万科集团2017年住宅评估方案(20170328)

1万科集团2017年住宅项目季度评估方案一、适用范围...................................................................................................................................................2二、评估体系...................................................................................................................................................21.评估体系架构...........................................................................................................................................22.实测实量体系及评估办法：....................................................................................................................23.质量风险体系及评估办法：....................................................................................................................54.住宅隐蔽验收体系及评估办法..............................................................................................................15三、评估组织方式.........................................................................................................................................18四、综合成绩计算方法.................................................................................................................................192一、适用范围适用于万科集团所有在建住宅项目。二、评估体系1.评估体系架构2.实测实量体系及评估办法：（1）测区抽选原则A、实测测区抽选：每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取（别墅按照户计算）。每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每季度可以重复抽取。B、对于实测的抽检套数，同一标段应按别墅及高层户数比例进行分配。对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。C、对于主体阶段项目实测，高层必须具备50及以上套数时才进行实测，别墅需10套及以上。其中高层每户必须全部拆模完成，完全具备实测条件，多层别墅需2层及以上拆模完成。（2）检查内容季度评估实测实量（40%）质量风险（40%）隐蔽验收（20%）3（3）检查标准A、实测范围：室内所有房间（不含公共部位）涉及到的实测指标，实测点在室内随机进行选取。B、实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。实测实量评估方案检查项目检查内容评判标准检查点应得分选点规则主体工程墙面平整度[0，8]mm126一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，其中阳台部位随机选取1个点，每1个不合格点扣0.5分。垂直度[0，8]mm126一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，其中阳台部位随机选取1个点，每1个不合格点扣0.5分。顶板水平度（不爆板）[0,10]mm156一套房内按功能划分随机实测3个功能间（厨卫间除外），每个功能间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，每1个不合格点扣0.5分。楼板厚度[-5,10]mm210一套房内按功能划分随机实测两个功能间（厨卫间除外），按随机选取实测部位。正偏差不合格点每个扣2分，负偏差不合格点每个扣5分。（高精度地面不计正偏差）砌筑工程墙面平整度[0，8]mm126一套房内按随机部位实测12个点。每1个不合格点扣0.5分。墙面垂直度[0，5]mm126一套房内按随机部位实测12个点。每1个不合格点扣0.5分。外门窗洞口尺寸[-5，10]mm88一套房内随机抽选4个门窗洞口（含结构洞口）进行实测，高宽共计8个测点，分别与设计值对比。每1个不合格点扣1分实测实量混凝土工程砌筑工程抹灰工程装饰工程4抹灰工程墙面平整度[0,4]mm126一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。垂直度[0,4]mm126一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。地面平整度木地板[0,3]mm63一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点，每1个不合格点扣0.5分。毛坯[0,4]mm63开间进深[0,10]mm63一套房内随机实测3个功能间（含厨卫间），分别测量其开间及进深，比较其极差。每1个不合格点扣0.5分。顶板水平度(不爆板）[0，10]mm156一套房内按功能划分随机实测三个功能间（厨卫间除外），每个功能间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，作为该实测指标合格率的5个计算点。每1个不合格点扣0.5分。方正度[0，10]mm33一套房内功能间、厨卫间、阳台各抽取一个进行实测，以短边墙为基准进行校核，沿长边墙方向选取3个测点，比较实测值之间的极差。每1个不合格点扣1分。阴阳角[0,4]mm84一套房（含厨卫间）内，按随机部位实测8个点，每1个不合格点扣0.5分。装饰工程墙面平整度[0,3]mm126一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。垂直度[0,3]mm126一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。阴阳角[0，3]mm84一套房（含厨卫间）内，按随机部位实测8个点，每1个不合格点扣0.5分。空鼓10*10cm（以长边为准）88一套房内户内随机选取8面墙，用空鼓锤检查，每一面墙出现空鼓扣1分。裂缝没有开裂88一套房目测裂缝条数，每一面墙出现裂缝扣1分。瓷砖平整度[0,3]mm（瓷砖、石材）42一套房厨卫间，按随机部位实测4个点，每1个不合格点扣0.5分。瓷砖拼缝高低差[0，0.5]mm63一套房内厨房、卫生间、阳台或露台的墙、地面都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。每1个不合格点扣0.5分。墙地砖空鼓墙砖无空鼓、地砖角边大于单块砖面66一套房内随机实测4个墙面和2个地面，用空鼓锤检查，每个测区出现空鼓扣1分。客厅地砖按算2个地面计算。5积的5%（中间无空鼓（4）实测其它要求：A、主体阶段结构墙面禁止打磨、修补，按[0，8]的标准进行实测，如有打磨、修补，按规避测区处理，每处扣2个点。对于正常穿插施工的结构墙面允许打磨和修补，但打磨、修补后按[0,4]mm的标准进行实测。B、如果项目后期房间有吊顶，顶板水平度可以避开实测，但项目必须提供图纸（蓝图或设计院盖章的白图）证明。C、现场实测过程中，所有实测指标必须在现场第一时间确认。D、若受检楼层的下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。3.质量风险体系及评估办法：（1）评分模式A、质量风险评估体系共分为五大板块、十大类，按标段进行评分。（2）评估思路A、根据现场质量风险出现问题的实际情况对现场质量风险进行评分。B、标段风险评价得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。C、项目风险评价得分率=各标段质量风险得分率的平均分。（3）框架体系6质量风险评估方案检查大项检查项检查子项扣分标准测区选取原则子分项应得总分扣分因素列举结构安全结构安全结构裂缝砼结构产生裂缝、渗漏现象。标准层楼层进行淋水试验。GB50010-2010现场抽选2栋楼及楼栋对应的地下室周边，地下室为一个测区，计2个计算点；1栋楼屋面抽选4个测区，每1个功能房间顶板（包含厨卫）作为1个测区，计4个计算点；如合格记100%，不合格记0%；1栋楼标准层4块楼板进行淋水，每1块板作为1个测区，计4个计算点，如合格记100%，如不合格记0%。合格率根据测量点数合格率计算。4结构开孔主体结构上后开洞、后开槽破坏受力钢筋。混凝土结构构造手册第四版现场随机抽选2栋楼的2层作为2个测区，每个测区实测5个点，如合格记100%，不合格记0%，合格率根据测量点数合格率计算。2结构后加板1.基层未凿毛或未清理；2.后植筋钻孔深度不符合要求（＜10d）；3.植筋胶品牌与合同约定不符；4.钢筋焊接长度不符合要求（单面焊长度＜10d，双面焊长度＜5d）；5.钢筋搭接长度不符合要求（＜33d）；6.钢筋规格是否满足要求。现场随机抽选2栋楼的2层作为2个测区，每个测区实测5块板，如合格记100%，不合格记0%，合格率根据测量点数合格率计算。2钢结构1.钢结构图纸不齐全；2.焊缝长度、焊缝高度不满足要求；现场随机抽选10个构件，如合格记100%，不合格记0%，合格2质量风险结构安全结构安全材料质量通病防治防渗漏防空鼓/开裂隔墙工程预制内墙板轻钢龙骨隔墙安装工程采暖工程湿发地暖干法地暖电缆电暖73.钢结构主要部件规格型号不满足设计要求。率根据测量点数合格率计算。幕墙1.主体结构与幕墙连接的各种预埋件，其数量、规格、位置和防腐处理必须符合设计要求；2.幕墙的金属框架与主体结构预埋件的连接、立柱与横梁的连接及幕墙面板的安装必须符合设计要求，安装必须牢固；3.立柱和横梁等主要受力构件，其截面受力部位的壁厚应符合规范及设计要求。JGJT-139-2001现场随机抽选10个构件，如合格记100%，不合格记0%，合格率根据测量点数合格率计算。2材料钢筋钢筋品牌与合同相符，直径满足规范要求.11G101图集现场随机抽选10根钢筋，覆盖所有品牌、种类、规格，如合格记100%，不合格记0%，合格率根据测量点数合格率计算。2石材石材品牌、厚度满足合同及规范要求。JGJ133-2001现场随机抽选10块石材，如合格记100%，不合格记0%，合格率根据测量点数合格率计算。2玻璃1.玻璃品牌必须符合合同约定品牌并满足设计要求，安全玻璃必须具有明显3C认证标识。应使用安全玻璃的部位：（1）7层及以上外开窗；（2）底边距离最终装修面小于500mm的窗；（3）门扇玻璃；（4）单块面积大于1.5平米的玻璃；（5）幕墙玻璃。2.幕墙玻璃的单片厚度不应小于6mm，夹层玻璃的单片厚度不宜小于5mm。夹层玻璃和中空玻璃的单片玻璃厚度相差不宜大于3mm。3.钢化玻璃表面不得有损伤；高层建筑、人员流动密度大的建筑使用的钢化玻璃宜经过二次均质处理。JGJT-139-2001现场随机抽选2栋楼作为2个测区，每个测区选取5个测点，计5个计算点，共计10个测点，如合格记100%，不合格记0%，合格率根据测量点数计算。2结构胶结构胶品牌必须符合合同约定品牌并满足设计要求，同时，加固工程中，严禁使用下列结构胶粘剂产品：1.过期或出厂日期不明；现场随机抽选10支结构胶，如合格记100%，不合格记0%，合格率根据测量点数合格率计算。282.包装破损、批号涂毁或中文标志、产品使用说明书为复印件；3.掺有挥发性溶剂或非反应性稀释剂；4.固化剂主成份不明或固化剂主成份为乙二胺；5.游离甲醛含量超标；6.以“植筋-粘钢两用胶”命名。注：过期胶粘剂不得以厂家出具的“质量保证书”为依据而擅