购物中心的评判原则

1购物中心的评判原则1选址和规模1.1购物中心的选址原则a最短时间原则购物中心应当位于人流集散最方便的区位。随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。b易达性原则购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况c聚集原则商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。d接近购买力原则购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。香港购物中心信奉的一个基本商圈二八原则——20分钟商圈之内的客源要做80％的生意。香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘商圈的期望值降低。香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。购物中心作为交通枢纽，而非上落站。占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。1.2购物中心的规模合理控制商业规模和运营风险，现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，为未来预留发展空间，采取分阶段开发的策略，购物中心分地块分期开发。香港购物中心的主流规模为5~10万平米，不建设面积超过20万平方米的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80％以上。5~10万平米——52%3~5万平米——20%小于3万平米——14%大于10万平米——14%美国购物中心的平均面积约为11100平方米，社区型购物中心占其购物中心总数的70%。日本购物中心的平均面积约为14800平方米。香港购物中心的平均面积约为50000平方米。2中国大陆购物中心的面积多为10~20万平米。深圳万象城2004开业，（一期）：18.8万。杭州万象城2010054开业：24.2万沈阳万象城2011054开业：20万成都万象城：24.4万深圳益田假日广场200808开业:13.58万（含酒店写字楼）深圳中心城200704开业：14万深圳金光华广场200411开业：12万广州正佳广场2005开业：30万1.3购物中心的层数和层面积购物中心的层数与项目的用地及总规模有关。一般购物中心营业部分的层数地上2~6层，地下1~2层。但在香港一些用地极为紧张的情况下楼层数就做的比较多，5－9层的很普遍，有的高达19层。商业层面积不宜过小，一般0.6~2万平米。单层面积过大，将不得不采用环型或网格型主流线形式，会带来顾客位置感迷失的问题。深圳万象城：地上5层，地下1层。平面长宽195米x121米=23600平米。深圳益田假日广场：地上3层，地下2层。平面长宽310米x44米,一层约1.4万。深圳中心城：地上1层，地下3层。平面长宽170米x121米=20570平米。沈阳万象城：地上6层，地下1层。杭州万象城：地上6层，地下2层。哈尔滨欢乐颂：地上5层，地下1层。平面长宽330米x(82~138)米，一层约2.4万，二层约2.1万。广州正佳广场：地上7层，地下2层。平面长宽195米x175米，一层约3万。香港国际广场：平面长宽90米x40米=3600平米。香港朗豪坊：地上13层，地下2层。平面长宽190米x40米=7600平米。香港MegaBox：地上19层，地下1层。平面长宽110米x100米=11000平米。2商业主流线主流线俗称“动线”，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。当购物中心确立了外部接口之后，内部主流线的设计就成了购物中心成功与否的关键。主流线设计的首要点就是避免顾客走重复的路，最好能一次性逛完商场内所有的店铺。2.1主流线的分类购物中心交通基本组织分为四种模式：即线形模式，网状模式，环形模式和放射模式。32.2主流线设计的要点可见性可见性在购物中心设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。可达性可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。位置感如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被光顾的机会。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的，在设计中，通常的做法是提高主流线系统的秩序感，从而提高顾客的位置感。2.3各种主流线的特点比较：线形主流线（包含直线形、弧形、L形、U形）a可见性、可达性、位置感都很好。b有利于聚集人气。c当用地进深过大时，店铺的进深太大，不一定适合使用。环形主流线a适用于楼层面积大、用地进深大的购物中心，可达性好。b可见性相对较差，人流分散，不利于聚集人气。c位置感差，需要在设计中加强空间的可识别性。网格主流线a适用于楼层面积大的大型购物中心，能布置大量的店铺。b可见性，可达性，位置感都不是很好。c人流过于分散，不利于聚集人气。最为理想的主流线为弧形：透过圆弧形动线，能让顾客视野的延伸性更强，可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。典型案例为深圳万象城。42.4主流线中直线与弧形店面的比较直线主流线视野分析弧形主流线视野分析对店铺的可见性由上图可知，顾客在弧形主流线购物过程中更多地面对着店铺，有利于增强对店铺的可见性。空间感觉直线主流线清晰明了，但笔直的主流线容易使顾客感觉单调而且距离过长而失去了“逛”的动力。当直线主流线过长时，必须注意空间的改变，如中庭的设计，局部空间导弧……而弧形主流线则可以给顾客带来更加有趣的购物体验。2.5竖向交通组织垂直交通工具包括电梯、单层扶梯、跨层扶梯、楼梯。2.5.1电梯a电梯可以使顾客快速到达购物中心高楼层，尤其是对于要前往停车场或者从停车场前往商场的顾客。b电梯分布应该在购物中心的中部及端部。c电梯出入口尽量与主流线、主力店出入口顺畅连接。d中庭观光梯尽量不要影响店铺的可见性。2.5.2自动扶梯A购物中心一般将自动扶梯布置在比较醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一组自动扶梯，以方便顾客乘坐，如中庭、出入口等位置。B自动扶梯的布置应该避免出现商业死角。C主流线端部的自动扶梯方向应该开往端部，尽量把人流引到端头。2.5.3跨层扶梯按照商业价值随楼层上升递减的规律，则楼层越高商业价值越低，但设置高层直达扶梯后，由于可从低楼层直达高楼层，如4楼直达8楼，这样4楼就和8楼具有了几乎相同的商业价值。深圳万象城一期（18.8万平米，地下2层，地上5层）垂直客梯：中庭内1组4部，主力百货内2部（-F2~F3）自动扶梯：共47部。5（-F2—8部，-F1—9部，F1—10部，F2—10部，F3—6部，F4—4部）杭州万象城（24.2万平米，地下3层，地上6层）垂直客梯：中庭内3组7部，主力百货内3部（-F1~F3）自动扶梯：共68部。（-F3—6部，-F2—6部，-F1—8部，F1—12部，F2—12部，F3—11部，F4—9部，F5—4部）3业态分布3.1业态是什么？业态是针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。3.2业态的分类购物中心的业态可分为零售、娱乐和餐饮三大类。商业：娱乐：餐饮=52:30:18这个比例被称为商业黄金分割定律。对不同的国家、地区、项目，其指导意义不尽相同，但在一个更加以人为本的体验经济时代，要在激烈的市场竞争中取得更大优势，对娱乐配套进行更大的投入是十分必要的。还有一种比例为：商业：娱乐：餐饮=55:25:20香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。深圳万象城业态组织店铺数量主力店5家(real时尚百货、Ole超市、嘉禾影院、冰纷万象滑冰场，顺电)，餐饮44家，其余213家业态面积比例主力店/次主力店40%，国际名牌3%，精品店22%，餐饮15%，娱乐20%深圳COCOPARK业态组织店铺数量：主力店2家(百老汇影城、吉之岛超市)，餐饮40家，其余128家。业态面积比例：零售47%，餐饮41%，服务7%，电影院5%。香港圆方业态组织6业态面积比例：主力店2家(Threesixty超市、Thegrand影院)占23%，其他77%。名牌购物26.11%，餐饮12.74%，娱乐21.02%，服装14.65%，美容25.48%。3.3购物中心中业态的五个考虑因素:内容:包含零售、娱乐和餐饮三大类。大小：一般来说，主力店面积2000平米，次主力店面积〉1000平米，精品店面积200平米。形状：精品店进深20m，长宽适合比例为2：1；百货等主力店尽可能方正。位置：主力店尽量布置在主流线端部，餐饮、娱乐业态适合布置在主流线端部及顶部。相互关系：a将餐饮场所设置于溜冰场上空或周围，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化b不让主力店占据一整层的面积，而是要让它多层分布；电影院分层进出，使进出场人流分开，带动两层人气。c餐饮设置一般采取集中和分区相结合的方法，多点多层，低层以轻餐饮为主，高层可布置大型餐饮。将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极。d平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营。e同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层。f顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。3.4主力店主力店是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户，面积占比比较大。在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。次主力店跟主力店的前提定位是一样的，也是在项目定位和功能组合之下，在客流带动、品牌引领、收入贡献上只是一个方面；而主力店是全方位的。大家会发现一个特点，我们把面积这个维度在次主力店中给去掉了。次主力店主要是凸现项目之下的品牌引领功能。通俗来说，如果作为主力店，我们更强调它综合功能下的作用。次主力店可能是单一维度下的品牌引领作用。比如星巴克，还有健身中心等等，这都是次主力店的考虑。尽管有些面积比较大，也是次主力店。主力店主要体现的是对整个购物中心客流吸引的核心作用；同时，对整体的定位和安全性起到支撑作用。在整个购物中心中的面积占比比较大，或者在其业态中数量旗舰店类型。主力店是购物中心吸引客流的主要来源，对聚集人气和组织人流有着重要作用。它把人流从一个主力店吸引到另一个主力店，在这个过程中引导着顾客经过其它店铺，从而提高购物中心整体的商业价值。主力店一般包括：百货商店、超市、电影院、冰场、儿童主题乐园、电玩城等。3.4.1电影院a规模根据《电影院建筑设计规范》：特大型：1801座以上，宜有11个厅以上，平均164座／厅；7大型：1201～1800座，宜有8～10个厅，平均150～180座；中型：701～1200座，宜有5～7个厅，平均140～171座；小型：700座以下，不宜少于4个厅，平均175座／厅。b位置根据《建筑设计防火规范》5.1.1A条放映厅、游戏厅,卡拉OK厅等娱乐场所，宜设置在一、二级耐火等级建筑内的首层、二层或三层的靠外墙部位，不应设置在袋形走道的两侧或尽端。当必须设置在建筑的其他楼层时，尚应符合下列规定：一、不应设置在地下二层及二层以下。当设置在地下一层时，地下一层地面与室外出入口地坪的高差不应大于10m；二、一个厅、室的建筑面积不应大于200m2但有些地区电影院设置在四层或四层以上，其放映厅可大于