厦港片区改造时，对区内的原居民生活状况及意愿进行深入摸底调查，提出应区别原居民需求的阶段性特征（分需房住、需房产与需好房产），提供本区安置房、异地安置房、货币安置、廉租房等安置办法，最大程度兼顾原居民及弱势群体的利益。4、对几个重点问题的解答„（3）项目可行问题„厦港片区旧城更新在技术（公共设施服务水平、市政基础设施、道路交通影响分析）、经济（拆迁安置成本、土地出让收入、经济收益分析）、制度（拆迁安置制度、项目开发激励机制）等层面对项目可行性进行论证，提出在满足整体效益平衡前提下达到空间景观及社区环境最合适而非最理想化方案，选择次优方案对于厦港片区的旧城更新具有现实意义。开发用地收入测算3,4332,0001,6006,0004,000出让单价(楼面均价)(元/m2）47.95139.6519.2046.494.9010.0023.8583.16合计8.4342.160.000.008.4342.16办公1.7911.170.000.001.7911.17酒店9.6116.021.813.012.704.505.118.51商业28.1270.3017.3943.482.205.508.5321.32居住出让收入（亿元）建筑面积（万m2）出让收入（亿元）建筑面积（万m2）出让收入（亿元）建筑面积（万m2）出让收入（亿元）建筑面积（万m2）合计三期二期一期用地性质开发用地利用及收益测算16.346.43-4.4418.91-4.57收益（毛）预测（亿元）47.9519.204.9023.850.00出让收入（亿元）139.6546.4910.0083.160.00建筑面积（万m2）41.0214.6012.4313.990.00规划开发土地面积（公顷）31.6112.779.344.944.57拆迁成本（亿元）47.5714.6012.3514.066.56小计13.420.000.0011.631.79工厂用地收储面积34.1414.6012.52.424.77房屋拆迁占地面积拆迁面积（公顷）71.4015.0927.0522.576.69总用地面积（公顷）合计三期二期一期成功大道项目由于暂无市政公共配套设施设计资料，以上收益为未计入市政公共配套设施建设成本及资金成本的毛收益。40.5314.4815.5810.47成本00.54－8.698.15资金平衡40.5315.026.8918.62收益方案二容积率3.1711.274.72－6.7813.33资金平衡51.819.28.823.8收益方案一容积率4.05合计三期二期一期资金平衡表交通影响分析4、对几个重点问题的解答„（4）实施策略问题„1）项目开发时序及开发策略„以路为界、从易到难、分块分期、总体平衡。„将厦港片区分成近、中、远三个开发改造阶段。近期改造区域为拆迁安