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超高层建筑成本分析报告XXXXXX建设咨询有限公司二〇一六年四月1目录一、超高层建筑结构及高度对造价的影响分析........................2二、2015年下半年省会城市住宅建安工程造价指标....................4三、国内著名超高层建筑成本分析一览表............................9四、XX市超高层建筑成本分析.....................................142一、超高层建筑结构及高度对造价的影响分析超高层建筑的界定：《民用建筑设计通则》GB50352—20053.1.2：建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。超高层建筑的结构决定了总体造价的高低，常见的结构如下：结构体系非抗震设计抗震烈度6级地震7级地震8级地震框架-剪力墙170160140120剪力墙全部落地剪力墙180170150130部分框支剪力墙150140120100筒体框架-核心筒220210180140筒中筒300280230170框架-剪力墙结构造价较低，和普通高层造价相仿，造价增加主要体现在以下9个方面：1.设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个避难层）；2.供电系统：双电源+自备电源；3.进户门要求为甲级防火门；4.消防电梯要在3台或以上；5.电梯必须要分层设计；6.由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本；7.超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；8.超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器；9.超高层建筑的配套人防面积也较大。考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200元/平米（一线城市），超高层的成本在2555元/平米-2765元/平米左右（一线城市），全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架3-剪力墙结构相仿。超高层（100m以上）与高层（100m以下）平均增加造价：增加造价（元/平米）整体设计标准与技术20-40基础与结构160-260屋面及外立面15-25机电设备160-240合计355–565（振幅约为16%-26%）一幢30层的毛坯房一般造价约2,200元／平方米，如设计为50层超高建筑，经过下列简单测算，其额外造价约：355-565元/平方米，造价增幅约为15％-24％，有统计资料表明，120m的超高层比100m的高层造价大约高300元／平方米，140m的超高层比100m的高层造价大约高500元／平方米。建筑物超过200米，结构部分造价增加幅度大。北京银泰（250米）用钢量168Kg/㎡，天津津塔用钢量191Kg/㎡，结构造价均超过3000元/㎡。超高层不同建筑高度的造价分析单位：元/㎡建筑高度(7度区)结构类型结构造价建筑造价机电造价综合造价100米框架-剪力墙1300～1600600～8001450～16003350～4000150米框架核心筒结构（局部加型钢）1700～2100700～9001600～18004000～4800200米筒中筒（混合结构；核心筒—钢筋混凝土、型钢混凝土，外筒框架—型钢混凝土或组合型钢）2100～2500800～10001800～20004700～5500300米2900～3300900～11001800～20005600～6400400米3900～45001000～12001800～20006700～77004结构成本构成分析（以230米高度为例）项目钢材用量（Kg/㎡)造价（元/㎡）基坑支护80~120基础及底板250~300剪力墙600~800柱45500~700梁板40500北京银泰5天津津塔6二、2015年下半年省会城市住宅建安工程造价指标2015年下半年省会城市住宅建安工程造价指标单位：元/m2省会市名称建筑型式说明多层小高层高层北京139017141802上海203925332472与今年上半年相比略上浮2.34%，主要原因是人工费、规费调整。天津191224612652以上工程材料价格依据2015年《天津工程造价信息》9月份综合价格计算。其中，C30混凝土价格为330元/m3。钢筋D10以内价格2734.97元/t，钢筋D10以外价格2615.02元/t。人工价格：一类工133.92元/工日，二类工107.42元/工日,三类工85.10元/工日多层建筑选用的工程：建筑面积3357m2，檐高18.50m,砖混结构，层数6层，砌体采用页岩多孔砖。地面为水泥砂浆地面，内墙面抹混合砂浆、刮腻子，外墙面贴50厚挤塑保温板，局部贴70厚挤塑保温板。门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。小高层建筑选用的工程：建筑面积4785m2，檐高36.9m,框架结构，地下1层，地上11层。地面为水泥砂浆地面，内墙面抹混合砂浆、刷涂料。外墙面采用聚苯乙烯泡沫板墙体保温、FTC保温砂浆、刷涂料。门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。高层建筑选用的工程：建筑面积13860m2，檐高79.80m,框架结构，地下1层，地上26层。地面为水泥砂浆地面，内墙面抹FTC保温砂浆，刷涂料，外墙聚苯保温板保温，抹胶粉颗粒保温灰，外墙面分别采用刷涂料、干挂大理石做法。门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。重庆117513151475多层是指一至七层的砖混结构住宅，小高层是指八至十八层的框架结构住宅，高层是指十八层以上的框剪结构住宅。石家庄117114391562该数据是第四季度测定的各类住宅工程约单平米建安造价太原114713771668呼和浩特120016802200多层：900-1200（砖混结构）多层：1250-1680（框架结构）高层：1650-2200（框架剪力墙结构）沈阳128013701670长春1290145018107哈尔滨102413880以2015年10月为测算时点，以省、市有关计价规定为依据，测算结果如下：一、多层住宅建筑特征：框架混合结构，7层，桩基础；多孔砖、1层外墙为石材，其余为涂料；高分子卷材屋面。单方造价：1023.6元/平方米。（不含安装）二、中高层建筑特征：短肢剪力墙结构；地下1层、地上11层；超流态混凝土灌注桩基础；陶粒混凝土块墙；外墙1层为大理石，其余为涂料；高分子卷材屋面。单方造价：1388.09元/平方米。（不含安装）三、高层无。与2015年上半年相比单方造价下降原因：人工单价不变，材料价格下降，费用标准不变。南京129715661788杭州176015101200合肥120814011612福州000南昌1072114814191、柜架结构，部分为人工挖孔桩。2、内外墙为砼空心、多孔砖。3、内墙、地面为混合砂浆、4、天棚、走廊为涂料。5、外墙保温，防水涂料。6、室内照明配管、电视、电话、网络、门禁、水电进户。7、因多层，小高层工程项目少平均数不是很确定。济南136016602055郑州015321750武汉104413751549长沙1003120212071、结构类型:多层是砖混结构、小高层是钢筋砼框架结构、高层是钢筋砼框剪结构。2、单方造价降低的原因：钢材、水泥、砼、砖砌块等主材价格下降。广州000南宁015001500多层在房地产市场较少。小高层和高层由于材料价格下降，尤其是钢筋价格下跌，所以造价下降。海口158419482160成都114312321390钢材价下半年较上半年下降了600元/t，导致单方造价下降。贵阳111112471463建筑材料价格下跌，造成建安造价下降。但我省施行《新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》后，电力安装费用有所上升。8昆明市133015351665备注：1、此数据为昆明地区住宅工程建安工程平米造价指标；2、三种类型住宅均不含室内装修，门窗仅含外墙窗和分户门，室内不含卫生洁具，造价指标不含地下部分、电梯设备费用；3、住宅结构类型中多层住宅为框架结构；小高层、高层住宅为框架剪力墙类型。拉萨000西安019782113兰州169819012036一、项目选取按建筑类型划分为高层、小高层、多层，每个类型三个工程项目，从市区和三县的大中型住宅小区内选取。所选项目均不含卫生洁具，地面、天棚、内墙面（包括厨卫）多为水泥砂浆，外墙装饰以防水涂料为主。项目中的经适房与廉租房，均含厨卫贴墙面砖、铺地砖等简单装修。由于兰州市的很多项目都不能及时结算，现有的结算价都是一、两年以前完工的项目，所以上报的住宅成本以合同价居多，基本上都能够反映兰州市现有的住宅成本水平。二、测算方法选取的工程项目根据《甘肃省建筑安装工程费用定额》程序计算工程造价，所有上报的成本，均按当季的材料指导价、人工费及机械费系数进行调整。与上半年相比，钢材、水泥、砼等主要材料价格下降，导致单方造价下降。西宁204017901601钢材价格大幅下跌，造价指标有明显下降。银川1670181018201.多层为框架结构，小高层和高层为剪力墙结构；2.今年下半年银川市钢材、水泥价格下降，导致住宅平米造价有所下降。乌鲁木齐127417011833注：1、多层、混合结构，合同价中未包括室内木门、卫生洁具等主材。2、小高层、剪力墙结构，合同价中未包括空调、燃气、电梯、室内木门、卫生洁具等内容及造价，消防工程含预埋造价。3、高层、剪力墙结构，合同价中未包括电梯设备、空调、燃气、消防、室内木门、卫生洁具等工程内容及造价。4、上述工程造价指标为2015年1月至6月的典型工程，均为合同价，仅供参考。9三、国内著名超高层建筑成本分析一览表建筑物名称所在城市竣工时间层数楼高用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）总投资(亿元）单方投资（元）总造价（亿元）单方造价（元）备注北京电视中心北京2006412393.6120.23517327209901用钢量达到了3.8万吨，地上高41层，地下3层；京广中心北京1990572092.8914.522.415448——地下3层；中央电视台大楼北京200952234—49.49501010346.59396整体用钢量12.5万吨；水立方北京2008—1776.37.95——10.212830空间钢架的薄膜结构；银泰中心北京2008632493.13540114293510000拥有三座主体建筑，东西两栋为5A甲级写字楼，中央主楼为纯钢结构；上海国际航运大厦上海199950232.41.212.51512000——包含高级智能化写字楼和涉外四星级商务性酒店；环球金融中心上海2008101492338.1683217515213627第79层～93层为上海柏悦酒店,地下3层；金茂大厦上海199888420.52.3295017241——钢筋混凝土结构；内有金茂君悦大酒店；上海世茂国际广场上海200760333.3—173017647——裙楼为高档购物中心；11至60层为五星级酒店；上海信息枢纽中心大厦上海2001412880.82510.12109881——地下四层；10上海中银大厦上海2000532580.412612.32.3亿美元1870美元——地下三层，钢筋混凝土结构，外围框架梁为钢梁；明天广场上海2003582831012.72822047——内含酒店式公寓、五星级酒店；中信广场广州1997803912.3294013793——由一幢80层的主楼和两幢38层的副楼组成，内设68部电梯；广州西塔（广州国际金融中心）广州20101034323.108445.66013158——包括智能化超甲级写字楼和白金五星级酒店；广东电信广场广州200568249.90.914.5——9.66621地下6层，地上裙楼8层和塔楼60层，共68层；广州歌剧院广州2010743.14.27.313.8189041013699总用钢量约为12000吨，可容1800个座位；广东电视观光塔广州2010—60117.54611.42219298——使用高强钢约5万吨；南方国际大厦广州1999502011.28121