住宅批量精装修转训

重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告住宅项目批量精装修报告设计部2016.12.15重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告第一部分：精装房发展趋势重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告一、政策性文件1、2001年，国家建设部就提倡推广精装修住宅并在上海试点，2002年建设部印发了《商品住宅装修一次到位实施细则》等指导性文件，2008年住建部发文要求各地制定出台相关政策，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。上海、江苏等地相继出台了“精装修”的建设、管理及技术标准等方面的文件。目前，全国的一些大中城市对住宅进行精装修已成为一种趋势，也是房地产开发企业对住宅进行第二次开发，省去了装修业主的劳心劳力，也适应当前人们快节奏的生活。2、2004年，重庆市建委推出《关于新建住宅全装修试点工作的意见》，并拟定了初步的精装修住宅推广时间表；2005年，市建委根据精装成品住宅市场发展趋势，适时启动了成品住宅工程建设地方标准的研究和编制工作；2008年7月重庆市建委批准《成品住宅装修工程技术规程》为我市推荐性工程建设标准，并自2008年10月1日起实施，该《规程》是我国首部系统成文的成品住宅装修工程的地方标准，为重庆市成品住宅的设计、施工、监理及验收提供了基本技术依据。重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告二、住宅精装修市场调研报告2.1、消费趋势：中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50％重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告二、住宅精装修市场调研报告2.2再次购房您还会选择精装修住宅吗？重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告2.3选择精装修房的原因重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告2.4不喜欢精装修房的主要原因重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告3.1为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。3.2为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。三、开发商对精装修产品的选择重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告四、房地产精装修住宅发展的过程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2016年计划经济福利房商品房与福利房过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期过渡期毛坯房精装成品住宅从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，接下来是“商品时代”与“产品时代”并重发展的时代。重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告2008年之前2008~2014年2014~2016年2016年~未来1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代1.0时代：省时省力的简装时代，2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.0时代：圈层化，互联网化，高科技化，入住便捷化，....化......中国精装修住宅的发展进程重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告…拎包入住的时代已经到来！！重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告第二部分：批量精装项目管理部分重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告一、精装项目八段式管理实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共八个阶段：即营销定位阶段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量招采阶段、批量施工阶段、批量交付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注的重点工作不同。产品定位阶段一体化设计阶段批量交付阶段示范样板阶段批量施工阶段售后服务阶段产品销售阶段批量招采阶段上半场下半场重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告二、精装流程中各部门系统关系风格定位、标准定位精装修设计营销精装修项目基本依据-辅助参与建筑户型优化、功能配套具体内容-深度参与成本拆分、材料标准成本具体内容-深度参与工程成品安装、界面施工具体内容-深度参与点位功能布局、点位衔接具体内容-深度参与材料样板、技术标准采购具体内容-深度参与交楼样板房土建精装移交工作基础数据支撑基础数据执行具体行为执行具体行为执行具体行为执行重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告三、某房地产公司精装修全过程关注点关注公司战略目标关注营销部工作关注设计研发部工作关注采购部招标采购计划关注工程部施工全过程控制一次交房率92%关注物业需求明年实现精装房50%比例搭建完善的分供方资源库关注销售价格关注控制预算关注配置标准123567关注整体出图计划关注方案图时间关注方案图扩出时间8910关注产品定位4关注材料选型及封样关注施工图完成时间1112关注成本测算关注品牌及材料选用关注采购计划131415关注招投标时间关注定标时间1617关注土建完成时间关注施工单位进场前准备工作关注技术交底262728关注施工工法交底关注通病防治办法2930关注与其它专业界面划分关注采购计划界面划分配合项目启动会完成精装内容222120关注资源收集及考察关注整体工期计划1918关注施工单位选择及确定关注合同需求2423关注成品保护防治措施关注隐蔽工程检查关注环保材料应用及控制313233施工图深化(接点及大样图)25关注整体各节点工期完成时间关注整体工期完成时间关注质量控制343536关注变更\签证控制(成本)37关注业主需求关注交房重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告四、批量精装管理“六精”“四化”六精营销：客户定位精“准”设计：设计管理精“细”成本：成本控制精“算”采购：部品选择精“挑”施工：施工品质精“雕”售后：客户服务精“心”四化设计精细化管理可视化施工工厂化现场整洁化重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告四、批量精装项目实操管控体系建立某公司工程管控体系1.项目工程管理目标2.组织机构设置3.全装修样板（分展示样板和交房样板）管理要求4.全装修房屋移交管理要求5.全装修工期管理要求6.全装修工序管理要求7.全装修材料管理要求8.全装修资料管理要求9.全装修成品保护管理要求10.全装修文明施工管理要求11.全装修室内环境污染防治要求12.质量控制重点13、二次图纸深化设计要求重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告第三部分：批量精装研发与设计重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告一、精装修产品定位1.1、精装修产品定位策略策略一：标准化、成本领先、稳定取胜代表企业：恒大集团、碧桂园策略二：标准化加创新，主打功能收纳代表企业：万科策略三：强化尊贵，主打奢侈牌代表企业：星河湾、华润、绿城策略四：主打科技绿色产品牌代表企业：当代、朗诗重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告1.2、精装产品配置策略（某楼盘）重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告不同的策略决定精装在项目中价值的高低，成本投入合适？投入/售价：8-12%立面景观与外部空间室内公共空间户型精装修设备与智能化技术材料档次商业及配套会所与活动场所服务工艺与质量及格线标准线标杆线价值点分析1.3、精装产品配置价值分析重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告二、精装修研发——产品分级体系分级体系的制作目的准确定位产品分级标准在项目配置上体现差别有效应用在各实际项目客户效率定义：通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分进行匹配，形成完整的装修标准分级体系。意义：在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生受益最大化，即客户满意度最大化。重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告某房企精装产品分级体系分级体系产品编号主流客户群对应人群价值基础平台第一批发布产品选配标准选配清单功能工艺标准配饰低端A6首置改善务实享受600元A6-1（深色）300元以内X1-电器选配包X2-洁具选配包X3-柜体选配包X4-饰面材选配包X5-装饰背景选配包区域集中标准区域集中标准区域集中标准区域集中标准中端A10首置改善务实享受1000元A10－1（深色）400元以内A10－2（松下深色）A15首改再改务实享受1500元A15－1（流金岁月）500元以内高端A20首改再改务实享受2000元600元以内A30TOP类人群3000元700元以内个性产品H度假风格1000元800元以内2000元TTH重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告三、批量精装修设计和展示管理3.1包含内容精装设计全过程管理精装户型优化设计管理精装功能设计精装设计图纸管理精装风格设计精装示范区展示管理精装产品设计原则重庆鹅岭山房地产开发有限公司CHONGQINGELINGPROPERTYDEVELOPMENTCO.LTD.住宅批量精装修报告建筑方案/设计精装方案精装方案机电点位图深化设计图/施工图初步设计建筑四个专业施工图建筑专业建筑专业建筑专业互动关注机电点位图关注隔墙及管井图各专业审图叠图选材节点作法新工艺作法互动1、关注设计中新