搜索
习题一第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A．收益性B．用途C．市场性D．地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用:（）A．比较法B．收益还原法C．假设开发法D．成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（）A．已消失的房地产B．在建工程C．房地产的未来状况D．房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:（）A．商业、办公、工业、居住B．商业、居住、办公、工业C．商业、办公、居住、工业D．商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）A．用途B．开发程度C．是否产生收益D．经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A．50年B．无限期C．20年D．40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的A．不可移动性B．相互影响性C．数量有限性D．独一无二性8．房地产的价值注重：（）A．实物B．权益C．区位D．实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（）A．支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B．支付典价后只能获得房地产的使用权C．支付典价后房地产的使用者不付租金D．出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（）A．商业B．办公C．特殊用途D．综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A．土地单价B．基准地价C．楼面地价D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（）A．实际价格28．5万元，名义价格30万元B．实际价格29．28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28．578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为（）A．路线价B．比准价格C．积算价格D．收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（）A．市场调节价B．政府指导价C．政府定价D．政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。A．起价B．标价C．成交价D．均价7．下列价格阐述正确的是：（）A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值8．投资价值评估时所采用的折现率为：（）A．根据市场现状B．最低收益率C．最高收益率D．社会一般收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A．房地产供大于求B．房地产求大于供C.开发商对未来预期看好D．消费者对未来的预期看好10．成本租金不包括下列项目中:（）A．贷款利息B．折价费C．管理费D．保险费答案：第一章答案1B．2B．3A．4C．5A．6C．7D．8D．9C．10C第二章答案：1．C,2．D,3．D,4．B,5．B,6．B,7．B,8．B,9．C,10D第四章市场比较法1．市场比较法的理论依据是（）A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．均衡原理2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（）修正A．交易情况B．交易日期C．房地产状况D．实物状况3．市场比较法的适用条件是（）A．存在着发育完善的房地产市场B．在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C．存在着规范的房地产估价制度D．科学的房地产估价理论4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（）A．一个即可B．两个也行C．三个D．三个以上．十个以下5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（）A．估价对象的价格B．交易时点的价格C．正常价格D．与估价对象的房地产状况相同的价格6．经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（）A．估价对象的价格B．交易时点的价格C．正常价格D．与估价对象的房地产状况相同的价格7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（）A．估价对象的价格B．交易时点的价格C．正常价格D．与估价对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（）状况为基准（通常设定100）的A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．交易实例房地产D．类似房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（）状况为基准（通常设定（100）的。A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产10．某城市房地产交易中，买．卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）A．2660元/平方米B．2294元/平方米C．2425元/平方米D．2427元/平方米第五章.成本法1．成本法中的“开发利润”是指（）。A．开发商所期望获得的利润B．开发商最终获得的利润C．开发商所能获得的平均利润D．估价人员任意给定的利润2．投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（）。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值3．“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（）。A．直接成本利润率B．投资利润率C．成本利润率D．销售利润率4．利用成本法所得到的评估价格称为（）。A．比准价格B．积算价格C．收益价格D．实际上是成本5．重新购建价格是假设在（）重新取得或重新开发．重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理．必要的费用．税金和应得的利润之和。A．估价对象在建造时B．现在某一时刻C．将来某一时刻D．估价时点6．通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（）。A．前者较低B．前者较高C．两者相等D．两者不可比7．成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（）。A．自然寿命B．经济寿命C．实际经过年数D．有效经过年数8．直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（）的比率。A．原始价格B．市场价格C．评估价格D．重新购建价格9．某住宅，在取得土地使用权（70年）的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（）。A．70年B．62年C．60年D．68年10．某办公楼建造期3年，在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年），建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（）。A．35年B．45年C．48年D．50年11．某商业房地产，在取得土地使用权（40年）的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（）。A．40年B．60年C．63年D．37年12．某办公楼，在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年），建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（）。A．40年B．43年C．47年D．50年13．经租房产根据房屋结构可分为（）。A．3类6等B．4类6等C．4类7等D．5类7等14．房屋完损等级是根据房屋的结构．装修．设备三个组成部分的各个项目完好．损坏程度来划分的，可分为（）。A．3类B．4类C．5类D．6类15．根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（）。A．六．五成B．五．四成C．五成D．四成第五章收益法习题一．选择题1．从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。A．潜在毛收入B．有效毛收入C．净收益D．销售收入2．收益法适用于（）房地产的估价。A．学校B．商业C．公园D．政府办公楼3．有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（）。A．类似写字楼的客观收益B．该写字楼的实际收益C．市场比较法D．无法估算4．评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。A．越低B．越高C．不变D．符合客观实际5．资本化率=（）+投资风险等补偿。A．平均利润率B．经济增长率C．贷款利率D．安全利率6．剩余技术是依据（）价格。A．土地收益求取土地B．房地收益求取房地C．建筑物收益求取建筑物D．房地收益单独求取土地或建筑物7．某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。A．833，33B．830，45C．828，25D．827，648．某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（）%。A．10.6B．11.4C．11.2D．10.89．某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。A．417B．500C．460D．45010．采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（）宗以上的类似房地产案例。A．2B．3C．4D．511．有两宗房地产，M房地产使用年限40年，单价为96元/平方米；N房地产使用年限70年，单价为100元/平方米，资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为（）。A．M单价高于N单价B．M单价低于N单价C．M单价等于N单价D．无法确定二．计算题1．某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？2．某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前价值多少？3．已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年，还原利率为12%的价格为多少？4．某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年，该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？第七章假设开发法1．假设开发法的理论依据是（）A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．均衡原理2．假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（）A．开发完成时的房地产状况的价值B．在购买待开发房地产时的价值C．开发期间的某个时间的价值D．房地产全部租售出去时的价值3．假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（）A．待开发房地产的价值B．管理费用C．销售税费D．投资者购买待开发房地产应负担的税费4．假设开发法与成本法的区别是（）A．成本法中的土地价格为已知，假设开发法的土地价格为未知B．成本法中的土地价格为未知，假设开发法的土地价格为已知C．成本法需要求取的是开发完成后的房地产价格，假设开发法需要求取的是土地价格D．假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到E．成本法的估价时点一般为房地产开发完成后，假设开发法的估价时点一般为土地购买时5．假设开发法适用的估价对象包括（）A．待开发的生地B．在建工程C．可装修改造的旧房和可改变用途的旧房D．有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产E．刚开发完成的新房6．运用假设开发法进行房地产估价时，影响估价结果准确性的因素有（）A．是否正确使用合法原则和最高最佳使用原则B．是否正确预测了未来开发完成后的房地产价值C．是否正确预测了房地产开发过程中各项费用的投入D．是否正确考虑了待开发房地产已经投入的费用E．是否正确预测了待开发房地产的开发周期7．利用假设开发法估价时，在计算利息时必须把握（）A．应计息的项目B．计息期的长短C．计息的方式D．计息周期E．名义利率和有效利率8．假设开发法中，使用传统方法时下列项目需要计算利息（）A．待