收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方(精)

第五章收益法•引言：•收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法。在此介绍收益法的基本原理和运用要点。通过学习，应掌握收益法的理论依据和适用范围，理解房地产纯收益、资本化、资本化率等概念的含义，掌握求取不同类型房地产纯收益的方法，掌握不同类型资本化率的含义及其确定方法，掌握不同资本化法的适用条件和操作方法。1、目的与要求•掌握收益法的基本原理•掌握纯收益的求取•掌握资本化率的确定•熟悉收益法的应用2、重点•纯收益的求取•收益法的基本计算公式3、难点•资本化率的确定•一、收益法的基本概念•收益法（incomeapproach）：是将房地产的纯收益资本化，从而求出房地产价格的一种方法。(或求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点累加，以此估算对象的客观合理价值的方法）。•又称收益资本化法、投资法(investmentmethod)、收益现值法、纯收益还原法。土地估价时叫做地租资本化。用收益法求得的价格称为收益价格。§5-1收益法的基本原理1.房地产的纯收益•（1）产生：在经济活动中，收益性房地产总是与其它生产要素一起发挥作用而产生收益的，如货币资金、人力、管理等。（租赁房产除外）•（2）计算：纯收益=总收益—总费用•年纯收益=年总收益—年总费用①租赁房地产纯收益的计算年纯收益=年租赁收益—年租赁费用•年租赁费用：年折旧费、年维修费、年管理费、年利息、年房地产税、年土地使用税以及年保险费•土地租赁费用：管理费、土地使用税、地下设施及道路的维修费②企业生产经营用房地产纯收益的计算•年纯收益=年经营收入—年经营费用•年经营收入：销售额•年经营费用：产品生产成本、销售费用、税金以及由产品带来的正常利润•（3）纯收益还有“客观纯收益”的含义，而非实际纯收益，因为房地产是与其他生产要素结合在一起产生收益的，其他生产要素的优劣会影响总收益的大小，因为运用收益法估价时，要求出在其他生产要素均处于正常情况下，房地产所能产生的最大收益。2.纯收益的取舍•A.有形收益和无形收益房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。B.实际收益和客观收益房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。C.有租约限制的租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。3.收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如土地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。4.资本化（资本化率）•----未来持续的期望收益折现为现值⑴资本化率的重要性------资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。影响房地产收益的大小有三个因素：arn其中影响效果：ran因此，对资本化率的选取应抱着科学和慎重的态度。⑵资本化率实质是一种投资收益率，有若干不同的名称：收益率、获得率、报酬率、回报率、盈利率和利率等。•风险高，资本化率高，反之则低；•不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。⑶资本化率的求取①市场提取法（市场比较法）a.根据无限年V=a/r得出r=a/V----在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据。b.根据有限年的计算公式，试算出r②累加法------安全利率加风险调整值法安全利率：无风险投资的收益率。完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可选用同一时期的一年定期存款法定利率来代替。•③投资收益率排序插入法•根据各行业的投资收益率大小排序，找出房地产收益率。•④投资组合收益率法★•a.抵押贷款与自由资金的组合•r=M.rM+(1-M)rE•例：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要求的年收益率为12%，抵押贷款的年利率为8%，求该房地产的综合资本化率及价格。•b、土地与建筑物的组合•r=rLVL+rBVB/（VB+VL）•例：某房地产土地收益率为8%，建筑物收益率为11%，土地价格占房地产总价的55%，求综合资本化率。二、理论依据•------预期原理•预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。•收益法的基本思想：货币价格＝净收益之和，但不是简单的数学之和，因为货币具有时间价值，现在的钱比将来的钱有更高的价值，或者说现在的钱比将来的钱更值钱。俗话说“多得不如现得”。三、收益法的适用范围•——以获得持续性经济收益的房地产•1、租赁房地产：公寓住宅•2、商业房地产：商店、办公楼、康复疗养院、宾馆、娱乐房地产•3、企业用房地产：仓库、厂房四、收益法的应用条件•1、待估房地产未来年纯收益可以用货币计量；•2、纯收益的产生是连续的；•3、年纯收益在数量上还必须是稳定的；•4、还原利率是可以确定的；•5、取得收益过程中的风险也是可以计量的。五、收益法估价的操作步骤•1、收集有关房地产收入和费用的资料；•2、估算潜在毛收入；•3、估算有效毛收入；•4、估算运营费用；•5、估算净收益；•6、选用适当的资本化率；•7、选用适宜的计算公式求出收益价格。•说明：•潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。•有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。•运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。•净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用•案例1.有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元/m2，空置率为13%，租金损失为毛租金收入的2%，合理运营费用为有效租金收入的30%.则该写字楼的净收益为多少？•潜在毛收入＝1000m2×100元/m2.月×12个月•＝120万•有效毛收入＝120万元×（1－13%）×（1－2%）＝102.3万元•运营费用＝102.3万元×30%＝30.7万元•净收益＝102.3万元－30.7万元＝71.6万元•1.用收益法评估某房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。•A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际•C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低•2.收益法中的运营费用率是指（）•A.运营费用与潜在毛收入之比•B.运营费用与总收益之比•C.运营费用与净收益之比•D.运营费用与有效毛收入之比•1、某人拟购买一宗期房，预计该房地产每能带来净租金收入10万元，若投资者要求的收益率为15%，则此人应以多少价格买入该房地产？•2、某人长期租用一铺面，在租期5年内预计该铺面能产生年纯收益20万元，若投资者要求的收益率为20%，则此人可接受的5年使用权价格为多少？•3、某投资者欲购买一宗房地产，预计在其经营的5年内每年有净收入50万元，5年后可以以150万元卖出，若投资者要求的收益率为20%，则此人应以多少价格购入该房地产？4、某房地产在r=12%下的10年使用权价格为2500元/平方米，求r=10%下的无限期价格。5、有一房地产预计第一年净收益为50万元，第二年净收益为100万元，第三年为150万元，假设从第四年到无限期年净收益稳定在180万元，若资本化率为12%，求该房地产的价格。6.有一房地产预计第一年净收益为50万元，第二年净收益为100万元，第三年为150万元，假设从第四年到50年净收益稳定在180万元，若资本化率为12%，求该房地产的价格。•7、有一房地产出租预计第一年到第五年净收益为50万元，租约期满后马上出售，出售价格为1200万元。若资本化率为12%，求该房地产的价格。•8、某房地产的总收益在第一年为1500万元，以后每年在这基础上递增10%。第一年的年总支出为800万元，以后每年在这基本上递增6%，资本化率为12%.求该房地产的收益价格？（61667.7万元）§5-2收益法的计算公式1、报酬资本化法最一般公式V=A1/(1+r1)+A2/[(1+r1)(1+r2)]+A3/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]+…+An/[(1+r1)(1+r2)…(1+rn)]对公式的几点说明(1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。(2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即r1＝r2＝r3＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为：V=A1/(1+r)+A2/(1+r)2+A3/(1+r)3+…+An/(1+r)n(3)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。(4)公式中A，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，r，n的时间单位不一致，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。2、净收益每年不变的公式（1）收益年限为有限年的公式V=A/r[1-1/(1+r)n]此公式的假设前提是（下同）：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为r；③收益年限为有限年n。（2）收益年限为无限年的公式V=A/r（3）净收益每年不变公式的作用•A：直接用于计算价格•某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。•[解]该宗房地产的收益价格计算如下：•V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)B.用于比较不同年限价格的高低要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。解:要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/㎡乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/㎡3、净收益在前若干年有变化的公式（1）收益年限为有限年。ttniitirrraraV11.11111＝（2）无限年的公式tiitirraraV111＝某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。•解：该宗房地产的收益价格计算如下V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]•＝300．86(万元)一、单选题1.某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为__%。A.10.6B.11.4C.11.2D.10.82.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值