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住宅小区物业管理存在的问题及对策研究摘要：目前，现代物业管理作为房地产业的一个重要分支和第三产业服务业的一部分，正步入快速发展时期，随着社会和经济的发展，社会化、市场化、专业化将成为未来物业管理发展的趋势所在。住宅小区的管理作为物业管理的一部分，在多年实践中体现出来的重要性和优越性、行业的发展速度之快是有目共睹的。但是，作为新生事物的物业管理行业，在发展进程中必将遇到诸多的困难和压力，管理中许多不尽人意的现象也会随处可见，暴露出了一系列的问题，为此，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须用科学、系统的管理理念去解决问题。本文通过论述物业管理、住宅小区物业管理的基本理论，对物业管理存在的问题和解决的对策进行了分析,提高人们对物业管理这一新兴行业的认识。关键词：住宅小区；物业管理；问题；研究对策ResidentialdistrictpropertymanagementproblemsandcountermeasuresresearchAbstract：Atpresent,theurbanresidentialareapropertymanagementmarkethasgraduallystandardized,industrymanagementisbecomingmature.Propertymanagement,industry'srapiddevelopment,economicstatus,continuetorise,makeitandthecoordinatedeconomicdevelopmentofourcountry,andthepeoplelive,workisarelativelyindependentoftheemergingindustry,itbymeansofmanagement,thethoughtthatthelandlordwillprovidethehigh-qualityserviceforthepurpose,witheconomicbenefits,socialbenefitsandenvironmentalbenefitsofintegrated,forthepurposeofbecominganimportantpartofurbanmanagementinourcountry.However,propertymanagementindustryasanewthing,intheprocessofdevelopmentisboundtoencountermanydifficultiesandpressure,themanagementofmanyunsatisfactoryphenomenonalsocanbeseeneverywhere,exposedaseriesofproblems,therefore,propertymanagemententerpriseswanttointhefiercemarketcompetition,itmustusescientificandsystematicmanagementideastosolveproblems.Keywords：ResidentialArea;PropertyManagement;Existingproblem;Countermeasures目录1、物业与住宅小区物业管理..................................................31.1物业概述............................................................31.1.1物业的含义.....................................................31.2住宅小区物业管理的含义和特征........................................41.2.1住宅小区物业管理的含义.........................................41.2.2住宅小区物业管理的内容.........................................41.2.3住宅小区物业管理的目的.........................................41.2.4住宅小区物业管理的特征.........................................51.2.5住宅小区物业管理的性质.........................................51.2.6住宅小区物业管理的原则.........................................52、城市住宅小区物业管理现状分析............................................62.1以地方为代表的小区物业管理发展状况..................................62.1.1深圳住宅小区物业管理的发展状况.................................62.1.2大连住宅小区物业管理的发展状况.................................72.2结论和启示..........................................................73、住宅小区物业管理中存在的主要问题与分析..................................73.1住宅小区物业管理中存在的主要问题....................................73.1.1物业管理企业缺乏诚信，服务态度引起业主不满.....................73.1.2业主对物业认识上的偏差.........................................83.1.3物业管理相关法规不健全、各类纠纷不断涌现.......................83.1.4物业管理人员队伍素质偏低.......................................83.1.5配套设施运作不理想.............................................83.1.6收费却不能提高相对应的服务.....................................93.2住宅小区物业管理中存在问题的主要原因................................93.2.1业主自身原因...................................................93.2.2企业自身原因...................................................93.2.3政府方面原因...................................................94、住宅小区物业管理问题的研究对策.........................................104.1健全的制度是解决矛盾的保障.........................................104.1.1制定完善的物业管理相关配套法规................................104.1.2走法制化发展之路..............................................104.2切实完善物业管理企业诚信机制，加强监督与管理.......................104.2.1培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作....................104.3物业管理企业应提升管理服务水平，加强与业主的沟通...................114.4要创新体制，用科学的手段吸纳和培养人才.............................114.4.1走品牌发展之路，树立市场品牌意识..............................114.4.2走专业化发展之路..............................................114.4.3奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量.............125、国内优秀物业管理企业经验启示...........................................125.1万科物业...........................................................125.2中海物业...........................................................135.3结论和启示.........................................................146、总结...................................................................14参考文献：.................................................................141、物业与住宅小区物业管理1.1物业概述1.1.1物业的含义物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。1.2住宅小区物业管理的含义和特征1.2.1住宅小区物业管理的含义物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1.2.2住宅小区物业管理的内容住宅小区物业管理包括了早期介入、前期物业管理、后期日常管理。早期介入是指开发商邀请从事物业管理的有关人员，参与该物业的可行性研究，物业规划、设计、施工等阶段，从物业管理和运作的角度为开发企业提出规划、设计、设备选用、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发公司选聘物业服务企业实施的物业管理（开始入住率低，绝大部分时间物业的主体还是开发公司，同时物业管理不允许间断。这也与房地产开发企业在竣工交付使用后一定年限内负责物业保修是相吻合的）。后期日常管理主要内容包括：（1）维持小区的绿化；（2）保持小区和周边环境的卫生；（3）做好安保和消防管理工作；（4）维护和保养小区及其配套设施；（5）管理小区内的车辆和交通；（6）建立小区物业档案等。1.2.3住宅小区物业管理的目的可以概括为以下三个方面(1)从物业的角度看，通过物业管理，发挥物业的使用功能，实现物业的保值增值，达到社会收益和福利的最大化。(2)从业主的角度看，通过以业主为核心的物业管理，为广大居民创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。(3)从社会的角度看，通过物业管理，实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，促进社区管理和社会的和谐和稳定，提高城市的现代文明程度。1.2.4住宅小区物业管理的特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（1）社会化：物业管理的社会化,指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制,由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业；包括：物业所有权人到社会上选聘物业管理企业；物业管理企业到社会上寻找可代管的物业。（2）专业化:物业管理的专业化,指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。也是要求物业管理从业人员必须具备一定的职业