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1房地产项目----结构成本的优化和控制房地产项目---结构成本的优化和控制房地产项目---结构成本的优化和控制房地产项目----结构成本的优化和控制引言：结构成本控制的意义z房地产商的客户最不关注的成本是什么？结构成本--必须是房地产商最应关注的成本！结构成本到底有多少？结构成本会有很大离散性的原因是什么？结构成本数据的分解及估算房地产项目----结构成本的优化和控制引言：当前结构成本管理的市场状况三种认识建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。对于建筑这样的“百年大计”，一定要保证“安全”，一定要“增加结构的安全储备”。2房地产项目----结构成本的优化和控制一个现状仅从经济指标上对结构成本进行控制。极端强调结构成本的控制，含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。一种思路引言：当前结构成本管理的市场状况房地产项目----结构成本的优化和控制成本管理的内涵结构成本的管理思路及方法结构成本管理的技术关键点保证工程质量的技术关键点成本优化的案例分析总结与互动交流目录房地产项目----结构成本的优化和控制成本管理理论的发展传统成本管理理论工程建设成本管理项目操作成本约束全＿＿成本管理把成本管理的范围扩大到资源最优化配置，价值分析，风险分析等领域，以系统观点全面分析项目的＿＿＿＿。全＿＿成本管理把成本管理的链条向前扩大到＿＿＿＿阶段，向后伸延到项目的＿＿＿＿阶段，使项目的成本在其整个项目生命周期中达到最优化。3房地产项目----结构成本的优化和控制成本管理控制措施＿＿措施＿＿措施＿＿措施＿＿措施总目标：控制过程设计准备设计招投标施工投入使用阶段＿＿工作＿＿工作＿＿工作工作性质成本管理的内涵项目论证项目策划阶段房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的管理思路及方法房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的管理思路及方法必须对整个设计和策划的全过程进行管理¾前期策划阶段¾方案阶段¾施工配合阶段¾施工图阶段¾扩初阶段¾规划阶段设计变更及签证原因分析4房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z设计院的选择（扩初及施工图阶段）•合适易管•态度重视•项目情况•服务意识•市场口碑结构成本控制的管理思路及方法房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z专业负责人的选择•业绩、经验结构成本控制的管理思路及方法•市场反馈•影响力及控制力•三个配合房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z如何与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识•＿＿＿＿的沟通•＿＿＿＿的心态•＿＿＿＿换位思考•＿＿的交流与竞争•＿＿的思路和手段结构成本控制的管理思路及方法5房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z设计周期的合理取值•设计周期对总成本的影响结构成本控制的管理思路及方法¾资金的时间价值¾市场风险的变化¾产品的实际价值房地产项目----结构成本的优化和控制时间成本曲线：H最低时间界限G最小成本点工期资源成本曲线前期策划与设计周期基准结构成本控制的管理思路及方法房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？结构成本控制的管理思路及方法6房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z设计费的合理取值•设计费取多少合适？结构成本控制的管理思路及方法•设计费本身及其对总成本、进度及质量的影响如何？•设计费如何支付？房地产项目----结构成本的优化和控制z设计合同中设计公司应承担的风险有哪些？事前控制的几个要点结构成本控制的管理思路及方法房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z限额设计合同的引入和使用•引入的意义•限额的内容•限额的数值•限额的弹性•双赢的思路结构成本控制的管理思路及方法限额设计合同的效果案例7房地产项目----结构成本的优化和控制事前控制的几个要点z哪些技术原则甲方必须重视和提前输入？结构成本控制的管理思路及方法房地产项目----结构成本的优化和控制设计过程中必须控制的关键环节有哪些？结构成本控制的管理思路及方法1.＿＿＿＿的确定及＿＿＿＿图2.＿＿的选型及设计图3.＿＿＿＿及＿＿＿＿的取值4.＿＿＿＿截面及配筋图5.＿＿＿的布置及＿＿配筋图6.＿＿＿＿的布置及配筋图房地产项目----结构成本的优化和控制与其它公司合作时我们最担心的是什么？结构成本控制的管理思路及方法如何消除我们的担心？8房地产项目----结构成本的优化和控制施工图审查公司的选择及沟通•选择思路•沟通时机•沟通内容•沟通方式结构成本控制的管理思路及方法房地产项目----结构成本的优化和控制•引入的前提和原则是什么？结构成本控制的管理思路及方法•引入的资源类型有哪些？•引入的时机如何把握？•合作方式及注意事项有哪些？哪些外部资源是必须引入的？房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制管理思路的案例XX公司结构含钢量优化目标值的确定及思路XX公司结构设计管理流程9房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制建筑层高基于成本考虑，即使只有：---也是我们要仔细探讨的问题！房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制控制层高的意义：1、地面以上部分：¾结构成本：2、地面以下部分：10房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制控制层高的意义：¾其它土建成本：¾设备及运营成本：房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制如何降低层高？影响净高的因素？房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制1、结构的梁高¾我们的优化措施：•设计院通常的做法：11房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制2、机电的管道空间：•设计院通常的做法：¾我们的优化措施？3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以相互利用？房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制案例：长虹在深圳的研发大楼，占地6000平方米，容积率控制在11，限高100米，建筑覆盖率不超过55%，深圳六家大型设计院投标。共同的问题：很难设计到最大容积率要求的面积，怎么办？？？？房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制•各投标公司采取了哪些手段？12房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点结构超限对成本的影响及控制如何权衡和控制结构超限？结构超限后该如何处理？结构超限会有什么影响？房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点上海XX项目的结构超限及影响案例¾概况：2004年，上海，7度抗震，四类场地土，3栋33层建筑、3栋22层建筑、3栋18层建筑，大地下室相连，有两个结构转换层，平面凹凸不规则，建筑物整体长度达65米，必须按超限结构进行“超限抗震审查”。分析：房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点深圳XX项目结构超限的控制案例¾概况：2001年，深圳，7度抗震，100米高层建筑，四层裙房，办公与住宅两个塔楼，住宅部分设有结构转换层，在方案前期住宅部分平面布置属于“平面特别不规则的超限结构”。分析：13房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响高层规范：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核芯筒结构的高度与宽度比不宜大于6，框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5。z建筑高宽比超限对结构会有什么不利影响？建筑高宽比超限是否属于抗震超限审查范围？房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响z高宽比超限对成本的影响如何？¾高宽比超限增加的结构成本，受那几个因素影响？z建筑成本会增加吗？房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响z高宽比超限对结构成本的影响程度如何？¾深圳XXX项目：高层住宅，7度抗震，基本风压0.75，地面粗糙度B类，高度为99.8米，进深为12.2米，高宽比达8.2。分析结果：14房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响z高宽比超限对结构成本的影响程度如何？¾无锡XXX项目：高层住宅，6度抗震，基本风压0.45，地面粗糙度C类，高度为99.9米，进深为12.5米，高宽比达8.0。分析结果：房地产项目----结构成本的优化和控制z设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？z地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？z为什么地下室的空间利用率是盲点？要关注吗？公共大地下室的面积充分利用了吗？结构成本控制的技术关键点房地产项目----结构成本的优化和控制基础的选型介绍结构成本控制的技术关键点z冲孔桩、钻孔桩z人工挖孔桩z预应力管桩z沉管灌注桩z强夯地基处理z水泥搅拌桩地基处理z筏板基础z独立柱基15房地产项目----结构成本的优化和控制¾概况：四层高的大跨度预应力厂房，3万多平方米；单柱轴力1400吨;坡形的淤泥质土层分布场地，淤泥质土含有机质，强风化岩埋深12-28米，厚度0.2-8.3米,场地内有孤石,浅基础持力层的承载力180KN/㎡;天马微电子股份有限公司生产基地基础选型¾采用什么基础形式最好?¾大体量的独立柱基加入部分搅拌桩是否安全合理?其施工周期如何？经济性如何？结构成本控制的技术关键点房地产项目----结构成本的优化和控制如何判断桩（基础）的总量是否合理？结构成本控制的技术关键点房地产项目----结构成本的优化和控制结构成本控制的技术关键点z关注＿＿＿＿的取值如何优化桩（基础）的总量？z关注＿＿＿＿的利用z关注桩基础中＿＿＿＿＿＿＿＿的利用z关注＿＿＿＿的利用率z关注基础类型的＿＿＿＿16房地产项目----结构成本的优化和控制当基础采用“墩基”，而不采用“桩基”时，结构成本会有什么不同？结构成本控制的技术关键点备注：“墩基础”是指桩长不大于5-6M,桩径与桩长之比小于3的“桩基础”。结论：分析：房地产项目----结构成本的优化和控制梁的布置与成本的关系¾8.5米X8.5米柱网下,布置井字梁经济还是十字梁经济?结构成本控制的技术关键点答案：分析：房地产项目----结构成本的优化和控制梁的布置与成本的关系(续）结构成本控制的技术关键点¾一些短墙上的小梁是否需要布置?答案：分析：17房地产项目----结构成本的优化和控制梁配筋方式对成本的影响结构成本控制的技术关键点房地产项目----结构成本的优化和控制梁配筋方式对成本的影响结构成本控制的技术关键点z梁钢筋的直径超过25时，会对成本造成什么影响？z住宅标准层梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小直径钢筋？z主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？房地产项目----结构成本的优化和控制剪力墙的布置与成本的关系¾如何优化剪力墙布置的位置？结构成本控制的技术关键点¾如何优化剪力墙的数量？18房地产项目----结构成本的优化和控制剪力墙的布置与成本的关系（续）¾如何优化剪力墙的长度？•剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；•短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大；结构成本控制的技术关键点z对策：房地产项目----结构成本的优化和控制如何控制剪力墙的厚度取值？¾《高层建筑混凝土结构技术规程》7.2.2条：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）。¾但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此