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万科2013年年报解读2014年5月8日每天读40万字，读一年才能把所有上市公司的年报读完·2·基本情况·3·1上市公司信息披露体系2年报业绩提前分析3年报业绩常规分析4万科年报解读季报配股说明书年报临时报告中报股份变动公告信息披露·4·上市公司信息披露体系·5·第一季度季度报告的披露时间不得早于上一年度年度报告的披露时间上市公司信息披露体系每个会计年度第3个月，第9个月结束后的一个月内编制完成并披露季报每个会计年度的上半年结束之日起2个月内每个会计年度结束之日起4个月内年报中报·6·信息查询途径：上交所：深交所：巨潮咨询网：上市公司信息披露体系·7·上市公司年报披露：有如美女的“比基尼”披露的都是最美的，没有披露的都是最神秘的！基本情况·8·1上市公司信息披露体系2年报业绩提前分析3年报业绩常规分析4万科年报解读·9·一、三季报：1.如果上市公司预测全年累计净利润可能为亏损，或者与上一年同比会发生大幅度变动，应当在其第三季度报告中，予以披露并说明原因；2.中小板上市公司必须在每年第三季度报告中，对全年业绩作出预测二、业绩预告：上市公司若符合下列两项条件之一，必须对全年业绩进行预告（每年11月1日——来年1月31日之间）1.预计全年业绩将出现亏损、实现扭亏为盈或者与上年相比业绩出现大幅变动（上升或下降50%以上）2.在会计年度结束后1个月内，经上市公司财务核算或初步审计确认，公司全年经营业绩将出现亏损、实现扭亏为盈、与上年同期相比业绩出现大幅变动（上升或下降50%以上）如果1月31日之前还没有公布业绩预告，那么该公司的全年业绩很可能同比增幅不会超过50%春江水暖鸭先知——三季报，业绩预告，业绩快报基本情况·10·1上市公司信息披露体系2年报业绩提前分析3年报业绩常规分析4万科年报解读·11·1.主要财务数据及指标（重点）非经常性损益：指公司发生的与生产经营无直接关系,以及虽与生产经营相关,但由于其性质、金额或发生频率,影响了真实、公允地评价公司当期经营成果和获利能力的各项收入和支出。一般指源自于处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他长期资产产生的损益等中国证监会认定的符合定义规定的其他非经常性损益项目。·12·非经常损益——给上市公司卸妆近几年,一些经营业绩已出现大幅下滑的上市公司,由于非经常性损益的存在,暂时掩盖了业绩下滑的事实,但与此同时它也给相当一批上市公司带来了沉重的包袱,隐含着相当大的不确定性和风险性,公司存在的问题迟早会暴露出来。非经常损益操纵利润的法宝，例如：货款失而复得财政补贴变卖土地，固定资产等家当排除非经常性损益后更有利于分析公司运行状况的持续性分析，作为化妆品粉饰业绩，我们要洗尽铅华，看到本来面目。1.主要财务数据及指标（重点）·13·1.主要财务数据及指标（重点）毛利率——企业核心竞争力的体现毛利率=（营业收入-营业支出）÷营业收入毛利率分析注意事项：要与同行做比较要看分产品明细表销售费用、管理费用、财务费用是否异常净资产收益率ROEROE=净利润÷净资产=销售利润率×资产周转率×权益乘数（财务杠杆）销售利润率=利润总额/销售收入（盈利能力）资产周转率=销售收入/总资产（营运能力）权益乘数=总资产/净资产（偿债能力）·14·1.主要财务数据及指标（重点）净资产收益率，衡量上市公司盈利能力的重要指标。该指标越高，说明投资带来的收益越高；净资产收益率越低，说明企业所有者权益的获利能力越弱。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。净资产收益率盈利能力·15·2.董事、监事和高级管理人员董事、监事和高级管理人员介绍·16·3.公司治理结构1.天灾人祸，如果对于上市公司而言，人祸就是公司的治理结构，包括财务制度等一系列制度，同时还有各职能部门权利的互相制约和监督，如果董事长与总经理单挑，那么就存在“自由自在”的运作风险，因此，除了公司产品，业绩，市场，行业的分析外，公司治理结构的忧虑也是企业发展的保障；2.治理优秀的上市公司长期投资回报丰厚，远高于市场平均水平。投资者应选择优秀治理公司进行长期投资，充分分享中国经济和资本市场发展成果。·17·了解公司的进一步发展方向和最新动态，董事会报告是投资者较可能获取的信息，有必要进行详细阅读4.董事会报告（重点）·18·吃人口软，拿人手短，没有什么过多的参考价值5.监事会报告·19·6.重要事项重要事项一般包括：重大诉讼、仲裁事项，重大收购及出售资产事项，重大关联交易事项，重大合同及履行事项，投资者互动；聘任、解聘会计师事务所情况；报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员是否受监管部门处罚等情况。·20·审计报告：是会计师事务所对报告真实性的陈述，会计报表是年报重中之重，所有财务数据和说明都在于此，会计报表附注是针对四张财务报表的明细，延伸、解释以及重要会计政策、会计估价的说明，在四张表的问题，基本可以在附注找到答案。7.财务报告（重点）财务报告会计报表会计报表附注合并会计报表附注母公司会计报表附注审计报告·21·7.财务报告（重点）会计报表合并资产负债表母公司资产负债表合并利润表母公司利润表合并现金流量表母公司现金流量表合并所有者权益变动表母公司所有者权益变动表7.会计报表上市公司的全景照片主要告诉我们上市公司的钱从哪里来，都用到什么地方去了上市公司过去一年活动的“短片”显示上市公司过去一年都干了些什么，干的怎么样对上市公司的“终极考验”以认钱不认人的高度客观性展示过去一年之中，上市公司现金的各种变化上市公司向股东上交的一份“简明成果报告”，告诉我们，股东投资在上市公司的钱是否增值，怎样增值以及增值了多少·22··23·7.会计报表资产负债表利润表现金流量表权益变动表·24·现金流量表——终极考验，只认钱不认人7.会计报表之现金流量表现金流量表——经营活动产生的现金流量净额是重中之重，起最大的作用是预警。利空提示：经营活动产生的现金流量净额净利润可能原因：公司销售回款速度下降，卖出货后未收回钱；存货出现积压，采购来的原材料尚未形成产品或产品尚未销售检测方法：查询上市公司资产负债表中的应收帐款与存货，看其是否明显增加，如果是，则上面的风险属实。利好提示：经营活动产生的现金流量净额净利润可能原因：预收账款大幅增加，上市公司今后的净利润会大幅提高应付账款大幅增加，导致前者增长故意压低净利润，导致前者超过净利润7.会计报表之现金流量表财务报告是一种真实的谎言，这种谎言与生俱来，是财务的原罪。因为所有的财务报告都是建立在一系列假设和估计基础上的。没有这些假设的前提，财务报告就无法存在。有人说，这世界上的谎言分为三类：第一类是一般的谎言；第二类是专业的谎言；第三类是统计后的数据。财务报告提供的就是些统计后的数据。这些数据不是现实的，而是像哲学家所说的洞中的影子，它们最多只是对现实的反映。这种反映现实的准确程度取决于数据背后的假设以及数据制造者的人为判断。——《财务报表是个真实的谎言》钟文庆基本情况·27·1上市公司信息披露体系2年报业绩提前分析3年报业绩常规分析4万科年报解读1984年成立，30年历史中国最早上市交易的公司之一（代码000002）中国房地产界第一个由国家认定的“中国驰名商标”“最佳公司治理奖”——英国《IR》杂志“中国最具价值上市公司”——CCTV“最具发展潜力上市公司”——中国证券报“中国最受尊敬企业”——经济观察报“中国最佳企业公民”——21世纪经济报道公司简介——万科品牌董事会主席王石：“生命在高处”1951年1月23日生，籍贯安徽，出生于广西；1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路。1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经理。1999年起不再兼任公司总经理。2011年春节前夕，王石宣布赴美国哈佛大学游学。现任万科董事会主席。创始人：王石公司简介——万科人物集团总裁郁亮：“王石交班是对我一贯耐心的补偿”江苏苏州人1988年毕业于北京大学国际经济学系，供职于深圳外贸集团1997年获北京大学经济学硕士学位1990年加入万科，进入万科源自一份连锁商业的建议书1993年任万科财务顾问有限公司总经理1994年起任万科董事1996年任集团副总经理1999年集团常务副总经理兼财务负责人2001年起任集团总经理，第三任总裁•中国第一代董秘•中国地产第一职业经理人公司简介——万科人物·31·万科年报目录目录：共11部分2013年年报致股东会计数据和财务指标2013年管理回顾及2014年发展展望人力资源内部控制建议关注的事项理解新的规则寻找新的伙伴运用新的工具将原有的业务做得更好不变企业存在的理由：是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。性价比：在任何时候都是竞争力的核心。专业化：是万科成立以来一直追求的方向。变化互联网时代互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰互联网提供更高效的工具：更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化中国的城市化、现代化2013年年报致股东——变与不变2013年年报致股东会计数据和财务指标2013年管理回顾及2014年发展展望人力资源内部控制建议关注的事项财务指标2013年本年比上年增长2012年本年比上年增长财务指标解释销售面积1489.9万㎡15%1295.6万㎡21%房屋销售中在房屋未建成前“预测”（也就是图纸上预测）的面积销售金额1709.4亿元21%1412.3亿元16%销售面积对应的金额营业收入1354.2亿元31.33%1031.2亿元44%指会计周期内，企业在日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入。净利润151.2亿元20.46%125.5亿元30%税后利润结算面积1231万㎡36.9%899.3万㎡60%房子竣工以后，测绘部门做的实地测量面积，也可称实测面积结算收入1327.9亿元30.7%1015.8亿元44%结算面积对应的金额结算均价10787元/㎡-4.5%11295元/㎡-10%结算均价=结算收入/结算面积结算毛利率22.31%↓3.53个百分点25.84%↓2.95个百分点结算净利率12.01%↓1.07个百分点13.08%↓1.93个百分点下降原因：1.行业整体趋势；2.结算中装修房比例的上升；3.2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。分析：1.装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；2.总体来看，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响；3.公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点（19.66%，与2012年持平）。会计数据和财务指标财务指标2013年本年比上年增长2012年本年比上年增长财务指标解释已销售未结算面积1437.4万㎡6.1%1354.9万㎡25%已销售未结算对应合同金额1623.3亿元13%1436.5亿元18%年底持有建筑面积4496万㎡13.9%3947万㎡11.3%万科标准：满足未来两到三年的开发需要资产总额4792亿元26.51%3788亿元28%指企业拥有或控制的全部资产负债总额3737.7亿元25.99%2966.6亿元30%指过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。资产负债率78%↓0.32个百分点78.32%↑1.22个百分点资产负债率=负债总额/资产总额其他负债占资产比例45.54%↑1.84个百分点43.70%↑4.1个百分点比例=（负债总额-预收账款）/资产总额净负债率30.7%↑7.2个百分点23.50%↓0.3个百分点有息负债减去货币资金后对所