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研展中心5月份产品月报形态创新价值提升2009-06施佳敏周丽娜变形也是一种创新在如今的房地产之下，形态创新是一种较为常见的价值提升手段。以下几个案例中的物业形态正是这种形态创新组合和产品优化的产物，如何通过形态创新，从而实现价值提升，请看国内标杆企业的三个案例：金地·湾流域、龙湖·郦江、万科中粮本案壹。花园洋房在小高层中的植入借鉴案例：金地湾流域项目概况金地湾流域位于上海浦东三林板块。容积率1.5占地12.5万平方米，建面18万平方米，产品包括双拼别墅，7+1电梯洋房、14层大平层公寓、6层电梯洋房和14层小高层五种产品。本次分析的重点为7+1层电梯洋房，——将洋房形态植入小高层住宅的创新产品。规划布局别墅区7+1层洋房14层大平层6层洋房14层公寓规划将住宅产品按物业价值高低分南北地块排布，将高等物业集中在一起，形成独立区域，在规划上提升了产品的档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、14层大平层和双拼别墅布置在南地块。规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达南面的水景，同时共享别墅区的景观。通过和高等物业的规划组合，提升产品的品质。规划示意图别墅和8层洋房组合，共享水景楼层结构：地下室+一层+二层底层复式三层-六层大平层七层+八层顶层复式品质增值点：洋房形式植入小高层，带电梯底层、顶层TownHouse空间中间大平层B1+1+2F底THB1+1+2F底TH7+8F顶TH6F大平层5F大平层4F大平层3F大平层户型特点一层二层西套平面一层二层东套平面地下室+一层+二层底层复式182-192平方米三房复式空间，TownHouse的居住感受。赠送阳光地下室和南向私家花园，附加值高。底层入户空间可变，作为客卧。可作为客卧可作为客卧户型特点户型特点在户型设计上，一层住户采用独立的花园入户，而三层以上并没有实现真正的“一梯一户”，北向电梯同时服务东西两套住宅。在推广时，弱化了实际为“一梯两户”的结构，强调“平层公馆”的概念。若能形成“一梯一户“的结构，增强私密性，产品的品质感会更上一个档次。两户使用同一交通核三至七层大平层168-170平方米3+1房卧室全部南向，卫生间厨房集中布置在北向赠送南向露台主卧套房独立在户型最深处，私密性佳三层平面户型特点七层+八层顶层复式200平方米四房横向宽厅，客厅挑空卧室全部南向上层下层均赠送南向露台上层可作为豪华套房七层平面八层平面户型特点户型特点户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的“层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。产品在销售时的“名称”双拼别墅——城市浅滩别墅7+1电梯洋房——岸上公馆14层大平层公寓——域景公园6层电梯洋房——水岸电梯洋房14层小高层——空中花厅售楼处——静生活体验馆7+1电梯洋房——岸上公馆“水景”、“豪华”、“私密”对应说辞营销亮点大平层的样板房与其他楼盘售楼处不同，设置在五层。选择较高的楼层主要避免南向三层双拼别墅的遮挡，突出户型南向可观水景的优势，契合“岸上公馆”的推广名。虽然样板房的装修很普通，震撼力不够，但是室内布局考虑到南向水景，因此南向视线无一遮挡。营销亮点专属湾流域论坛——湾湾人业主论坛交房倒计时按物业类型将客群分开，同层次上促进邻里交流“7+1”洋房与双拼别墅独立布置在土地价值较高的地块，在规划上将产品拔高了档次。底层三复式、中间平层、顶层平层复式，168平方米+，面积和户型空间超越普通公寓。通过户型的设计将花园洋房的“户户庭院”空间植入小高层建筑。营销强调“南向无遮挡水景”，弱化“一梯两户”造成的私密性下降问题。论坛空间上与中低端普通公寓公寓分离，便于进行客户分类信息获取和研究。产品综述花园洋房元素植入小高层形态贰。联排别墅在多层住宅中的植入借鉴案例：龙湖郦江项目概况龙湖郦江位于重庆南区CBD中心，南区CBD背山看江，本项目是龙湖进入CBD区域打造的第一个高品质滨江项目。项目由滨江电梯花园洋房、高层townhouse、江景精装高层、全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成的复合式居住区。占地面积123333平方米，建筑面积330000平方米，其中花园洋房容积率为1.0。规划布局花园洋房位于项目的中心位置。西侧为3层高商业中心，虽然配套就在边上比较方便，但3层高的商业还是会遮挡花园洋房的大部分江景，因此只有在产品的本身创新来规避这一不足。这就产生了将联排别墅植入多层住宅的创新产品。户型特色品质增值点：底层顶层TownHouse电梯洋房、底层地下室通过户型内部细节布局，享受别墅空间。B1+1F+2F底TH6F+跃顶TH3F花园洋房B1+1F+2F底THB1+1F+2F底THB1+1F+2F底TH3F花园洋房6F+跃顶TH3F花园洋房3F花园洋房3F花园洋房4F花园洋房4F花园洋房5F花园洋房5F花园洋房户型特色一层二层中间套平面地下室+一层+二层底层TownHouse148-165平方米。底层，通过类似别墅的户型布局，赠送地下室和花园，提供联排别墅式的空间感受。户型特色三层四层五层140平方米赠送入户花园和南向露台户型布局舒适三层四层五层平面户型特色六层平面六层+跃层TownHouse198平方米。复式空间，上层下层均赠送大面积南北露台通过放大厨房、卫生间，客厅、起居室分离等布局增强室内空间的别墅感受跃层平面营销亮点主题化，情景化的样板房具有更加真实的感觉营销亮点重点布置顶层和地下室，营造出联排别墅的空间感觉。营销亮点展示区内的景亭、树阵、花坛、围挡都做的非常细致，体现了品质。将联排别墅与花园洋房布置在同一个单元内，从产品本身拔高品质，用内部庭院来弥补江景被遮挡的不足。底层三复式、中间平层洋房、顶层复式、三种不同的形态中再进行层层退台，将多层又升级为花园洋房的形态。样板房采用主题化与情景化的布置方式，体现了龙湖对于客户体验的独到之处。产品综述联排别墅元素植入多层住宅形态叁。叠加别墅在多层中的植入借鉴案例：万科中粮本岸项目概况万科中粮•本岸位于苏州金鸡湖湖东低密度住宅区。容积率0.8占地15万平方米，建面12万平方米，约174套联排别墅，72套叠加别墅。一期是万科原创别墅第四代创新作品，首创别墅社区组团地库、人车分流、两进三院、全朝南居住空间设计。二期为本次分析的重点，电梯多层复式产品——将叠加别墅植入多层住宅的创新产品。规划布局可以看出，虽然叠加别墅位于整个小区的东北面，不属于中心位置，但与其他的联排别墅的组团相比，景观上并没有相差很大，而且，楼栋之间的间距也比一般的多层住宅要宽，因此在环境上可以说与别墅浑然一体。叠加别墅户型特色在底层形成半个单元的入户大堂，在顶层形成一个平层户型，其余五户交错布置。虽然一层实际有两户，但每户的入户空间不在同一竖向平面上，保证了每户的私密性。大堂1F+2F叠加户型2F+3F叠加户型3F+4F叠加户型4F+5F叠加户型5F+6F叠加户型6F平层户型别墅产品最令人动心的是其有天有地，独门独院的私密舒适生活。而本岸二期的多层电梯复式大宅，通过万科独创的错层结构，独梯独户，邻里之间互补干扰，享受别墅般的私密空间。通过大面积的空中花园和露台，将自然美景引入室内，在高处依然能够享受私家花园的庭院生活。品质增值点：叠加别墅植入多层交错布局，每户独立入户底层豪华大堂户型特色开阔的空间尺度把约250-270平米的面积安排在仅仅2层的复式空间里，带来的是大开间、大面宽的空间享受。6.6米的客厅面宽（270平方米户型），餐厅挑空，豪华主卧空间，赠送入户花园，创造别墅式的空间布局。120平方米平层户型270平方米平层户型入户花园餐厅挑空便捷的活动方式一般的别墅多是3-4层结构（含地下室），这样的空间分割，固然让居住的功能性得到了极大的满足，然而被切割得繁复的空间，让人们疲于楼上楼下的奔波，特别给老人和小孩增加了诸多不便。本岸二期2层的复式大四房结构，既保证了空间的功能性；又以最简化的布局，让室内的行走路线更为简化。户型特色底层形成独立的大堂区域，提升单体品质大堂错落的户型布局加上双开门的电梯，每户独立入户，别墅的空间布局却不需要走太多楼梯，为三代同堂的家庭考虑周到。南向阳台降低楼板的设计可以在阳台内种植植物或者养鱼，与入户花园结合，将室外景观引入室内。将别墅的面积布置在仅仅2层的复式空间里，大尺度，更便捷。复式户型升级组合形成”双拼式“叠加别墅。交错布局、电梯双开门使户户都独立入户。底层设置独立的豪华大堂。南向阳台降低楼板可用于种植花草或养鱼，室内外景观二合为一。产品综述叠加别墅元素植入多层住宅形态谢谢THANKS