企业开发成本核算、归集、分配实务应用及纳税风险管

房地产企业开发成本核算、归集、分配实务应用及纳税风险管控课程简介本课程从解决房地产企业成本核算具体实务应用角度出发，通过对开发企业成本核算、归集、分配各环节相关财税基础理论知识结合对应的涉税风险分析，培养管控房地产企业全程的成本架构能力和涉税核算效率及技能。运用具体案例讲解各类房地产企业成本核算实务问题，全面提升财务人员对房地产企业的成本管控和税收筹划技能。前言房地产企业在成本核算、归集和分配方面存在的常见问题：1、开发项目成本核算对象确定前缺少对开发项目经营计划的透彻了解，缺少统一规划，给后期成本项目的预算和决算带来难度。财务部门决算与工程部门的分项目决算不匹配，造成成本核算信息的通用性差。2、成本核算项目确定过程中缺少对企业所得税和土地增值税等相关税种的统盘考虑，加大了后续核算的工作量。如确定成本项目时没考虑土地增值税清算单位的确定问题，进入土地增值税清算阶段不得不按土地增值税的清算单位进行整个项目的重新计算。3、开发前期票据监管不规范，造成后续核算难度加大。特别是土地增值税清算阶段出现票据处理的严重危机。4、会计核算技能薄弱，缺少对房地产企业成本核算的预算和决算知识，不能有效管控不同成本项目的比例，加大了票据的涉税违法风险。目录•一、成本核算的总体要求及原则•二、成本核算的基本程序•三、成本核算对象的确定•四、成本核算对象的具体设置•五、成本核算科目的核算及票据处理•七、开发成本的归集和分配•八、开发企业成本归集和分配的税会解析•九、开发成本核算、归集、分配的实务案例讲解和涉税风险分析•十、所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理•十一、“营改增”对成本核算带来的影响及应对方法1、符合会计准则等会计政策;2、与税收政策相衔接，减少税会差异，有利于税收利益最优化原则;3、满足企业成本管理要求，便于为管理层提供有效数据、适应决策服务的需要。一、成本核算的总体要求及原则1、确定成本核算对象应根据成本核算对象确定原则和项目特点确定。•(一)费用•指企业一切开支及耗费各种日常活动发生的所有耗费，包括生产产品、提供劳务发生的各种耗费。分计入当期损益的期间费用和最终形成存货（开发成本和开发产品）的生产性消耗费用。•(二)开发企业成本对象•成本即对象化的费用。房地产企业核算对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。包括土地开发产品、房屋开发产品，及按一定标准划分的具体成本对象。•每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算的单项开发工程项目为成本核算对象。二、成本核算的基本程序•(三)不同税种成本核算对象的确定•情况1、土地增值税清算单位确定的相关税法要求。•国税发[2006]187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对分期开发项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属多个房地产项目共同成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例或其他合理方法，计算确定清算项目扣除金额。•辽地税函[2012]92号：确定土地增值税清算单位时，地税机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对分期开发项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。二、成本核算的基本程序二、成本核算的基本程序•情况2、企业所得税在成本对象确定方面的相关要求。•国税发[2009]31号第26条:成本对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。•总局公告2014年第35号（2014-6-16）自2014年7月16日起：•1、房地产企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报主管税务机关。房地产企业将已确定成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报主管税务机关。二、成本核算的基本程序•总局公告2014年第35号2014-6-16：•2、房地产企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。•3、主管税务机关应对房地产企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《税收征收管理法》相关规定处理。二、成本核算的基本程序2、设置成本核算科目，归集开发成本。建立成本合同台账，核算和归集开发成本。3、确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间分配方法和标准。4、在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定方法和标准在各成本核算对象之间分配。5、计算各成本核算对象的开发总成本，编制项目开发成本计算表。6、结转完工开发产品成本。正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。二、成本核算的基本程序7、结转已销开发产品成本。正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担成本，按与结算销售收入配比原则正确结转完工开发产品的销售成本。8、编织成本报表。根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。•注意：对房地产企业成本核算，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。二、成本核算的基本程序三、成本核算对象的确定•为满足核算企业经营成果需要，须按一定原则和方法确定成本核算对象，归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品收入和成本，准确核算项目开发经营成果。•1、什么是成本核算对象？•指房地产企业开发经营中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。•成本核算对象不同于最终开发产品，它是具有不同使用功能的开发成本归集单元，可理解为归集最终开发产品成本的手段和中间步骤。归集不同最终开发产品成本才是成本核算的目的。三、成本核算对象的确定•2、成本核算对象确定前提。•（1）确定前要透彻了解开发项目经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面规定，清楚所有开发产品处理方式或处理方式可能发生变化，提高划分合理性。•（2）确定时财务部门和预算或成本部门应充分沟通，规范成本核算对象使用名称，保持部门之间成本核算对象划分一致，提高成本信息通用性。•（3）在项目策划、实施和决算阶段，保持划分一致，保持项目预算和决算成本核算数据口径一致。•（4）成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配需要。•（5）成本核算对象划分应满足成本计算的需要，便于成本费用归集，适应成本监控要求。三、成本核算对象的确定•3、成本核算对象的确定原则。•（1）可否销售：开发产品能对外经营销售的，应作独立成本核算对象核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能对外经营销售的成本核算对象。•（2）分类归集：对不同开发地点、竣工时间跨年或产品结构类型存在明显差异的群体开发项目，应分别作成本核算对象核算。•（3）功能区分：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可作独立成本核算对象核算。•（4）定价差异：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可分别作成本核算对象核算。•（5）成本差异：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可分别作成本核算对象核算。•（6）权益区分：开发项目属受托代建或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象核算。三、成本核算对象的确定•4、成本核算对象确定具体方法。•情况1、一期开发完毕项目。•按差异性原则和不同属性（可否销售）原则分别划分确定。•（一）按开发产品差异性原则划分确定。•1.住宅：多层、小高层、高层、别墅（独体、联排）；•2.商业地产：独立商业、写字间、酒店、公寓，车库（有产权）等；•（二）如有不同属性（可否销售）分别按销售和持有划分确定。•情况2、成片分期（区）开发项目。•以各期(区)为成本核算对象。在按期(区)划分基础上：•（1）如同一期内有不同属性（可否销售）、物业类型，还应按可否销售及物业类型划分。•（2）如同一项目有裙楼、公寓、住宅、写字楼等不同功能的；或同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按功能或结构划分成本核算对象。三、成本核算对象的确定•3、成本核算对象确定具体方法。•情况3、配套设施。•（一）对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发成本，一般应单独作成本核算对象。•（二）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按属性（是否出售）确定成本对象。•1.属营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应单独作成本核算对象。除企业自用按建造固定资产处理外，其他一律按建造开发产品处理。•2.属非营利性且产权属全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费有关规定处理。三、成本核算对象的确定•3、成本核算对象确定具体方法。•情况4、车库•（一）计容积率的地上车库，可办理产权对外销售的，单独作成本核算对象。•（二）地下、半地下车库（车位）可办理产权对外销售的，单独作成本核算对象。•（三）利用人防设施的车库（车位），不单独作成本对象，其建造费用按公共配套设施费有关规定处理。•注意事项：成本对象在开工前根据规划等确定，已确定不得随意变更。情况1：一期开发完毕的项目，成本核算对象两层设置。第一层：项目内共同成本设置土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费基础设施费开发成本—××项目（一期）共同成本建筑安装工程费配套设施费开发间接费四、成本核算对象的具体设置情况1：一期开发完毕的项目，成本核算对象两层设置。第二层：具体成本对象设置土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费基础设施费开发成本—××项目—具体成本对象（住宅等）建筑安装工程费配套设施费开发间接费四、成本核算对象的具体设置情况2：成片分期（区）开发的项目，成本核算对象三层设置。第一层：分期（区）项目内共同成本设置土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费基础设施费开发成本—××项目共同成本建筑安装工程费配套设施费开发间接费四、成本核算对象的具体设置情况2：成片分期（区）开发的项目，成本核算对象三层设置。第二层：项目内共同成本设置土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费基础设施费开发成本—××项目（一期）共同成本建筑安装工程费配套设施费开发间接费四、成本核算对象的具体设置情况2：成片分期（区）开发的项目，成本核算对象三层设置。第三层：具体成本对象设置土地征用及拆迁补偿费（土地成本）前期工程费基础设施费开发成本—××项目（一期）—具体成本对象（住宅等）建筑安装工程费配套设施费开发间接费四、成本核算对象的具体设置开发成本的核算一、土地成本（土地征用及补偿费）•指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。具体包括：•（一）土地出让金：按《国有土地使用权出让合同》缴的土地使用权转让成交价，包括土地使用权出让地价、纯土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、耕地占用税、及其他为取得土地使用权发生支出。•国税发[2007]129号：耕地占