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房地产项目成本控制滨海市政置业公司运营部2008年4月目录•序言•房地产项目加强成本控制的必要性•房地产项目成本控制的宗旨•房地产开发成本控制的现状和难点•从立项到工程决算各环节的成本控制等•归纳•结束语序言•随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须加强销售外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产企业加强成本控制的必要性•1、房地产开发的经营特点：房地产开发与别的行业不一样的地方是：不是所有的成本都发生了才能进行销售并制定售价，而是预估成本并控制住成本，在大部分成本还未确定的情况下就要销售，因此将成本控制住，才能确保利润的实现；房地产企业加强成本控制的必要性•2、市场的利润空间已经越来越小，消费者越来越理性，成本一旦失控，则可能达不到原定的利润要求；房地产企业加强成本控制的必要性•3、拿地主要通过公开拍卖取得，只有出价最高才能拿到土地，因此土地成本已成为一种劣势；房地产企业加强成本控制的必要性•4、成本控制水平是企业管理的内功；•5、是企业实现利润最大化的保证；房地产企业加强成本控制的必要性•6、企业所有的经营管理活动所面临的压力实际上都包含成本的压力，成本管理水平会成为企业的竞争力之一。房地产项目成本控制的宗旨•在适销和保质的前提下，力求经济合理性最大，即最大限度地降低产品进入市场的成本（成本最小化），获取最大利润（利润最大化），同时使用户的价值最大化和用户成本最小化，从而使得企业获得市场美誉度，获得可持续发展。房地产开发成本控制的现状和难点•1、成本管理的过程缺乏科学性和全面性。房地产开发成本控制的现状和难点•2、不确定性成本管理或风险成本管理是成本管理中的弱项。房地产开发成本控制的现状和难点•3、内部控制薄弱，偏重事后控制。房地产开发成本控制的现状和难点•4、由于建筑市场材料和设备价格的波动，以及银行利率调整等，增加了不确定性成本管理的难度。房地产开发成本控制的现状和难点•5、由于市场竞争激烈，资金回收压力大，需要加快项目进度。但是往往是：设计未完善就招标、施工阶段边设计边施工。施工图设计未能在招标、施工之前完成，造成在项目前期无法对目标成本进行准确测算；同时由于设计不完善，造成设计变更多，返工多，直接增加施工成本。房地产开发成本控制的现状和难点•6、由于各种原因，监控不力等，造成工期拖延，将间接增加资金成本、管理成本、减少经营效益等。房地产开发成本控制的现状和难点•7、成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测，企业制定的资金使用计划具有一定的不确定性，可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加，直接影响资金使用率，增加企业的资金成本。房地产开发成本控制的现状和难点•8、单纯从省钱的角度出发，影响品质，客户投拆多。房地产开发成本控制的现状和难点•9、在项目实施过程中，对成本的跟踪控制力度不够，预控效果差，直接丧失许多节省投资的机会。立项或投资决策环节的成本控制•由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。•主要控制：征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等。规划设计环节的成本控制•该阶段所占权重最大；•具有“一锤定音”的地位和作用，是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本；•基本原则：周密规划，科学讨论，严格审批。规划设计环节的成本控制•主要包括规划方案、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计（小区建筑物功能、市政配套方案、环境方案、智能化）、设计变更、材料设备，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂；招投标环节的成本控制•这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。•投标单位实力：1）资质；（2）管理水平；（3）技术力量；（4）历史记录；（5）资金实力；（6）合作经历•招投标书内容施工环节成本控制•应注意两大方面：一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付；•由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的；•这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。材料及设备采购环节成本控制•核心要素是计划和信息；•通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。销售环节成本控制•一般是按比例控制；•一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制：1）销售费用的支出和销售部的利益挂钩，能够很大程度上激发销售团队自身的费用控制意识，在源头上得以控制；2）严格按照销售回款的比例制定详细的销售费用预算，成本和财务在合同审核及付款审核过程中杜绝计划外的费用发生；销售环节成本控制•由于销售涉及的项目比较多，价格随市场变化灵活度较大，所以总经理需要加强负责这部分的控制职能；•此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。工程预决算环节成本控制•难点在于有关监控信息的及时和准确性；•这些信息可以来自合作方、第三方和自己的调研；•不论哪种方式都应该注意严格按程序走（尤其是索赔事项：工期、质量、配合管理、停工、窝工），防止出现不规范或不负责的实际操作。期间费用的成本控制•期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成；•由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制；期间费用的成本控制•财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。管理费用控制：1）制定各部门年度费用预算，严格与各部门每月的薪酬考核挂钩；2）强调全员的节约意识，大到办公场所的租赁费用，小到每天纸张的用量，从每个员工做起，人治辅以法治最大程度的降低费用。物业管理成本控制•需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面；•控制原则：以明文的法律合同形式界定与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本；•未销售的商品房；物业管理费亏损；环境维护费；取暖费亏损；水电费亏损…归纳1、加强事前控制归纳1）加强方案和施工图设计阶段的成本限额；归纳2）招标之前的审图、技术要求等工作进行充分准备；归纳•3）招标时将门窗、涂料、面砖等甲控项目全部纳入总包合同中，开展甲控项目以及公共部位做法等标准化的工作，从图纸到选材、供应商以及造价方面进行标准化工作；•4）不断完善合同文本的标准化。归纳2、效果和成本的平衡归纳保证产品的效果以提高产品竞争力必须要结合成本，要平衡其增加的成本对售价的支持。亦即考虑投入产出比，提高产品附加值必然成本要付出一定的代价，但售价在市场的影响下应该也相应的提升，才能保持利润率不变。归纳对于客户关注及直接感受的部位注重效果，增加设计含量，粗粮细做，对支持项目定位的部分在成本分配上重点支持，对于一般性部位坚决控制标准，降低成本。归纳3、合理的控制开发节奏和提高思考问题的全面性、整体性对成本控制的支持。归纳1）合理的控制开发节奏，比如在开发节奏的制定之前如果能够有经过审核后比较详细、严密的图纸，则在招标过程中可以采取清单招标进行总价包干，能够有效地控制成本。归纳2）提高思考问题的整体性和全面性，避免重复返工的费用。归纳4、严格执行公司的流程制度流程与高效是对立的，但流程的制定目的是使操作规范化，公正化。我们各部门制定的一系列管理办法均应该严格遵守执行。尤其是变更签证流程，对不应该签证的项目不应盲目签证，确保公司利益。提升利润率，人人有责。每位同事的日常工作从前期、研发到工程实施、销售变现，无论是直接成本、费用控制还是销售定价都与利润的实现息息相关。结束语THEEND谢谢